L’últim que volen escoltar els que viuen en cooperatives a la reunió anual d’accionistes és que la seva cooperativa està en perill d’impossibilitat. Però per a molta gent, aquesta és una realitat. Cada any, les cooperatives van en fallida i deixen els seus "propietaris" al fred.
Què és una cooperativa?
Les cooperatives són disposicions d’habitatge on els residents tenen una part de l’entitat jurídica, anomenada corporació. Aquests accionistes reben un contracte d’arrendament propietari, o dret, que els permet viure en un dels apartaments o unitats. Tècnicament, el propietari només és propietari d’accions d’aquesta corporació, no de la propietat immobiliària en si. La corporació és propietària de la propietat immobiliària. El propietari de les accions paga un cost de manteniment mensual que s’utilitza per cobrir despeses de gestió d’edificis com neteja, calor, aigua, sous dels empleats, eliminació d’escombraries, costos de reparació, impostos, assegurances i la hipoteca subjacent de l’edifici.
Tipus de Predeterminat
Hi ha dos tipus de morositat coneguts habitualment que impliquen cooperatives: impagaments d'hipoteca i impagaments tècnics.
- Els defectes tècnics no són gaire greus. Adam Leitman Bailey, Esq., Advocat de la propietat immobiliària de Nova York i Nova Jersey i responsable de la signatura immobiliària residencial i comercial de la ciutat de Nova York, Adam Leitman Bailey, PC, assegura que aquest tipus d'impagament "consisteix en el no fer reparacions en violació. del contracte d’hipoteca, tot i que tots els pagaments monetaris s’han pagat a temps. " Normalment, aquest tipus de valors per defecte es poden solucionar arranjant les reparacions o, com a mínim, pagar. Els impagaments són molt més greus perquè el prestador no rep pagaments de l'edifici, segons el contracte original. Aquesta és una situació frustrant per als accionistes que han pagat diligentment el manteniment mensual sense haver perdut cap pagament. Aquesta és sovint la via més ràpida cap a l'arribada de la fallida de les cooperatives. En aquesta situació, el prestador envia un avís de morositat a la direcció de l’edifici i, si no es resol l’impagament de la hipoteca, s’inicia el procés d’execució hipotecària.
El pitjor escenari de casos: execució hipotecària
L'execució hipotecària és el pitjor que es pot produir quan es produeix una sol·licitud de fallida. Una execució hipotecària és una demanda iniciada pel prestador per obtenir el títol legal de l’edifici. Stuart M. Saft, soci de Dewey & LeBoeuf LLP, diu que a Nova York, una execució hipotecària pot trigar diversos anys, però al final, tret que la cooperativa tingui una defensa legítima, un àrbitre celebrarà una subhasta per vendre l’edifici, i els accionistes tornaran a ser arrendataris de lloguer i ja no "posseeixen" els seus apartaments.
En el cas que es produeixi un expedient de cooperació per fallida com a conseqüència de morir de la seva hipoteca, el prestador té la facultat d’excloure l’edifici i desallotjar els accionistes. Bailey afegeix: "El prestador de la hipoteca subjacent no pot anar després de cada accionista d'apartaments perquè la hipoteca de l'edifici no és una garantia personal dels accionistes." En fallida, el banc de la cooperativa serà pagat davant dels accionistes.
Per tant, qualsevol producte de la venda d'exclusió d'una fallida anirà a pagar al banc. Els accionistes que hagin obtingut hipoteques personals seran els responsables d’aquests pagaments, encara que hagin perdut la propietat de les accions de l’apartament.
En aquest cas, els accionistes no tenen moltes opcions. Si la cooperativa opta per presentar un capítol 11 (una reorganització), l’hipotecari cooperatiu pot passar a convertir-lo en un capítol 7, que és liquidació, on l’edifici es ven immediatament.
En fallida o execució hipotecària, els accionistes cooperatius romanen com a arrendataris si hi viuen, però el contracte d’arrendament propietari queda cancel·lat. Si deuen alguna hipoteca al seu apartament i no paguen, "poden tenir conseqüències fiscals adverses", confirma Saft.
Les cooperatives que puguin tenir problemes d’impagament poden intentar posar-se al dia dels pagaments mitjançant préstecs addicionals, augmentar el manteniment mensual o afegir-ne una avaluació. Una avaluació és un augment temporal del manteniment mensual. Aquest augment es destina a reparacions o altres despeses que cobriran les necessitats de la cooperativa.
Les fallides cooperatives són comunes?
Les fallides cooperatives són rares. Saft diu: "Pel que sabem, s'han descartat menys de deu cooperatives a Nova York des de la Segona Guerra Mundial, per la qual cosa és poc probable que es produeixi ara. Tanmateix, paga estar vigilant". Una fallida tècnica pot conduir a la fallida si tots els diners de la nota es produeixen a causa d’una fallida tècnica, però això és poc probable.
Què poden fer els accionistes?
Malauradament per als accionistes, no es pot fer molt si ja han comprat l'apartament cooperatiu. Si han adquirit accions en una cooperativa amb problemes, haurien de demanar assessorament a un advocat qualificat per obtenir orientació. La clau és prendre decisions educades a l’hora de comprar i investigar la cooperativa abans de comprar.
Bailey diu que, quan representa un comprador, s’assegura que l’edifici és estable analitzant el finançament de l’edifici dels darrers dos anys. Compara l'estat financer amb qualsevol millora estructural important o reparacions necessàries i busca si l'edifici té reserves sòlides de caixa. Els edificis que no es poden permetre pagar pagaments hipotecaris ni pagar despeses són banderes vermelles definides.
Els caçadors d’apartaments cooperatius poden evitar caure en una cooperació “dolenta” demanant el finançament per si mateixos. Consulta una història de dos anys pot proporcionar una bona visió del funcionament de l'edifici (o mal). Una reserva de caixa baixa, per exemple, podria indicar que la cooperativa no disposarà de fons suficients per cobrir les reparacions d’emergència. En aquest cas, la cooperativa hauria d’adquirir fons procedents del banc en forma d’un altre préstec o d’accionistes.
Els accionistes han de fer preguntes clau quan investiguen sobre un apartament. Per exemple, pregunta si la cooperativa ha efectuat pagaments hipotecaris mensuals. Si heu perdut els pagaments, pregunteu per què. Pregunteu-vos si hi ha algun altre tipus de deutes pendent que no sigui la hipoteca, també si hi ha algun reparació important que hi hagi i, si és així, com preveu pagar-los la cooperativa.
Saft suggereix alguns consells: "Mireu l'últim estat financer per veure si el comptable va emetre una carta d'auditoria neta; feu que el vostre advocat vegi si hi ha alguna fiança presentada contra l'edifici o si no s'han pagat els impostos immobles. Intenteu esbrinar-la de l’agent gestor si molts accionistes no paguen el manteniment. Feu que el vostre advocat llegeixi l’acta de la cooperativa per veure si hi ha problemes ".
La línia de fons
El consell cooperatiu té dret a preguntar-vos, com a potencial comprador, sobre la vostra història financera. Vol assegurar-se que podreu complir la responsabilitat del manteniment mensual, a més del vostre propi pagament hipotecari personal. Tanmateix, com a comprador, també teniu el dret d’assegurar-vos que l’espai habitable en què trobareu sigui econòmicament estable. Assegureu-vos de preguntar per tots els detalls. És el teu futur, per tant, exerceix els teus drets.
