És possible que la crisi de les hipoteques no faci més notícies nocturnes, però això no significa que s’hagi acabat completament. Encara hi ha un munt de propietaris que tenen problemes per seguir els seus pagaments hipotecaris. De fet, 3, 5 milions de propietaris d’habitatges a tot el país es van trobar greument sota l’aigua al tercer trimestre del 2019. És a dir, el 6, 5% del total de cases dels EUA amb hipoteca. Estar sota l'aigua significa que el titular de la hipoteca deu més del 25% del valor de mercat de l'habitatge. Aquests propietaris no poden vendre la seva llar perquè el preu que podrien rebre no satisfaria l'import del préstec. Però va haver-hi cert respir per a les persones que es podrien trobar en aquesta situació.
Atès que la crisi de les hipoteques ja no és més important, els propietaris d’aigua submarins van poder sol·licitar ajuda mitjançant el Programa de refinançament d’habitatges assequibles, més conegut com a HARP. Però, què era? Seguiu llegint per obtenir més informació sobre el programa.
Punts clau
- HARP va ser un programa governamental dissenyat per ajudar els propietaris d’habitatges submarins —amb propietats per valor inferior al saldo hipotecari pendent— refinançar els seus préstecs. El programa va caducar el 31 de desembre de 2018. HARP va permetre als hipotecaris baixar els seus pagaments hipotecaris mensuals o pagar el pagament. el préstec és més ràpid en disminuir els seus tipus d’interès i els va permetre obtenir més recursos propis. Un cop finalitzat, Fannie Mae i Freddie Mac van llançar programes alts de LTV per a propietaris d’habitatges en problemes.
Què era HARP?
HARP va ser un programa governamental dissenyat per ajudar els propietaris d’habitatges submarins, concretament aquells que tenen un valor inferior al saldo hipotecari pendent, refinançar els seus préstecs. Va ser creat per l'Agència Federal de Finances per a l'Habitatge (FHFA) el març de 2009 en resposta a la crisi financera. A causa dels efectes de la caiguda del mercat immobiliari, milions de propietaris es van trobar atrapats sota l'aigua dels seus préstecs hipotecaris.
El programa prometia estalviar als propietaris una casa de mitjana de 179 dòlars cada mes pagant menys durant la vida del préstec. Va permetre als hipotecaris baixar els seus pagaments hipotecaris mensuals o pagar més ràpidament el préstec baixant els tipus d’interès. Això va generar més capital en un període de temps més curt.
Els criteris de qualificació també es van reduir en el marc del programa. La majoria dels propietaris no necessitaven una taxació ni una subscripció cara. Un altre benefici: molt menys tràmits per a la verificació d’ingressos.
El programa havia estat expir al desembre de 2016, però es va estendre. Finalment va caducar el 31 de desembre de 2018. Va ajudar a més de 3, 4 milions de persones a refinançar-se a obtenir taxes més baixes de les seves hipoteques des que va començar el programa, cosa que va fer que els seus préstecs a casa fossin més assequibles.
HARP ha caducat el 31 de desembre de 2018.
Qualificació
Més de 3, 2 milions de propietaris van aprofitar els avantatges d’HARP. Però hi havia un conjunt de criteris que els propietaris d'habitatges havien de complir abans de ser aprovats per al programa.
- Freddie Mac o Fannie Mae han de ser propietat o garantida. Tot i que Fannie i Freddie no originen préstecs, sí que els garanteixen. Qualsevol de les quals els préstecs no passessin per cap d'aquestes empreses, encara podrien obtenir la seva condició si es comprovava si els seus programes de garantia participaven amb el seu préstec. No podríem obtenir el programa HARP. Una altra consideració per a la qualificació era la relació actual de préstec / valor (LTV) del propietari. Quan es va iniciar el programa, els propietaris no van poder refinançar-se si les seves TVA eren per sobre del 125%. Això es va canviar a la part posterior del 2009 i va eliminar el servei de limitació automàtica. Tanmateix, el valor de propietat intel·lectual dels propietaris ha de ser superior al 80%. En la majoria dels casos, tenir una elevada relació qualitat-preu no és una bona cosa, però, quan es va arribar a l’HARP, més gran és millor. Els préstecs devien ser actuals. El propietari no podia tenir pagaments morosos de 30 dies o més. També hi havia un límit (només un retard en els dotze mesos anteriors.
El programa no prestava diners realment. En canvi, va treballar amb els prestamistes per oferir préstecs HARP. Els propietaris van poder consultar amb el seu prestador actual per veure si oferia préstecs HARP. Una altra opció que tenien era anar al lloc web de l’HARP i veure si el prestador participava al programa.
Life After HARP
Quan HARP va començar a disminuir, tant Fannie Mae com Freddie Mac van llançar programes d'alta LTV per a propietaris d'habitatges en problemes.
Opció de refinançament LTV de Fannie Mae
Els propietaris d’habitatges amb hipoteques existents de Fannie Mae poden optar a l’opció de refinançament de l’alta LTV. No hi ha un LTV màxim per a qui tingui una hipoteca de tipus fix, mentre que les hipoteques de tipus ajustable poden obtenir un màxim de LTV del 105%. L'opció de refinançament ha de tenir com a resultat un o més dels següents:
- Pagament de principal i d’interès inferior Baixada de tipus d’interès Amortització de la taxa de darrere Canvi d’un producte hipotecari estable
Els pagaments hipotecaris han d’estar actualitzats sense haver-hi retards en els darrers sis mesos. El programa només permet un pagament endarrerit durant els darrers 12 mesos.
Refinança de relleu millorat de Freddie Mac
Aquest programa, ofert per Freddie Mac, és similar al que ofereix Fannie Mae. La ràtio de LTV per a la nova hipoteca ha de ser superior al límit màxim de LTV per a una hipoteca estàndard de refinançament de caixa de Freddie Mac.
La línia de fons
Abans que caduqués, HARP va ajudar a milions de propietaris en situació d'afany de propietat que es trobaven sota l'aigua refinançar la seva hipoteca. Si bé no va disminuir la quantitat de diners que devien, va ajudar els propietaris a reduir la taxa d'interès i a abaratar els pagaments. Tot i que el programa ja no existeix, els propietaris encara poden aprofitar altres programes, com ara les opcions d'alta LTV que ofereixen Fannie Mae i Freddie Mac.
