Què és una hipoteca d’apreciació compartida (SAM)?
Una hipoteca d’apreciació compartida (SAM) és quan el prestatari o el comprador d’una casa comparteix un percentatge de l’apreciació en el valor de l’habitatge amb el prestador. A canvi d’aquesta compensació addicional, el prestador es compromet a cobrar un tipus d’interès inferior a la taxa d’interès actual del mercat.
Comprendre una hipoteca d’apreciació compartida
Una hipoteca d’apreciació compartida (SAM) difereix d’una hipoteca regular durant la revenda de la propietat. Amb una hipoteca estàndard, el prestatari paga al prestador el principal que havia de préstec i els interessos durant un nombre determinat d’anys. Quan el prestatari ven la casa, els ingressos procedents de la venda s’utilitzen per pagar la hipoteca si encara hi ha un saldo degut al banc.
Com a exemple, diguem que un propietari va finançar 300.000 dòlars i, al final de la hipoteca, el prestatari ha pagat el préstec. Suposem que el valor de la llar ha passat de 300.000 dòlars a 360.000 dòlars o el 20%. El prestatari manté el guany del 20% i els ingressos de la venda.
Amb un SAM, el prestatari accepta cedir una part del valor apreciat de la casa al prestador quan el prestatari ven la casa, a més de pagar la hipoteca. L’import apreciat que es paga al banc s’anomena interès contingent perquè estàs donant al prestador un interès pel valor apreciat de la propietat. L’interès contingent es pacta a l’alça i es deu al prestador en vendre la propietat. El banc sol oferir un tipus d’interès més baix en un SAM.
Utilitzant el nostre exemple anterior, diguem que el prestatari va subscriure una hipoteca d’apreciació compartida amb el banc, que té una clàusula contingent del 25%. Si recordeu, el valor de la casa es va apreciar entre 300.000 i 360.000 dòlars per obtenir un valor de 60.000 dòlars. Sota les directrius SAM, el propietari pagaria al banc un 25% o 15.000 dòlars en valor de la valoració de 60.000 dòlars.
Punts clau
- Una hipoteca d’apreciació compartida (SAM) és quan el prestatari o el comprador d’una casa comparteix un percentatge de la valoració en el valor de l’habitatge amb el prestador. A l’hora de tornar aquesta compensació addicional, el prestador es compromet a cobrar un tipus d’interès inferior a la vigent. tipus d’interès del mercat. Una hipoteca d’apreciació compartida pot tenir una clàusula eliminada gradualment després d’un nombre determinat d’anys.
Variacions de les hipoteques d’apreciació compartida
Les hipoteques d’apreciació compartida poden tenir-hi diversos contingents. Una SAM pot incloure una clàusula eliminada de manera eliminada per la qual cosa podria eliminar el percentatge pagat al prestador amb el pas del temps. La clàusula anima al propietari a no vendre la propietat i a pagar el préstec hipotecari. Amb algunes clàusules, l’interès contingent podria esgotar-se totalment per la qual el propietari no deu res en el moment de la venda.
Una altra variació de la clàusula eliminada per fase pot estipular que el prestatari paga un percentatge de valorització del preu de l’habitatge només si la casa es ven durant els primers anys. Un termini de cancel·lació progressiva estipulava que el prestador es pagarà el 25% de la valoració si el prestatari ven dins dels cinc anys.
La situació ideal per al prestatari seria mantenir la casa durant cinc anys i, si hi ha un augment del seu valor, veniu-la després del cinquè any, ja que el prestatari mantindria tota la valoració del preu. No obstant això, hi pot haver riscos per al prestatari. Si un prestatari no ven l'habitatge i ostenta la propietat fins que finalitzi la hipoteca, potser haurà de pagar al banc la seva part del valor apreciat, si no hi ha cap clàusula de rescissió.
D'altra banda, SAMs ajuden els prestadors a recuperar qualsevol interès perdut si un prestatari ven l'immoble abans de pagar la hipoteca. Els bancs guanyen diners amb els interessos cobrats per un préstec hipotecari, i si un comprador ven la casa, el banc perd els pagaments d’interès futurs. Una hipoteca d’apreciació compartida ajuda a compensar part de la pèrdua d’interès del préstec si la propietat es ven.
Hipoteques d’apreciació compartida en pràctiques
Les hipoteques d’apreciació compartida de vegades s’utilitzen amb inversors immobiliaris i aletes de casa. Flippers són aquells inversors que adquireixen i reformen una propietat amb l’esperança d’obtenir un benefici. Les SAM per a flippers solen funcionar millor en un mercat immobiliari en alça. Tot i això, aquest tipus de préstecs per habitatge sovint té un termini per a l’amortització del saldo. Les propietats no venudes fins a la data límit finalitzen normalment el refinançament del saldo restant al ritme de mercat vigent.
Un altre ús per a una hipoteca d’apreciació compartida és quan un préstec hipotecari supera el valor de l’habitatge o es troba sota l’aigua. Es pot produir una hipoteca submarina si el mercat de l’habitatge va disminuir després de la compra de l’habitatge. El banc pot oferir una modificació del préstec per reduir el deute hipotecari per igualar el menor valor de mercat de l’habitatge. A canvi, el banc podria sol·licitar la modificació del préstec a una hipoteca d’apreciació compartida.
Tanmateix, hi ha diverses qüestions fiscals amb SAM, pel que els prestadors no podran obtenir el mateix tractament fiscal pel benefici apreciat que els prestataris. Com a resultat, és important contactar amb un assessor o comptador d’impostos per obtenir informació sobre si val la pena sol·licitar una hipoteca d’apreciació compartida.
