Hi ha dues institucions colossals a la indústria hipotecària dels Estats Units: Fannie Mae i Freddie Mac. La majoria de la gent n’ha sentit a parlar, però pocs entenen què fan o l’important paper que tenen en el finançament de la propietat nord-americana nord-americana. Tampoc la majoria de la gent entén el risc sistemàtic potencial que suposa per a tot el nostre sistema financer. discutirem què fan, l'estat de l'empresa (GSE) patrocinat pel govern, les seves missions públiques i com es beneficien. A continuació, explorarem el perill que podrien suposar aquest comportament per al mercat hipotecari nord-americà si no aconsegueixen gestionar el seu risc de manera eficaç. Recordeu que, quan cauen els gegants, són els camperols els que s’esquitxen.
El que fan
Fannie Mae i Freddie Mac compren i garanteixen hipoteques a través del mercat hipotecari secundari. No s’originen ni presten serveis hipotecaris.
Els originaris de la hipoteca venen hipoteques directament a Fannie Mae i Freddie Mac o bé intercanvien les agrupacions hipotecàries a canvi d’uns títols amb garantia hipotecària (MBS) avalats per aquestes mateixes hipoteques però que portin la garantia afegida del pagament puntual del principal i els interessos a la titular de seguretat. Quan els originaris de la hipoteca venen hipoteques a Fannie Mae o Freddie Mac o venen els MBS que els han estat emesos, alliberaran els fons utilitzats per originar aquestes hipoteques de manera que els originaris puguin crear encara més hipoteques. Fannie Mae i Freddie Mac també inverteixen fortament en els seus propis MBS en el que es coneix com les seves carteres retingudes.
En definitiva, faciliten el flux de diners des de Wall Street fins a Main Street.
VEURE: Darrere de les escenes de la teva hipoteca
Empreses patrocinades pel govern
Fannie Mae i Freddie Mac són GSEs. Ambdues van ser creades per actes del Congrés; Fannie Mae el 1938, i Freddie Mac el 1970. Totes dues són empreses de borsa que es contracten per al servei d'una missió pública. Les seves accions cotitzen a NYSE amb els símbols FNM i FRE, respectivament. Si bé són empreses de borsa que cotitzen, a través de les seves cartes, tenen els vincles següents amb el govern federal:
- Les dues companyies tenen un consell d’administració format per 18 membres, cinc dels quals són designats pel president dels Estats Units. Per donar suport a la seva liquiditat, el secretari del Tresor està autoritzat, però no obligatori, a adquirir fins a 2.25 milions de dòlars de valors de cada empresa. Les dues empreses estan exemptes d’impostos estatals i locals.
A causa d'aquests lligams, el mercat tendeix a creure que els títols emesos per Fannie Mae i Freddie Mac tenen la garantia implícita del govern dels Estats Units. En altres paraules, el mercat creu que, si Fannie Mae o Freddie Mac passessin malament, el govern dels Estats Units intervingués per resoldre'ls. Aquesta garantia implícita es reflecteix en la capacitat d’accedir a finançament de manera barata. Fannie Mae i Freddie Mac aconsegueixen emetre deute corporatiu, conegut com a "obligacions d'agències", a rendiments inferiors a altres institucions.
Objectiu i missió pública de Fannie Mae i Freddie Mac
D’acord amb les seves cartes, l’objectiu públic de Fannie Mae i Freddie Mac és facilitar el flux constant de fons hipotecaris de baix cost.
Les seves cartes inclouen les següents:
- El seu focus singular és el mercat hipotecari residencial. És possible que no entrin en línies de negoci que no tinguin relació ni que donin suport al mercat hipotecari residencial. Les hipoteques que adquireixen i garanteixen han d’estar per sota d’una quantitat especificada per l’Oficina de Supervisió de l’empresa d’habitatges federal (OFHEO). Se'ls prohibeix entrar en el negoci d'altres empreses de finançament de l'habitatge, per exemple, la procedència hipotecària. Han de complir els objectius anuals establerts pel Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà (HUD). Aquests objectius se centren al voltant d’habitatges i habitatges de renda baixa i moderada per a minories. Estan subjectes a requeriments de capital mínims basats en el risc i a exàmens anuals de l'OFEO.
El lloc web de Freddie Mac estableix que la seva missió és proporcionar liquiditat, estabilitat i assequibilitat al mercat de l'habitatge. El lloc web de Fannie Mae afirma que la seva missió és ampliar l'habitatge assequible i portar capital global a les comunitats locals per tal de servir al mercat immobiliari dels Estats Units. (Per continuar llegint sobre béns immobles, consulteu la inversió en immobles , les transaccions immobiliàries intel·ligents i el nostre tutorial sobre Explorar inversions immobiliàries .)
Empreses impulsades amb benefici amb missió pública
No us equivoqueu: Fannie Mae i Freddie Mac es veuen impulsats pels beneficis, tal i com exigeixen els seus accionistes. Tot complint la seva missió pública, obtenen els seus beneficis de dues maneres principals: garantir ingressos per comissions i carteres retingudes.
- Primer, anem a cobrir els ingressos per comissions de garantia o les "taxes g". Fannie Mae i Freddie Mac conserven un determinat percentatge de cada pagament de la hipoteca per a cada hipoteca que han garantit un pagament puntual del principal i els interessos per a un titular de la MBS (inversor). Per exemple, cada pagament hipotecari mensual es pot desglossar en principal i interessos. El principal i els interessos, tal com cobra un administrador hipotecari, es transmeten a una de les dues empreses, diguem-ne Fannie Mae. A continuació, Fannie Mae passa el principal i els interessos al titular de la garantia garantida per la hipoteca; tanmateix, manté un cert percentatge dels interessos com a quota de garantia, normalment entre el 0, 12% i el 0, 50% anual. Penseu en això com una pòlissa d’assegurança. Tant de bo que Fannie Mae reculli més ingressos en comissions de garantia del que paga als seus titulars de títols garantits per hipoteca per falta d’emprunt. És una pòlissa d’assegurança molt gran. Al tancament de l'exercici del 2006, les dues companyies tenien garanties de crèdit per 2, 9 bilions de dòlars de MBSs, segons el secretari del Tresor Robert K. Steel (Testimoni del 15 de març del 2007 davant el Comitè de serveis financers de la Casa dels Estats Units sobre la reforma de la GSE).
En segon lloc, Fannie Mae i Freddie Mac tenen una cartera enorme d'hipoteques i MBS. Inverteixen molt en valors propis -i els uns als altres-. A causa de la seva garantia federal implícita, com s'ha comentat anteriorment, poden emetre deutes amb rendiments inferiors a altres empreses per finançar les seves carterades retingudes. És a dir, són capaços d’obtenir despeses a les seves carteres, potencialment superiors a altres institucions, a causa d’aquest avantatge financer. Dir que la grandària de les seves carteres és enorme és una subestimació. Al seu 2006, les carteres hipotecàries combinades de les dues empreses eren d’1, 4 bilions de dòlars, de nou segons Steel (15 de març del 2007).
Oversight Over Fannie Mae i Freddie Mac
Fannie Mae i Freddie Mac estan regulats per l’OFHEO i l’HUD. OFHEO regula la seguretat financera i la solidesa de Fannie Mae i Freddie Mac, incloent la implementació, l'aplicació i el seguiment dels seus estàndards de capital i la limitació de la mida dels seus portafolis conservats. OFHEO també estableix els límits anuals de préstecs conformes. HUD té la responsabilitat de la missió d’habitatge de Fannie Mae i Freddie Mac. Tots els nous programes de préstecs en els quals puguin participar (compra i / o garantia) han de ser aprovats per HUD. A més, HUD estableix objectius anuals perquè Fannie Mae i Freddie Mac duguin a terme la seva missió d’habitatge. Aquests objectius se centren en habitatges de renda baixa i moderada i habitatges per a minories.
Massa risc concentrat en dues empreses amb vincles federals?
No hi ha dubte que Fannie Mae i Freddie Mac tenen un paper crític en el nostre sistema de finançament d’habitatges. Tot i això, hi ha perill de concentrar-se tant en només dues empreses. Administren una immensa quantitat de risc de crèdit i tipus d’interès. Si alguna cosa anava malament amb les seves pràctiques de gestió de riscos i / o de gestió de cartera, no hi ha dubte que es notaria dolor i estrès als mercats financers de tot el món. Molts crítics consideren que, per la seva grandària i la complexitat de la gestió del risc hipotecari, suposen un risc sistemàtic massa gran per a la nostra economia. A més, alguns creuen que Fannie Mae i Freddie Mac tenen un avantatge injust a causa de la seva garantia federal implícita que els permet emetre deute a taxes d'interès no disponibles per a altres corporacions, concretament, que és aquesta garantia implícita la que ha permès a Fannie Mae i Freddie Mac créixer tan gran.
En poques paraules, hi ha el perill que les dues companyies tinguin un risc excessiu a causa de la possible despesa del contribuent nord-americà. Per posar les coses en perspectiva, segons el secretari del Tresor Steel, a finals del 2006, Fannie Mae i Freddie Mac tenien al voltant de 4, 3 bilions de dòlars d’exposició de crèdit hipotecari, el que era al voltant del 40% del total del deute hipotecari pendent als EUA (15 de març del 2007). D'altra manera, les dues companyies tenen un deute de 5, 2 bilions de dòlars i obligacions de MBS pendents, que superen els 4, 9 bilions de dòlars de deute públic del govern dels Estats Units, segons el president del consell de direcció de la Reserva Federal Ben Bernanke (abril de 2007).
A més, ningú mai va afirmar que el risc de crèdit o el de tipus d’interès d’una hipoteca es gestiona o mitiga fàcilment mitjançant l’ús de derivats.
Conclusió
L’estiu del 2007, el mercat de totes les hipoteques, excepte els garantits per Fannie Mae i Freddie Mac, va arribar a un punt final complet, posant l’èmfasi en la importància dels papers exercits per les dues companyies. A la tardor del 2007, Freddie Mac va commocionar el mercat en anunciar grans pèrdues relacionades amb el crèdit, provocant el foc per l'argument que les dues companyies representen un risc enorme per a tot el sistema financer. Els avantatges que Fannie Mae i Freddie Mac generaran per al propietari nord-americà superaran els riscos que suposen per a tot el nostre sistema financer i el contribuent nord-americà? Només el temps dirà.
Per a aquestes dues institucions, consulteu el benefici del deute hipotecari amb MBS .
