Què és una hipoteca de participació
Una hipoteca de participació és un tipus d’hipoteca que permet al prestador compartir una part dels ingressos o vendes de la propietat d’un immoble. Per tant, el prestador es converteix en un soci de capital en la compra, més que en un emissor d'hipoteca. A canvi d’una taxa d’interès més baixa del préstec, un prestador assumirà una part del resultat net d’explotació (NOI).
DESENVOLUPAMENT DE LA PARTICIPACIÓ Hipoteca
Les hipoteques de participació, sovint vistes en transaccions immobiliàries comercials, preveuen els ingressos de lloguer continuats. La propietat comercial inclou edificis d'oficines o complexos d'apartaments. Les parts divideixen el benefici net d’explotació que és la suma dels ingressos de l’explotació de la propietat menys les despeses d’explotació. Una divisió de beneficis típica seria de 55/45, amb el prestador que rebés la quota més petita. A més, el prestador obté una part dels ingressos de revenda, sovint tots els beneficis per sobre d’un valor específic, inclòs l’amortització del principal del préstec.
Per què un prestatari voldria una hipoteca de participació
L’avantatge d’una hipoteca de participació a un prestatari és la taxa d’interès més baixa que demana el prestador, que compensa la disminució dels ingressos en préstec amb el flux d’ingressos i els ingressos futurs per vendes. Des del punt de vista del prestatari, els préstecs de participació són similars a les taxes introductòries de teaser que s’ofereixen amb una hipoteca de tipus ajustable (ARM). La diferència és que la taxa baixa és estable al llarg de la vida del préstec.
Per descomptat, el prestatari renuncia a una gran quantitat de capital a canvi d'aquesta taxa més baixa. Però depenent de com s’estructura l’acord, l’estalvi d’interessos podria compensar bé la pèrdua del patrimoni net. En un termini pròxim, podria fer possible que el prestatari desenvolupés una propietat més substancial del que, de cap altra manera, podria permetre's.
La perspectiva del prestador
Els emissors de les hipoteques de participació solen ser prestadors no tradicionals. Podrien ser emprenedors que cerquessin inversions immobiliàries sense la molèstia de desenvolupar o mantenir les seves propietats; les hipoteques de participació els permeten ser socis silenciosos. De vegades, els prestadors són fons de pensions que busquen inversions de qualitat que retornin més que bons, però que no tinguin la volatilitat de les accions.
Un atractiu particular per als fons de pensions és la prova d'inflació integrada de les hipoteques de participació. La majoria de les pensions inclouen els ajustos del cost de la vida (COLA) que augmenten els pagaments durant els temps inflacionistes. Atès que els preus immobiliaris rastregen generalment la inflació, les hipoteques de participació asseguren rendiments més elevats del patrimoni net durant els períodes d'inflació.
El problema de controlar els fluxos d'efectiu és tenir en compte els prestadors. Han d’inspeccionar els llibres del prestatari per assegurar-se que els ingressos nets declarats són exactes. En cas contrari, un prestador no sabria si el desenvolupador cobrava despeses per reportar ingressos nets més baixos. D'altra banda, un desenvolupador podria reduir les millores o fins i tot les característiques de seguretat, ja que assumeix el cost de totes les reparacions, però només obté una part dels ingressos nets, una forma de perill moral.
