Què és Punts de tancament
Els punts de tancament són una quota pagada a un prestador o corredor hipotecari a canvi d’un descompte sobre el tipus d’interès cobrat per un préstec hipotecari. Cada punt de tancament equival al percentatge de l'import total del préstec. Els punts de tancament es paguen en el moment de tancar la transacció hipotecària. Els punts de tancament també es coneixen com a punts de descompte o punts hipotecaris. Els punts de tancament no són punts d’origen, que són una quota pagada per cobrir els costos d’escriptura del préstec hipotecari.
DESENVOLUPAMENT Punts de tancament
Els punts de tancament, o punts de descompte, són una compensació d’efectiu pagat al tancar a canvi d’un tipus d’interès més baix per a una hipoteca. Són com una forma d’interès prepagat, ja que els compradors paguen anticipadament per rebre un tipus d’interès més baix al llarg del préstec.
En alguns casos, els punts de tancament o de descompte són requisits com a condició per aprovar un préstec. Com que l’interès inferior reduirà els pagaments mensuals, un prestatari pot acollir-se al préstec. Aquests punts solen ser deduïbles d'impostos per al prestatari de l'annex A de la secció d'interès hipotecari. Els punts pagats en una compra d’immobles són deduïbles completament durant l’any de compra, mentre que els punts invertits en un préstec de refinançament d’hipoteca requereixen prorrogació a la vida del préstec. Aquesta diferència dóna als punts de tancament un valor financer més gran per al prestatari que la quantitat de diners estalviats en quantitats d’interès més baixes de pagaments mensuals.
No hi ha una correlació directa constant entre el nombre de punts pagats al tancament i el descompte del tipus d’interès.
Beneficis i riscos de pagar punts de cloenda
El pagament de punts de tancament pot permetre a un prestatari reduir significativament la quantitat d’interès que paga sobre la hipoteca. Tindran un pagament mensual més reduït, a més de gastar menys en interessos durant la vida del préstec, però hi ha riscos en l'ús de punts de tancament.
Si el prestatari hauria de vendre l’habitatge i pagar la hipoteca abans que la diferència d’interès pagat i el cost dels punts arribi a l’equilibri, poden perdre diners. El pagament de punts de tancament també augmentarà significativament la quantitat que ha de pagar el prestatari per tancar la hipoteca, de manera que els compradors que necessiten estalviar diners en els costos de tancament no han de comprar punts de tancament.
Per exemple, si l’import de la hipoteca és de 200.000 dòlars i el tipus d’interès és del 6 per cent, el pagament mensual és de 1.482 dòlars al mes. El prestador ofereix un percentatge del tipus d’interès per pagar tres punts de tancament (6.000 dòlars), de manera que a un tipus d’interès del 5 per cent, el pagament de la hipoteca seria de 1.357 dòlars al mes. La diferència és de 125 dòlars al mes. Quan s’amplia els 48 pagaments, l’estalvi és de 6.000 dòlars, l’import pagat en punts de tancament. En aquest cas, el prestatari ha de mantenir la casa durant més de quatre anys perquè tingui sentit financer pagar els punts de tancament.
