L’anàlisi de fluxos d’efectiu amb descompte, o DCF, s’utilitza molt freqüentment en l’avaluació de les inversions immobiliàries, tot i que la determinació del tipus de descompte comporta diverses variables que poden ser difícils de predir amb precisió. L’anàlisi de flux de caixa rebaixat és un mètode de valoració que pretén determinar la rendibilitat, o mera viabilitat, d’una inversió examinant els ingressos futurs previstos o el flux de caixa de la inversió i, a continuació, descomptant el flux de caixa per arribar a un valor actual estimat de la inversió.. Aquest valor actual estimat es coneix generalment com a valor present net o NPV. Per a l'avaluació de les inversions immobiliàries, la taxa de descompte és habitualment la taxa de rendibilitat desitjada o esperada.
Càlcul del flux de caixa descomptat per a béns immobles
Per a les inversions immobiliàries, cal considerar al càlcul els següents factors:
- Cost inicial: el preu de compra o el pagament inicial realitzat a la propietat. Costos de finançament - Costos del tipus d’interès per a qualsevol finançament inicial o previst. Període de conservació - Per a inversions immobiliàries, el període de retenció es calcula generalment per un període d’entre cinc i 15 anys, tot i que varia entre inversors i inversions específiques. Costos addicionals any a any: inclouen els costos de manteniment i reparació projectats; impostos sobre la propietat; i qualsevol altre cost, a més dels costos de finançament. Fluxos de caixa projectats - Projecció any rere any dels ingressos per lloguer rebuts per la propietat de la propietat. Benefici de venda: La quantitat de benefici previst que el propietari espera realitzar a la venda de la propietat al final. del període de celebració previst.
En el càlcul de DCF cal estimar un nombre de variables; poden ser difícils de fixar amb precisió i inclouen coses com ara els costos de reparació i manteniment, els increments de lloguer previstos i els augments del valor immobiliari. Aquests articles solen estimar-se mitjançant una enquesta de propietats similars de la zona. Si bé es determinen xifres precises per projectar els costos futurs i els fluxos d’efectiu, poden ser desafiants, un cop determinades aquestes projeccions i la taxa de descompte, el càlcul del valor present net és bastant simple i els càlculs informàtics estan disponibles lliurement.
