Els dipòsits d’inversió immobiliària (REIT) posseeixen una cistella d’immobles, que van des de centres comercials fins a sales de cinema, edificis d’apartaments fins a parcs d’oficines, hotels a hospitals. Un REIT pot especialitzar-se en un determinat sector immobiliari o pot diversificar-se en diversos tipus de propietat. Invertir en REIT és atractiu per diverses raons, especialment per a inversors orientats a ingressos. I, tot i que hi ha riscos actuals per al conjunt del mercat REIT, a llarg termini, els REIT han demostrat ser guanyadors.
Què buscar en un REIT
Per als inversors minoristes, els REIT tenen diversos avantatges sobre la inversió en propietat immobiliària. En primer lloc, la vostra inversió és líquida. Podeu comprar i vendre accions de REIT, que es comercialitzen com accions en una borsa. Les accions de REIT també tenen uns mínims d'inversió baixos; invertir directament en una propietat real requereix sovint un compromís molt més important.
Els REIT generen ingressos per les rendes i arrendaments de les propietats que posseeixen. La majoria (90%) dels ingressos imposables d’un REIT s’han de retornar als accionistes en forma de dividends. Com a resultat, els inversors solen confiar en els REIT com a proveïdors d’un flux de caixa constant, tot i que les accions també poden apreciar en valor si les participacions immobiliàries ho fan.
Quan estigueu preparats per invertir en un REIT, busqueu un creixement dels ingressos, que es derivi dels ingressos més elevats (taxes d’ocupació més elevades i lloguers creixents), costos més baixos i noves oportunitats de negoci. També és imprescindible que investigueu l'equip directiu que supervisi les propietats del REIT. Un bon equip directiu tindrà la possibilitat d’actualitzar les instal·lacions i millorar els serveis d’un edifici infrautilitzat, augmentant la demanda.
REIT Advertències
És important que no pensis en els REIT com a actiu d’inversió en ells mateixos. Heu de mirar les tendències de la indústria abans de determinar quin tipus de REIT és millor per a la vostra cartera.
Per exemple, el trànsit de centres comercials ha estat disminuint a causa de la creixent popularitat de les compres en línia i la disminució dels barris suburbans (aquesta és la primera vegada des dels anys vint que el creixement urbà ha superat el creixement suburbà). Així doncs, els REIT que estan exposats estrictament o molt als centres comercials presentaran més risc que els que inverteixen en altres tipus d’immobles.
O prendre hotels. Invertir en un REIT que se centra en ells és invertir en la indústria dels viatges. Si bé la indústria pot anar molt bé en un moment determinat, els hotels poden veure's afectats per la reducció dels viatges de negocis, ja que les empreses busquen maneres de reduir costos i la conferència web es fa més habitual.
Pel que fa a les tendències econòmiques generals, la baixa inflació i la falta de creixement salarial (com els Estats Units han experimentat als anys 2000) sovint limiten el potencial de creixement dels REIT, ja que posen un amortidor en els augments del lloguer. Tot i així, els REIT han tingut un bon rendiment davant d’aquests frontals.
Un REIT de gran pensament
La clau és ser de futur. Per exemple, els mil·lenaris afavoreixen la vida urbana a la vida suburbana, una tendència que ha provocat la esmentada disminució del trànsit de centres comercials de suburbis i un augment del comerç al carrer (franges comercials urbanes ancorades per una botiga de queviures o altres grans comerciants). Un REIT va detectar la tendència ben aviat i s'ha establert en conseqüència.
Acadia Realty Trust (AKR) es centra en les zones urbanes amb grans barreres d’entrada limitades a l’oferta i molt poblades. També s’aposta per no enamorar-se d’un determinat minorista, perquè un minorista popular avui no podria ser un comerciant popular demà. En lloc d'això, inverteix en un carrer, bloc o edifici, cosa que li permet sempre ajustar-se de manera que els comerciants calents tinguin lloc. Però el més important aquí és que invertint molt en la venda al detall de carrer, Acadia Realty Trust ha mirat el camí, literalment, més que els seus companys. Amb una tapa de mercat de 2.30 milions de dòlars, el REIT té 84 propietats a la seva cartera principal, per un total de 4, 2 milions de peus quadrats; a l'octubre del 2018, tenia un rendiment de dividend del 3, 6%.
La línia de fons
Malgrat els avantatges, ningú hauria d’invertir únicament en REIT. Com en qualsevol classe d’actius, sempre haurien de formar part d’una cartera diversificada.
