Tant si teniu interès en comprar una casa per utilitzar-la com a residència principal com en una propietat d’inversió, és possible que actualment la propietat l’ocupi l’inquilí. Si és així, hi ha algunes coses que hauríeu de tenir en compte abans de decidir continuar amb la compra. Llegiu més endavant per obtenir una introducció ràpida dels drets dels arrendataris, de les obligacions del propietari i de com limitar els riscos a l’hora de comprar una casa amb inquilins a la seva part.
Drets del llogater
Per començar, és important comprendre que una venda d’immobles no canvia els termes dels contractes d’arrendatari. Igual que les servituds (i altres pactes) que "corren amb la terra", és a dir, estan lligades a la terra i no al propietari, els arrendaments es mantenen "lligats" a la casa, fins i tot quan la propietat passa a mans. A emportar: El contracte d’arrendament vigent abans de comprar la propietat segueix vigent fins i tot després de tancar-lo, de manera que no es pot augmentar el lloguer, modificar les clàusules o acords o expulsar un arrendatari abans de finalitzar un termini d’arrendament només perquè ets el nou propietari.
Obligacions del propietari
Com a nou propietari, hereteu les obligacions del propietari. Una gran part de ser propietari és mantenir una propietat segura i habitable per als seus llogaters. En general, heu de (com a mínim):
- Mantingueu totes les zones comunes, com passadissos i escales, en un estat segur i net. Assegureu-vos que els elements estructurals siguin segurs i intactes (terres, parets, escales, ascensors, terrats).Assegureu-vos que electricitat, fontaneria, calefacció / aire condicionat (HVAC)), la ventilació i els sistemes sanitaris es mantenen correctament. Assegureu-vos que els inquilins tinguin accés a l’aigua corrent, l’aigua calenta i la calor en quantitats raonables en moments raonables. Proporcioneu contenidors d’escombraries i disposeu l’eliminació de les escombraries. Extermini els rosegadors i altres infestacions verminals.
Les vostres lleis locals poden exigir requisits addicionals sobre habitabilitat; reviseu-les per assegurar-vos que compliu. A més, és vital que llegeixi l’arrendament per esbrinar altres obligacions específiques que tingueu, com ara tallar la gespa o pagar utilitats.
Canviar o rescindir un contracte d’arrendament
En general, si l’arrendatari té un contracte d’arrendament d’un mes a mes, vostè (com a nou propietari) pot rescindir l’arrendatari o augmentar la renda abans de l’inici d’un nou mes, sempre que doni l’avís adequat (normalment 30 dies, però això varia segons l'estat i pel nombre de mesos que l'arrendatari ha ocupat la propietat). Tot i això, si hi ha un contracte de durada determinada (per exemple, sis mesos o 12 mesos), l’inquilí té el dret legal (en la majoria dels casos) d’ocupar l’habitatge durant el temps que el contracte estigui actiu, independentment de qui sigui el propietari de l’habitatge..
Hi ha alguns casos en què l’arrendament es pot rescindir anticipadament. Una és si hi ha un idioma en el contracte que especifica que el propietari (venedor) té dret a rescindir l'arrendament si ven o transfereix la propietat; en aquest cas, es pot rescindir legalment l’arrendament quan es compra l’habitatge. L’altra excepció és si compreu l’habitatge com a conseqüència d’una execució hipotecària, en aquest cas podeu seguir les normes del vostre estat pel que fa a l’avís per desallotjar. A l'estat de Washington, per exemple, heu de donar als inquilins un preavís de 60 dies per abandonar una propietat hipotecada abans de poder iniciar una acció de desallotjament. En alguns casos, els llogaters es comprometen a sortir anticipadament amb una oferta “d’efectiu per a claus” del nou propietari, administrador o banc.
Finalment, si teniu previst utilitzar la casa com a residència principal (i no com a propietat de lloguer), potser podeu utilitzar un desnonament de propietaris (OMI) per aconseguir que l’arrendatari se’n surti. Les normes per a això varien segons l'estat, però, en general, heu de traslladar-vos a la llar dins dels 90 dies següents al desallotjament i viure-hi com a residència principal durant almenys tres anys.
La línia de fons
Un primer pas important és revisar els documents d’arrendament abans de tancar-lo perquè sàpigues el que esteu incorporant i així pugueu assegurar-vos que el contracte d’arrendament està ben redactat i estructurat per seguir les lleis locals de lloguer. Si sembla alguna cosa, exigiu al venedor que arregli l’idioma com a condició del tancament. També és important obtenir no només els registres de qualsevol lloguer prepagat i dipòsits de seguretat, sinó també els diners (haureu de transferir-vos a la declaració de tancament). Probablement haureu de guardar el dipòsit de seguretat en un compte de confiança (depenent del vostre estat) i l’agent de tancament ha de valorar el pagament actual del lloguer entre vostè i el venedor.
Assegureu-vos també que el venedor proporcione documentació sobre l'estat de la propietat abans que l'inquilí es traslladi; si hi ha danys, tindreu molt de temps per demostrar que l'arrendatari és responsable sense l'informe de registre. Si és possible, reuniu-vos amb els llogaters abans de tancar per tal de poder verificar l’estat actual de l’habitatge i discutir els termes d’arrendament.
Finalment, assegureu-vos que esteu assegurats. Normalment, la política de propietari estàndard no fa la feina. Informeu la vostra asseguradora que l’habitatge està llogat de manera que quedarà cobert en cas de lesions per arrendataris, negligència i altres pèrdues.
