DEFINICIÓ del servei d’excés d’hipoteca
L'excés de servei hipotecari és el percentatge del flux de caixa mensual que queda després de dividir el flux de caixa en un cupó i pagament principal per al titular de títols garantits per hipoteca. Aquesta tarifa de servei es destina generalment al prestador del préstec i possiblement sigui una quota de garantia per a l’assignatari del MBS.
DESACTIVACIÓ D'excés de servei hipotecari
Per exemple, en un acord MBS típic, si el tipus d’interès d’una hipoteca és del 8%, el titular de la MBS podria rebre el 7, 5%, el servidor de la hipoteca rep el 0, 25% i el subscriptor MBS obté el 0, 15% i deixa el 0, 10% restant (8% - 7, 5% - 0, 25% - 0, 15% = 0, 10%) com a excés de servei.
Com en un MBS, l'excés de servei està subjecte a un prepagament i un risc d'extensió. Quan es té un servei d’excés de servei, es valora en base a una estimació de la durada de l’anualitat. Això s'ha d'estimar ja que no es pot saber amb certesa quan un prestatari hipotecari pot refinançar o pagar d'una altra manera la seva hipoteca. El valor de l'excés de servei pot canviar dràsticament quan canvien els tipus d'interès, perquè els canvis en els tipus d'interès actuals relatius al tipus d'interès de la hipoteca determinen la durada de la rendibilitat de l'excés de servei associada a aquesta hipoteca.
D’on prové el servei d’excés d’hipoteca
L'excés de servei hipotecari pot ser el resultat de la gestió de les hipoteques agrupades per l'original i després venudes. Si el comprador no presta el préstec per si mateix, pot arribar a un acord de servei possiblement amb el causant o amb un tercer. En virtut d'aquest acord, el prestador de serveis conservarà el dret de rebre part dels pagaments d'interessos realitzats pels prestataris, respecte del conjunt de préstecs hipotecaris a servei.
Un repartiment de préstecs hipotecaris és la quantitat d’interès retinguda pel gestor, i és considerat en part pel gestor com una forma de compensació raonable pels serveis que es van realitzar. Si hi ha una part d’un repartiment de serveis hipotecaris que excedeixi la que es podria considerar una compensació raonable pels serveis realitzats, s’anomena propagació de l’excés de servei i representaria una inversió continuada en la part d’interès d’un grup hipotecari subjacent.
El servei d’ingressos interns (IRS) ha dictaminat anteriorment que la propietat de certs diferencials d’excés de servei hipotecari constituiria un actiu immobiliari i, per tant, els ingressos procedents de les despeses de serveis sobrants es tractarien d’interès per obligacions garantides per hipoteques sobre béns immobles. Aquesta sentència es va considerar d'aplicació per a dipòsits d'inversió immobiliària amb finalitats fiscals.
