Què són els pagaments accelerats?
En finances, el terme pagaments accelerats es refereix als pagaments voluntaris realitzats per un prestatari per tal de reduir més ràpidament el saldo pendent del seu préstec.
Segons els termes del préstec, els pagaments accelerats poden ser una opció atractiva per als prestataris que desitgin minimitzar el seu cost total de préstec. Tot i això, algunes estructures de préstecs desincentiven els pagaments accelerats mitjançant penalitzacions de prepagament i altres disposicions d’aquest tipus.
Els pagaments accelerats s’apliquen normalment al principal d’un préstec, que redueix el saldo pendent i els interessos requerits en els pagaments futurs. En general, els pagaments més accelerats donen com a resultat un amortiment principal més ràpid que pot suposar estalvis d'interès substancials.
Punts clau
- Els pagaments accelerats són pagaments addicionals voluntaris realitzats amb el saldo principal d’un préstec. Es permeten en molts tipus de préstecs a termini, com ara hipoteques a domicili, però poden estar subjectes a limitacions i taxes. L’atractiu dels pagaments accelerats dependrà de diversos factors, inclosa la taxa d’interès del préstec i el cost d’oportunitat del prestatari.
Comprendre els pagaments accelerats
Els pagaments accelerats són una tècnica habitual que utilitzen els prestataris en diversos contextos financers. Un exemple habitual és el dels préstecs hipotecaris a domicili, en els quals se’ls sol concedir als prestataris més grans que els pagaments obligats per poder pagar el seu principal més ràpidament. Al seu torn, això pot donar lloc a un període d’amortització més curt i, per tant, a una reducció de les despeses d’interès generals.
Aquestes estructures de pagament accelerat són habituals en diversos préstecs no rotatius, que també es coneixen com a préstecs a termini. Aquests préstecs s’estructuren mitjançant un calendari d’amortització que estableix el calendari i l’import dels pagaments del préstec. Cada pagament tindrà un component d’interès i principal, amb el percentatge assignat a principal augmentant gradualment a mesura que el préstec arribi a venciment.
Segons els termes del préstec, la quantitat d’interès continguda en cada pagament es pot basar en un tipus d’interès fix o variable. Com més alta sigui la taxa d’interès d’un préstec, més beneficiós pot ser fer pagaments accelerats. De fet, els pagaments accelerats poden beneficiar els prestataris de dues maneres: a més de reduir les seves despeses d’interès, els pagaments accelerats també poden augmentar el ritme amb el qual el prestatari acumula capital en la propietat finançada.
Per exemple, en un préstec hipotecari d’habitatge, el patrimoni del prestatari a l’habitatge creix gradualment a mesura que el saldo principal del préstec hipotecari disminueix. A més d’augmentar el valor net del prestatari, el creixement del patrimoni net d’una propietat pot proporcionar garanties per al prestatari que poden utilitzar per finançar compres posteriors. Aquest patrimoni també es pot aprofitar per poder recaptar efectiu, com per exemple a través d’una transacció de refinançament d’hipoteca.
Tot i que els pagaments accelerats poden ser avantatjosos, segons els termes del préstec, pot ser que no sigui econòmic aprofitar aquesta opció. Alguns prestadors inclouen clàusules de penalització de prepagament en els seus contractes de préstecs, que limiten o cobren taxes contra pagaments accelerats més enllà d’un límit especificat.
En els préstecs hipotecaris, aquest tipus de termes de prepagament són de fet força habituals. Els prestamistes solen limitar els pagaments accelerats a un màxim del 20% del saldo del préstec cada any. Addicionalment, els prestadors poden imposar sancions addicionals si el prestatari busca refinançar la hipoteca o vendre la propietat subjacent abans que finalitzi el termini de la hipoteca. Per aquestes raons, és important considerar acuradament les legalitats d’un préstec per determinar si els pagaments accelerats són realment econòmics.
Exemple real de pagaments accelerats
Michaela és una inversora immobiliària que recentment va comprar el seu primer immoble de lloguer. Revisant els termes del seu préstec, va assenyalar que el seu tipus d'interès actual és del 3, 50% i que els termes del seu permís hipotecari van accelerar pagaments fins a un 20% del saldo principal pendent de cada any.
Al pesar de fer o no pagaments addicionals, ella considera els avantatges i els contres. D'una banda, fer pagaments accelerats li estalviaria l'equivalent al 3, 50% d'interès anual de la quantitat de pagaments que trieu a fer. En aquest sentit, fer pagaments accelerats equival a invertir en un actiu que produeix una rendibilitat anual del 3, 50%. A més, realitzant aquests pagaments, Michaela reconeix que augmentarà el seu patrimoni en la propietat de lloguer, augmentant així la garantia disponible per tal de finançar la seva propera compra immobiliària.
D’altra banda, atesa la taxa d’interès històricament baixa del seu préstec, Michaela també s’adona que pot ser que pugui obtenir una rendibilitat més elevada del seu capital en un altre lloc. Per exemple, si és capaç de recaptar diners d’altres prestadors o inversors per finançar la seva propera compra, pot ser que utilitzi millor el seu capital com a pagament inicial per a una segona adquisició d’immobles, guanyant significativament més d’un 3, 50% tornar.
