Un nombre creixent d’inversors amb fam de rendiment es troben refugiats en un dels últims baluards d’inversions d’alt rendiment i relativament segurs: els trusts d’inversió immobiliària (REIT). Amb els rendiments de dividends que promedia el doble que els existents en accions comunes, fins a un 10% o més, podríeu posar en dubte la seguretat i la fiabilitat dels REIT, especialment per als inversors que busquen ingressos conservadors. Els REIT haurien de tenir un paper en qualsevol cartera de creixement diversificat i orientada a ingressos. Els REIT versen sobre els elevats dividends i poden oferir un potencial d’apreciació de capital.
Com funcionen els REIT?
Un REIT és una garantia, similar a un fons mutu, que fa inversions directes en béns immobles i / o hipoteques. Els REITs de capital inverteixen principalment en propietats comercials, com ara centres comercials, propietats d'hotels i edificis d'oficines, mentre que els REITs hipotecaris inverteixen en carteres d'hipoteques o valors garantits per hipoteques (MBS). Un REIT híbrid inverteix en tots dos. REIT comparteix el comerç al mercat obert, de manera que són fàcils de comprar i vendre.
El denominador comú entre tots els REIT és que paguen dividends que consisteixen en ingressos per lloguer i plusvàlues. Per qualificar-se de títols, els REIT han de pagar almenys el 90% del seu benefici net als accionistes com a dividends. Per això, els REIT reben un tractament tributari especial; a diferència d'una corporació típica, no paguen impostos sobre els ingressos que paguen. Els REIT han de continuar el pagament del 90%, independentment de si el preu de l’acció puja o baixa.
REIT Dividends i impostos
El tractament fiscal dels dividends REIT és el que els diferencia de les corporacions habituals, que han de pagar els impostos sobre la renda de les empreses sobre els seus beneficis. Per això, els dividends pagats per les corporacions habituals s’imposen al tipus d’impost de dividends més favorable, mentre que els dividends pagats per REIT no poden obtenir un tractament tributari favorable i s’imposen a tipus impositius ordinaris de la renda fins al tipus màxim del 39, 6% més el recàrrec independent sobre els ingressos de la inversió del 3, 8%.
Una part d’un pagament de dividend REIT pot ser una distribució de guanys de capital, que s’imposa al tipus d’impost sobre les plusvàlues. Els inversors reben informes que descomponen les porcions d’ingressos i guanys de capital. Els inversors només han de contenir REIT als seus comptes de jubilació qualificats per evitar una imposició més elevada.
El poder de la reinversió dels dividends
Generalment, quan es paguen dividends, els inversors els reben com xecs o dipòsits directes que s’acumulen en els comptes de caixa dels inversors. Quan això es produeixi, els inversors han de decidir què fer amb els diners en efectiu a mesura que el reben. Moltes empreses i un nombre creixent de REIT ofereixen ara plans de reinversió de dividends (DRIP), que, si es seleccionen, reinvertiran automàticament dividends en accions addicionals de la companyia. La reinversió de dividends no allibera els inversors de les obligacions fiscals.
No tots els REIT ofereixen DRIP; abans de realitzar una inversió, assegureu-vos que l’opció està disponible. A més, esbrineu les tarifes de transacció de REIT. Generalment, els DRIP no cobren cap quota de venda, ja que les accions es compren directament a REIT.
La majoria dels inversors són conscients del poder de acumular interessos o rendiments i el seu efecte en el creixement dels diners al llarg del temps. Un REIT DRIP ofereix la mateixa oportunitat. Tenint en compte el rendiment més elevat d’un REIT, un REIT DRIP pot generar una taxa de creixement més elevada. Els dividends de REIT poden augmentar amb el pas del temps, cosa que, quan s’utilitzen per adquirir accions de REIT addicionals, poden accelerar encara més la taxa de compostatge. Les accions de REIT poden augmentar el seu valor amb el pas del temps, cosa que augmenta el valor de la participació, ja que les accions en creixement solen pagar dividends encara més elevats. Tot i que el preu de les accions d’un REIT disminueix, els inversors encara poden beneficiar-se a la llarga a causa de l’efecte de mitjana de costos en dòlar.
Bonus promig de cost per dòlar
La mitjana de costos amb dòlar és una tècnica d’inversió que aprofita la disminució dels preus de les accions. Per exemple, diguem que un inversor va comprar 100 accions d’un REIT a 20 dòlars per acció i va pagar un dividend mensual de 200 dòlars. El preu de les accions disminueix a 15 dòlars quan l'inversor rep el primer pagament mensual de dividend de 200 dòlars i es reinverteix en el REIT. El pagament de dividends de 200 dòlars adquiriria 13 accions que pagaven dividends nous a 15 dòlars per acció. La participació total augmenta fins a 113 accions amb un valor de 2.195 dòlars. La nova base de costos de la participació total ara és inferior a 19, 50 dòlars per acció.
Quan el preu de les accions augmenta, el pagament de dividends adquirirà menys accions, però l’inversor generarà un benefici més ràpidament a les seves participacions totals a causa de la base de baix cost. Si el preu de les accions de REIT continua augmentant i disminuint, la base de cost sempre ha de ser inferior al preu actual de les accions, cosa que significa que l’inversor sempre té beneficis.
La seguretat i la fiabilitat dels REIT
Molts planificadors financers recomanen tenir alguns béns immobles per a la diversificació. Molts REIT tenen una llarga trajectòria de generar dividends continus i creixents, fins i tot durant la tumultuosa crisi immobiliària del 2008. Un REIT de bon rendiment inverteix en una gran cartera de propietats dispersa geogràficament amb arrendataris financerament sòlids, cosa que pot mitigar qualsevol volatilitat en propietats immobiliàries.
Els REIT són inversions líquides, però, per obtenir el millor resultat possible, s’han de mantenir dins d’una cartera adequada i diversificada a llarg termini. Si afegeixen un DRIP a un REIT, els inversors aconsegueixen una protecció negativa important.
