Amb la caiguda dels preus de les cases i el mercat immobiliari en desorden, els agents immobiliaris no són els professionals més populars en aquests dies. A mesura que els preus de l'habitatge continuen baixant, molts propietaris tenen molta molèstia de pagar a un agent immobiliari una venda d'habitatges que és poc probable que sigui rendible per a ells, sense importar el que facin. Per no parlar del fet que hi ha molta contenció sobre el valor que aporta un agent immobiliari. (Per a la lectura de fons, vegeu Necessiteu un agent immobiliari? )
EN FOTOS: 6 consells per vendre la vostra llar en un mercat reduït
La majoria de la gent ha sentit a parlar de l’estadística ben publicada que constata que quan els agents immobiliaris venen els seus propis habitatges, tendeixen a mantenir-los al mercat més temps (uns 10 dies) i a obtenir un preu de venda més elevat (al voltant d’un 3%) que quan venen cases per als seus clients. Aquesta estadística prové del salvatge popular llibre del 2005 "Freakonomics" de Steven D. Levitt i Stephen J. Dubner. Els autors suposen que això és degut a què aconseguir uns dòlars addicionals per a un venedor no té un impacte considerable sobre la comissió de l’agent.
Malauradament, aquesta estadística ben promocionada no ofereix detalls sobre per què pot ser això i els autors semblen assumir el pitjor. Tot i això, hi ha algunes raons menys nefastes per les quals un agent immobiliari pot obtenir un preu més alt per a la seva pròpia llar. Aquí farem un cop d’ull a l’altra cara de la moneda i què en podeu aprendre, tant si decidiu contractar un agent com si vengueu la vostra casa.
Fer una impressió
Si un foraster entrés a casa teva, quina seria la seva primera impressió? Això és una cosa que molta gent s’equivoca, fins i tot quan utilitza un agent immobiliari. Per exemple, al popular programa de televisió A&E "Sell This House", els possibles compradors es graven en la visita a una casa que el propietari està desesperat de vendre. Com a regla general, els propietaris se sorprenen de les primeres impressions dels desconeguts de la seva llar. Una casa és el reflex del seu propietari, per la qual cosa és difícil per a un propietari acceptar que altres persones trobin la decoració, la neteja o fins i tot l’olor de la casa. Un agent immobiliari és sovint el taulell de revisió dels compradors i les queixes sobre les cases que visiten i, per tant, és probable que tracti detalls importants a la seva pròpia llar.
Segons l'Associació Nacional d'Agents Immobiliaris, la segona raó més gran per la qual una casa no es vendrà és perquè el propietari no ha tingut cura de detalls com assegurar-se que la casa està neta i desordenada, la decoració és neutral i la casa ha estat "escenificada". "per reproduir les seves millors funcions. El motiu més important per a què una casa no es vengui és, per descomptat, el preu. Arribarem a això. (Descobriu alguns altres errors que poden evitar que la vostra venda vengui a vendre a casa? Eviteu aquests errors .)
Avaluació de la propietat
Per tant, els agents immobiliaris manen realment preus més alts quan venen les seves pròpies cases? El 2005, l'Associació Nacional d'Agents Immobiliàries va respondre a aquesta pregunta, però perquè hi ha molt poques dades més enllà del que es va recopilar per a "Freakonomics", no van poder negar que les dades poden ser certes.
Tot i això, una de les principals raons per a això, segons el proveïdor de notícies immobiliàries Realty Times , és que els agents immobiliaris saben avaluar una propietat en funció del que és possible obtenir més vendes. Per tant, és probable que analitzin els valors de revenda de les propietats que compren per si mateixes per intentar assegurar un valor més alt de revenda. (Obteniu més informació sobre com triar una propietat amb un valor de revenda elevat als 5 factors d'una ubicació "bona" .)
Establiment d’un preu
Segons l'Associació Nacional d'Agents Immobiliaris, els venedors d'habitatges solen triar un preu de venda per a les seves cases en funció de tres factors: necessitat, ego o cobdícia. En particular en un mercat immobiliari dur com el que veiem als Estats Units ara, els venedors sovint volen preuar les seves cases d’acord amb el que necessiten per sortir de la venda per adquirir una propietat nova.
Malauradament, el que ha de fer un venedor sobre una propietat no té res a veure amb les condicions del mercat, que es regeixen generalment per l'oferta i la demanda, juntament amb altres factors econòmics. El mateix passa amb els preus de venda dictats per ego o cobdícia; simplement perquè la casa d'un veí venuda a un preu més alt no vol dir que la seva hauria de ser, tret que la vostra casa sigui realment més valuosa o si les condicions del mercat han canviat.
Acceptació d’una oferta
L’última peça del trencaclosques en termes de vendre una casa és decidir quina oferta ha d’agafar. Levitt i Dubner afirmen que les seves dades suggereixen que un agent immobiliari "retarda" un preu més alt a casa seva. Suposant que això és cert, és important recordar que a l’hora de vendre la seva pròpia casa, l’agent immobiliari és el que pren les decisions. Quan un agent ven la casa d’un client, aquest venedor es troba al seient del conductor i l’agent ha d’equilibrar el seu desig d’obtenir un preu amb el que el venedor estarà satisfet i la necessitat de garantir que la casa realment vengui de manera puntual o a tot.
Quan es ven la seva casa, un agent es pot permetre jugar a un fet que pot arribar a oferir una oferta millor, tot i que aquest pla sovint passarà a terme, sobretot si la casa es queda massa al mercat. El mateix és si el vostre agent de borsa realitza més diners en la negociació del seu compte perquè corre més riscos del que considera que és oportú assumir el compte d’un client.
A més, una pràctica habitual per als agents immobiliaris és deixar un habitatge que no ven. Això es deu al fet que els "dies de mercat" d'una fitxa poden afectar el preu que el venedor pot assolir per a l'immoble. Quan la casa s’allarga massa temps, els compradors assumeixen que el preu és massa elevat, els venedors han d’estar desesperats per vendre o que hi ha alguna cosa malament amb la propietat. Això pot matar la possibilitat d’un venedor d’aconseguir un preu raonable i els agents immobiliaris han d’equilibrar aquest risc amb el desig del venedor de resistir per un preu més elevat. (Per obtenir més informació, vegeu 7 maneres de millorar la capacitat de venda de casa vostra .)
La línia de fons
Escriviu "agents immobiliaris" en una barra de cerca de Google i les primeres opcions que apareixen són "escorrenties", "escrocs" i "mentiders". És per això que aquesta petita estadística de "Freakonomics" de Steven D. Levitt i Stephen J. Dubner han tingut tant poder de permanència, tot i que el llibre es va publicar fa més de cinc anys. Potser els agents immobiliaris venen realment els seus propis habitatges. Però de la mateixa manera que amb qualsevol simple estadística, les dades només ens poden dir que existeix una correlació mentre que les raons per les quals es pot produir aquest cas es poden especular.
