Què és la conducta d'inversió hipotecària immobiliària (REMIC)?
Un conducte d’inversió hipotecària immobiliària (REMIC) és un vehicle de propòsit especial (SPV) que s’utilitza per agrupar préstecs hipotecaris i emetre títols amb garantia hipotecària (MBS).
Punts clau
- Un conducte d’inversió hipotecària immobiliària (REMIC) és un vehicle de propòsit especial (SPV) que s’utilitza per agrupar préstecs hipotecaris i emetre títols amb garantia hipotecària (MBS). ELS REMIC van ser autoritzats per primera vegada per la promulgació de la Llei de reforma fiscal de 1986.A El conducte d’inversió d’hipoteca immobiliària (REMIC) es pot organitzar en una associació, un fideïcomís, una corporació o una associació i està exempt d’impostos federals.
Enteniment del comportament d’inversió hipotecària immobiliària (REMIC)
Els conductes d’inversió hipotecària immobiliària mantenen hipoteques comercials i residencials en confiança i emeten interessos en aquestes hipoteques titulitzades als inversors. De manera similar a les obligacions hipotecàries col·lateralitzades (OPC), les REMIC ajunten una varietat d’hipoteques individuals en grups basats en risc i venciment, emetent posteriorment bons o altres valors a inversors. Aquests valors es comercialitzen al mercat hipotecari secundari.
Els REMIC van ser autoritzats per primera vegada per la promulgació de la Llei de reforma fiscal de 1986. Un conducte d’inversió hipotecària immobiliària pot organitzar-se com a associació, un fideïcomís, una corporació o una associació. Les REMIC són entitats exemptes d’impostos federals, tot i que els inversors continuen subjectes a tributació individual sobre la renda. Es pot perdre l'estat d'exempció fiscal d'un REMIC si es canvia un préstec dins de la seva piscina per un altre préstec. La normativa federal exigeix que els préstecs en una piscina determinada siguin constants. És a dir, els préstecs no es poden modificar ni canviar significativament per diferents préstecs amb noves condicions.
Fannie Mae i Freddie Mac són alguns dels emissors més destacats de REMIC.
Problemes amb la conducta d'inversió hipotecària immobiliària (REMIC)
Es poden establir restriccions als préstecs immobiliaris comercials que han estat titulitzats per REMIC. Si el propietari estava interessat en millorar les propietats cobertes per aquest préstec, podrien afrontar limitacions que els impedeixin actuar. Les renovacions previstes podrien canviar substancialment el valor de la garantia que ha garantit el préstec, cosa que no seria permesa. Es van introduir propostes per modificar la normativa que limita i restringeix aquestes renovacions. La intenció era deixar que els propietaris amb préstecs comercials titulitzats per REMIC tinguessin millores i millores per fer les seves propietats més atractives per al mercat.
Per exemple, la Llei del 2009 sobre la millora de la conducta immobiliària en inversions immobiliàries es va proposar una legislació introduïda al Congrés. L’objectiu previst era actualitzar les regles REMIC per permetre als propietaris d’immobles amb problemes immobles modificar la seva propietat. Es va centrar específicament en les hipoteques qualificades i la propietat hipotecària en el Programa de socors d'actius (Trouble Asset Relief Program) (TARP).
La legislació proposada incloïa una declaració que les modificacions de propietat en aquests termes no serien considerades transaccions prohibides tal com es descriu pel Servei d'ingressos interns. Es continuaria tractant l’interès en el REMIC com a interès regular i els ingressos que es generen per modificacions a la propietat es gestionarien igual que si es rebessin a través d’hipoteques qualificades.
