Subprime. El simple esment de la paraula és suficient per a refredar l'esquena dels inversors, banquers i propietaris d'habitatges. I hi ha molt bons motius. La hipoteca subprime va ser un dels principals motors que va provocar la Gran Recessió. Però sembla que tornen a venir amb un nou nom: les hipoteques sense repressió.
Hi ha diferents tipus d’estructures hipotecàries subprime disponibles al mercat. Però, una rosa amb algun altre nom fa olor tan dolça? Potser no és necessàriament el cas. Llegeix per obtenir més informació sobre aquestes hipoteques i què representen.
Punts clau
- Una hipoteca subprime és un tipus de préstec concedit a persones amb puntuacions de crèdit pobres i que no podrien acollir-se a les hipoteques convencionals. Actualment, les hipoteques subprime són un retorn com a hipoteques sense repressió. els principals tipus d’hipoteques subprime. Aquests préstecs encara tenen molt de risc a causa del potencial d’impagament del prestatari. Les noves hipoteques no creditícies tenen restriccions i s’han d’escriure adequadament.
Què és una hipoteca subprime?
Una hipoteca subprime és un tipus de préstec concedit a persones amb puntuacions de crèdit pobres –640 o menys, i sovint per sota de 600– que, com a conseqüència de les seves deficiències històriques de crèdit, no podrien acollir-se a les hipoteques convencionals.
Hi ha una gran quantitat de risc associat a qualsevol hipoteca subprime. El terme subprime en sí es refereix als prestataris i a la seva situació financera en lloc del préstec en si. Els prestataris subprimeus tenen més probabilitats de morir que els que tenen puntuacions de crèdit més altes. Com que els prestataris de subprime tenen un risc més elevat per als prestamistes, les hipoteques subprime solen cobrar tipus d’interès per sobre de la taxa de préstec principal. Els tipus d'interès hipotecari subprime són determinats per diversos factors: Abonament, puntuació de crèdit, retards i morositats en un informe de crèdit del prestatari.
Tipus d'hipoteques subprime
Els principals tipus d’hipoteques subprime inclouen hipoteques a tipus fix amb termes de 40 a 50 anys, hipoteques només d’interès i hipoteques de tipus ajustable (ARM).
Hipoteques d’interès fix
Un altre tipus d’hipoteca hipotecària subprime és una hipoteca de tipus fix, que es dóna per un termini de 40 o 50 anys, a diferència del període estàndard de 30 anys. Aquest llarg període de préstec redueix els pagaments mensuals del prestatari, però és més probable que vagi acompanyat d’un major tipus d’interès. Els tipus d’interès disponibles per a les hipoteques d’interès fix poden variar substancialment de prestador a prestador. Per investigar els millors tipus d’interès disponibles, utilitzeu una eina com una calculadora d’hipoteca.
Hipoteques de tipus ajustable
Una hipoteca de tipus ajustable comença amb un tipus d’interès fix i, més tard, durant la vida del préstec, passa a un tipus variable. Un exemple més freqüent és l'ARM 2/28. El 2/28 ARM és una hipoteca de 30 anys amb un tipus d’interès fix durant dos anys abans d’estar ajustat. Una altra versió típica del préstec ARM, el 3/27 ARM, té un tipus d’interès fix durant tres anys abans que esdevingui variable.
En aquests tipus de préstecs, el tipus variable es determina en funció d’un índex més d’un marge. Un índex d’ús comú és ICE LIBOR. Amb els ARM, els pagaments mensuals del prestatari solen ser menors durant el termini inicial. No obstant això, quan les seves hipoteques es restableixen a un tipus variable més elevat, els pagaments hipotecaris solen augmentar significativament. Per descomptat, el tipus d’interès podria disminuir amb el pas del temps, depenent de l’índex i de les condicions econòmiques, cosa que, al seu torn, reduiria l’import del pagament.
Els ARM van tenir un paper important en la crisi. Quan els preus de la llar van començar a baixar, molts propietaris van entendre que les seves cases no valien l'import del preu de compra. Això, unit a la pujada dels tipus d’interès, va provocar una quantitat d’impagament massiva. Això va provocar un augment dràstic del nombre d'execucions hipotecàries subprime a l'agost del 2006 i l'esclat de la bombolla d'habitatge que es va produir l'any següent
Hipoteques només per interès
El tercer tipus d’hipoteca subprime és una hipoteca només d’interès. Per al termini inicial del préstec, que sol ser de cinc, set o deu anys, els pagaments principals es posposen, de manera que el prestatari només paga els interessos. Pot optar per efectuar pagaments cap al principal, però aquests pagaments no són obligatoris.
Quan finalitzi aquest termini, el prestatari comença a pagar el principal o pot optar per refinançar la hipoteca. Aquesta pot ser una opció intel·ligent per a un prestatari si els seus ingressos solen fluctuar d’any en any, o si volgués comprar una casa i espera que els seus ingressos pugin d’aquí a uns quants anys.
Hipoteques dignes
La hipoteca de dignitat és un nou tipus de préstec subprime, en què el prestatari fa un pagament inicial d’uns 10% i es compromet a pagar un interès de tipus més alt per un període determinat, normalment durant cinc anys. Si realitza els pagaments mensuals puntualment, després de cinc anys, l’import que s’ha pagat cap a interessos va a reduir el saldo de la hipoteca i el tipus d’interès es redueix a la taxa inicial.
Hipoteca subprime
Hipoteques subprimeres Avui
Després d’esclatar la bombolla d’habitatge, era pràcticament impossible que algú amb una puntuació de crèdit inferior a 640 obtingués un préstec a casa. A mesura que l’economia s’està estabilitzant, les hipoteques subprime estan fent un retorn. La demanda de propietaris i prestamistes augmenta en aquest tipus de préstecs per a habitatge. Wells Fargo també va adoptar una posició en el nou vagó de banda subprime. El banc ara aprova els possibles compradors d'habitatges amb puntuacions de crèdit fins a 600 per a préstecs de l'Administració de l'habitatge federal (FHA).
Aquesta vegada, però, l’Oficina de Protecció Financera del Consumidor (CFPB) posa restriccions a aquestes hipoteques subprime. Un representant que estigui aprovat pel Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units ha de rebre l'assessorament dels possibles compradors d'habitatges. Altres restriccions a aquestes noves hipoteques subprime limiten els augments dels tipus d'interès i altres termes del préstec. Tots els préstecs també s'han de subscriure adequadament.
Les noves hipoteques subprime limiten els augments dels tipus d'interès i altres termes del préstec.
També tornen a augmentar el seu cost. Ara, les hipoteques subprime tenen índexs d’interès que poden arribar fins al 8% al 10% i poden requerir pagaments de fins al 25% al 35%.
Les hipoteques subprime són de risc
Atès que aquestes hipoteques s’adrecen específicament a persones que no opten per a una hipoteca de tipus primari (cosa que generalment significa que el prestatari tindrà dificultats per pagar el préstec), l’organització o el banc que presta els diners té dret a cobrar taxes d’interès elevades per proporcionar un un incentiu addicional perquè el prestatari pagui a temps. Però, quan les persones que ja podrien tenir problemes per gestionar el deute en el passat contracten aquests préstecs, tenen un futur més difícil, sense oblidar-nos d’un futur car que els que tenen bones puntuacions de crèdit i es poden permetre préstecs amb tipus d’interès més raonables.
Derrota hipotecària subprime
Les hipoteques subprime i la fusió del subprime solen ser els culpables del nom de l’inici de The Great Recession.
Molts prestadors van ser liberals a l'hora de concedir aquests préstecs de 2004 a 2006, com a resultat de les taxes d'interès més baixes, l'elevada liquiditat de capital i la possibilitat de treure molts beneficis. Amb l’ampliació d’aquests préstecs de major risc, els prestadors cobraven taxes d’interès superiors a les primeres per tal de compensar el risc addicional que assumien. També van finançar les hipoteques agrupant-les i després venent-les als inversors com a inversions reembossades. El fort augment de persones que de sobte es podien permetre hipoteques va provocar una escassetat d’habitatges, cosa que va augmentar els preus dels habitatges i, per tant, la quantitat de finançament necessitarien els propietaris d’habitatges.
Semblava una espiral cada cop més amunt. L’inconvenient va ser que es donaven préstecs a persones que no els podien pagar. Quan van començar a morir un gran nombre de préstecs hipotecaris i es va disminuir la taxa d’execució hipotecària d’habitatges, els prestamistes van perdre tots els diners que van ampliar. Igual que van fer moltes institucions financeres que van invertir fortament en les hipoteques empaquetades titulitzades. Molts van experimentar dificultats financeres extremes, fins i tot en fallida.
La crisi hipotecària subprime va continuar del 2007 al 2010, convertint-se en una recessió global a mesura que els seus efectes es van irradiar a través dels mercats financers i les economies de tot el món.
La línia de fons
Tot i que els préstecs subprime augmenten el nombre de persones que poden comprar habitatges, fa que sigui més difícil fer-ho i augmenta les probabilitats de morir dels seus préstecs. La morositat perjudica tant el prestatari i la seva puntuació de crèdit, com el prestador.
Els defensors de les noves hipoteques subprime subratllen que els compradors d'habitatges no es veuen obligats a pagar aquestes taxes d'interès percentuals altament indefinidament. Una vegada que els compradors puguin demostrar que són capaços de pagar les seves hipoteques a temps, les puntuacions de crèdit haurien d’augmentar-se i poden refinançar els seus préstecs d’habitatges a tarifes més baixes. De fet, moltes persones que treuen ARM aposten pel fet que, a mesura que comenci la taxa variable, hauran netejat el seu informe de crèdit fins al punt que podran obtenir un finançament més avantatjós.
