Què és DownREIT?
DownREIT és un esforç conjunt entre un propietari d’immobles i una inversió immobiliària (REIT) amb l’objectiu d’adquirir i controlar béns immobles.
Punts clau
- Un DownREIT és un acord de col·laboració entre un REIT i un propietari de béns immobles que permet ajornar els impostos sobre la venda d’immobles apreciats. Hi ha dos tipus de DownREIT. El primer tipus implica limitacions a aportacions de capital de REITs, mentre que el segon tipus implica una contribució de capital important per part de REITs.DownREITs són més complicats en comparació amb UPREITs i poden tenir implicacions fiscals, si l'IRS considera la unitat operativa una seguretat.
Comprendre DownREIT
DownREIT implica un acord de col·laboració entre el propietari d’un immoble i el (REIT) que ajuda el propietari d’immobles a diferir l’impost sobre les plusvàlues sobre la venda d’immobles apreciats. L'UPREIT es va inventar després de la recessió immobiliària dels anys noranta per facilitar la inversió de capital a la indústria immobiliària. DownREIT ha evolucionat a partir del UPREIT.
Els propietaris immobiliaris que aporten propietat a DownREIT reben unitats operatives en col·laboració. Aquesta entitat de col·laboració i la relació del propietari de la propietat amb ella es poden estructurar de diferents maneres, depenent de l'estructura del REIT i de qualsevol UPREIT. En un DownREIT, el REIT ha d’acordar un acord de cessament o de bloqueig per a la venda d’actius aportats.
Hi ha dos tipus de categories de col·laboració DownREIT. En el primer tipus de col·laboració, REIT proporciona capital no limitat i els socis amb responsabilitat limitada reben preferències sobre la distribució d’efectius operatius en un import igual als dividends d’accions REIT. La segona categoria de REIT implica l'aportació de capital important per part del REIT. El soci general rep distribució igual al retorn del capital.
DownREIT En comparació amb UPREIT
El DownREIT s’utilitza menys àmpliament que el UPREIT perquè és més complicat i pot no tenir els mateixos avantatges fiscals que un UPREIT. Contribuir la propietat a un DownREIT és una transacció complexa que requereix guia professional d’impostos i inversions. Si la transacció no s’estructura amb molta cura, l’IRS pot considerar que la transferència de propietats al DownREIT a canvi que les unitats operatives siguin una transacció imposable segons les regles de venda disfressada o anti-abús. Per tant, un UPREIT pot ser l’opció més lògica per a un propietari que té com a objectiu principal diferir l’obligació d’impost sobre la renda.
A diferència dels NEGOCI, on la propietat de béns immobles no està implicada, un DownREIT implica la propietat de béns immobles. Una part d’aquesta propietat és propietat directa, mentre que d’altres poden ser propietats mitjançant col·laboracions limitades amb aquells que hi han contribuït.
Un DownREIT pot ser una opció lògica si el propietari creu que els seus béns immobles apreciaran més que els altres participacions del REIT, perquè conserva un interès més gran en la seva propietat aportada amb un DownREIT que el que tindria amb un UPREIT.
Dit això, ja que l'estructura de propietat d'un DownREIT és més complexa, convertir unitats operatives en efectiu requereix càlculs més complexos. Així mateix, UPREIT i DownREIT es comporten de manera diferent com a inversions, ja que s’estructuren de manera diferent. Amb un DownREIT, la col·laboració entre el REIT i l’inversor pot comportar una actuació diferent a la del conjunt del REIT.
Els TREBALLS són similars als TREBALLS, però, pel seu valor com a eina de planificació patrimonial. Totes dues amplien la base de les unitats operatives a la mort del propietari, la qual cosa permet una transferència lliure d’impostos d’immobles apreciats als hereus. Els hereus poden convertir les unitats operatives en accions REIT o en efectiu sense pagar impostos.
Exemple de DownREIT
Penseu en una cartera de cinc immobles valorada en 100 milions de dòlars. Les propietats tenen un deute igual a 80 milions de dòlars a un tipus d’interès del 8%. Els socis propietaris de la propietat tenen un saldo de compte acumulat de 5 milions de dòlars. El REIT entra en la transacció i paga 60 milions de dòlars del deute existent per a la propietat i substitueix els saldos de compte de capital dels socis restants amb un deute del 7%. Les accions s’emeten com a unitats operatives dels 20 milions de dòlars restants depenents pels socis i el REIT es converteix en el titular majoritari mentre que els socis restants passen a ser metges de capçalera i inversors.
