Hipoteques de tipus fix amb versió ajustable: visió general
Les hipoteques a tipus fix i les hipoteques a tipus ajustable (ARM) són els dos tipus d’hipoteca principal. Si bé el mercat ofereix nombroses varietats dins d’aquestes dues categories, el primer pas per comprar una hipoteca és determinar quin dels dos tipus principals de préstec s’adapta millor a les vostres necessitats.
Punts clau
- Una hipoteca de tipus fix cobra una taxa d’interès fixa que no varia al llarg de la vida del préstec. El tipus d’interès inicial d’una hipoteca de tipus ajustable (ARM) s’estableix per sota del tipus de mercat d’un préstec de tipus fix comparable, i llavors la taxa puja (o possiblement baixa) a mesura que passa el temps. Les ARM són generalment més complicades que les hipoteques a tipus fix.
Hipoteques de tipus fix
Una hipoteca de tipus fix cobra un tipus d’interès fixat que no canvia al llarg de la vida del préstec. Tot i que l’import del principal i dels interessos pagats cada mes varia d’abonament a pagament, el pagament total segueix sent el mateix, cosa que facilita el pressupost per als propietaris.
El calendari d'amortització parcial que es mostra a continuació demostra la manera en què els imports destinats al capital i els interessos canvien al llarg de la vida de la hipoteca. En aquest exemple, el termini de la hipoteca és de 30 anys, el principal és de 100.000 dòlars, i el tipus d’interès del 6%.
| Pagament | Director | Interès | Saldo principal |
| 1. 599, 55 dòlars | 99, 55 dòlars | 500, 00 dòlars | 99900, 45 dòlars |
| 2. 599, 55 dòlars | 100, 05 dòlars | 499, 50 dòlars | 99800, 40 dòlars |
| 3. 599, 55 dòlars | 100, 55 dòlars | 499, 00 dòlars | 99699, 85 dòlars |
Com podeu veure, els pagaments efectuats durant els primers anys d’una hipoteca consisteixen principalment en pagaments d’interessos.
El principal avantatge d’un préstec a tipus fix és que el prestatari està protegit dels augments sobtats i potencialment significatius dels pagaments hipotecaris mensuals si augmenten els tipus d’interès. Les hipoteques de tipus fix són fàcils d’entendre i varien poc de prestador a prestador. L’inconvenient de les hipoteques a tipus fix és que quan els tipus d’interès són alts, és més difícil poder obtenir un préstec perquè els pagaments són menys assequibles.
Tot i que la taxa d’interès és fixa, la quantitat total d’interès que pagareu depèn del termini de la hipoteca. Les institucions de préstecs tradicionals ofereixen hipoteques de tipus fix per a diversos termes, els més habituals dels quals són 30, 20 i 15 anys.
La hipoteca de 30 anys és l’opció més popular perquè ofereix el pagament mensual més baix. No obstant això, la compensació d'aquest baix pagament és un cost global significativament superior, perquè la dècada addicional, o més, en el termini es dedica principalment al pagament d'interès. Els pagaments mensuals per a hipoteques a curt termini són més elevats, de manera que el principal es paga en un termini més curt. A més, les hipoteques a curt termini ofereixen un tipus d’interès més baix, cosa que permet obtenir una quantitat més gran de principal que es paga amb cada pagament de la hipoteca. Per tant, les hipoteques a curt termini costen significativament menys en general. (Per obtenir més informació, vegeu Com entendre l'estructura de pagament de la hipoteca .)
Hipoteques: Taxa fixa versus Tarifa ajustable
Hipoteques de tipus ajustable
El tipus d’interès d’una hipoteca a tipus ajustable és variable. El tipus d’interès inicial d’un ARM s’estableix per sota de la taxa de mercat d’un préstec de tipus fix comparable, i la taxa puja a mesura que avança el temps. Si l'ARM es manté prou llarg, el tipus d'interès superarà la taxa de sortida dels préstecs a tipus fix.
Els ARM tenen un període de temps fix durant el qual el tipus d’interès inicial continua sent constant, després del qual el tipus d’interès s’ajusta a una freqüència concertada prèviament. El període de tarifa fixa pot variar significativament, des d'un mes fins a 10 anys; períodes d'ajustament més curts generalment comporten tipus d'interès inicials més baixos. Després del termini inicial, el préstec es restableix, el que significa que hi ha un nou tipus d’interès basat en els tipus actuals de mercat. Aquesta és la taxa fins al següent restabliment, que pot ser l'any següent.
Terminologia ARM
Els ARM són significativament més complicats que els préstecs a tipus fix, de manera que explorar els avantatges i els contres requereix una comprensió d’alguna terminologia bàsica. Aquests són alguns conceptes que els prestataris han de conèixer abans de seleccionar un ARM:
- Freqüència d'ajust: es refereix a la quantitat de temps entre els ajustaments de tipus d'interès (per exemple, mensuals, anuals, etc.). Índexs d’ajust: Els ajustaments de tipus d’interès estan vinculats a un punt de referència. De vegades, aquest és el tipus d’interès d’un tipus d’actiu, com ara certificats de dipòsit o factures del Tresor. També podria ser un índex específic, com ara l’índex de cost dels fons o el tipus d’oferta interbancària de Londres (LIBOR). Marge: quan sigueu el vostre préstec, accepteu pagar una taxa que és un percentatge cert superior al de l'índex d'ajustament. Per exemple, la vostra tarifa regulable pot ser la taxa de la factura T d’un any més el 2%. Aquest 2% addicional s’anomena marge. Limites: es refereix al límit sobre l’import que el tipus d’interès pot augmentar cada període d’ajust. Alguns ARM també ofereixen límits sobre el pagament mensual total. Aquests préstecs, també coneguts com a préstecs d'amortització negativa, mantenen els pagaments baixos; tanmateix, aquests pagaments només poden cobrir una part dels interessos deguts. L’interès no pagat passa a formar part del principal. Després d’anys de pagament de la hipoteca, el vostre principal deure pot ser superior a la quantitat que vàreu prestar inicialment. Sostre: és el màxim que el tipus d’interès regulable es permet fer durant la vida del préstec.
El major avantatge d’un ARM és que és considerablement més barat que una hipoteca a tipus fix, almenys durant els primers tres, cinc o set anys. Els ARM també són atractius perquè els seus pagaments inicials baixos solen permetre al prestatari qualificar-se d’un préstec més gran i, en un entorn de tipus d’interès en caiguda, permeten al prestatari gaudir de tipus d’interès inferiors (i pagaments més baixos) sense necessitat de refinançar la hipoteca..
Un prestatari que opta per un ARM pot estalviar diversos centenars de dòlars al mes durant set anys, després dels quals probablement augmentin els seus costos. La nova tarifa es basarà en les taxes de mercat, no en la taxa inicial inferior al mercat. Si teniu molta sort, pot ser que sigui més baix en funció de com són les tarifes del mercat en el moment de restablir les tarifes.
L’ARM, però, pot comportar alguns inconvenients importants. Amb un ARM, el vostre pagament mensual pot canviar freqüentment durant la vida del préstec. I si teniu un préstec important, podríeu tenir problemes quan augmenten els tipus d’interès: Alguns ARM estan estructurats de manera que els tipus d’interès es poden gairebé duplicar en pocs anys. (Per obtenir més informació, vegeu la hipoteca de tipus ajustable: què passa quan augmenten els tipus d’interès ).
De fet, les hipoteques a tipus ajustable van sortir de favor amb molts planificadors financers després de la disolució hipotecària subprime del 2008, que va suposar una era d’execució hipotecària i vendes curtes. Els prestataris van fer front a un xoc adhesiu quan es van ajustar els ARM i els seus pagaments van disparar. Afortunadament, des d’aleshores s’han instaurat regulacions i legislació governativa per augmentar la supervisió que va transformar una bombolla d’habitatge en una crisi financera global. La Oficina de Protecció Financera del Consumidor (CFPB) ha estat prevenint pràctiques hipotecàries depredadores que perjudiquen el consumidor. Els prestadors presten als prestataris que és probable que reemborsin els seus préstecs.
Els ARM són considerablement més barats que les hipoteques a tipus fix.
Quin préstec és adequat per a vostè?
A l’hora d’escollir una hipoteca, cal considerar una àmplia gamma de factors personals i equilibrar-los amb les realitats econòmiques d’un mercat en canvi constant. Les finances personals de les persones solen experimentar períodes d'avanç i decaiguda, els tipus d'interès augmenten i baixen i la fortalesa de l'economia cau i disminueix. Per posar la selecció de préstecs en el context d'aquests factors, considereu les següents qüestions:
- Quina importància podeu pagar avui en dia una hipoteca? Podríeu permetre encara un ARM si augmenten els tipus d’interès? Quant de temps teniu la intenció de viure de la propietat? En quina direcció van els tipus d’interès i preveieu que continuï aquesta tendència?
Si els tipus d’interès són alts i s’espera que baixin, un ARM garantirà que s’aprofiti la baixada, ja que no s’inclou en un tipus específic. Si els tipus d’interès pugen o és important per a tu un pagament constant i previsible, pot ser el camí a seguir una hipoteca de tipus fix.
Candidats als ARM
El propietari a curt termini
Un ARM pot ser una excel·lent opció si els pagaments baixos a curt termini són el vostre requisit principal, o si no teniu previst viure a la propietat el temps suficient per augmentar les tarifes. Com s'ha esmentat anteriorment, el període de tarifa fixa d'un ARM varia, normalment d'un any a set anys, és per això que pot ser que una ARM no tingui sentit per a les persones que pensen mantenir la seva llar més que això. Tanmateix, si sabeu que us moveu d’aquí a un període breu, o no teniu previst aferrar-vos a la casa durant les pròximes dècades, llavors un ARM tindrà molt sentit.
Suposem que l’entorn de tipus d’interès significa que podeu treure un ARM de cinc anys amb un tipus d’interès del 3, 5%. En comparació, una hipoteca de tipus fix a 30 anys li donaria un tipus d’interès del 4, 25%. Si voleu moure't abans que es reinicieu els ARM de cinc anys, estalvieu molts diners en interessos. Si, per contra, decidiu quedar-vos a casa més temps, sobretot si les taxes són més altes quan s’ajusta el vostre préstec, aleshores la hipoteca costarà més del que tindria el préstec a tipus fix. Tanmateix, si adquireix una casa amb vistes a l’actualització a una casa més gran un cop comenceu una família o creieu que us traslladareu per treballar, pot ser que un ARM sigui adequat per a vosaltres.
El guanyador de rendes elevades
Per a les persones que tenen un ingrés estable, però no esperen que augmenti dramàticament, té més sentit una hipoteca de tipus fix. Tanmateix, si espereu un augment dels vostres ingressos, anar amb un ARM us pot estalviar de pagar molts interessos a llarg termini.
Diguem que esteu buscant la vostra primera llar i acabat de graduar-vos a la Facultat de Medicina o de Dret o obtenir un MBA. Les possibilitats són elevades d’aconseguir més guanys en els propers anys i podreu permetre’s l’augment dels pagaments quan el vostre préstec s’ajusti a una taxa més elevada. En aquest cas, un ARM us funcionarà. En un altre escenari, si espereu començar a rebre diners d’una empresa de confiança a una certa edat, podríeu obtenir un ARM que es restablís el mateix any.
El tipus de pagament
El fet de treure una hipoteca de tipus ajustable és molt atractiu per als prestataris hipotecaris que tinguin o tinguin diners en efectiu per pagar el préstec abans que comenci el nou tipus d’interès. Tot i que això no inclou la gran majoria dels nord-americans, hi ha situacions. en què pot ser possible extreure'l.
Agafeu un prestatari que està comprant una casa i venent-ne una altra al mateix temps. Es pot veure obligada aquella persona a comprar la nova llar mentre l’antiga té contracte i, per tant, contractarà un ARM d’un o dos anys. Una vegada que el prestatari té els ingressos de la venda, ell o ella poden recórrer per pagar l’ARM amb els ingressos de la venda de casa.
Una altra situació en què un ARM tindria sentit és si es pot permetre el luxe d’accelerar els pagaments cada mes per pagar-lo abans de reiniciar-lo. Utilitzar aquesta estratègia pot ser arriscat perquè passa la vida i, si bé pot ser que es pugui permetre el pagament de pagaments accelerats ara, si es posa malalt, perd la feina o bé la caldera, això pot deixar de ser una opció.
La línia de fons
Independentment del tipus de préstec que seleccioneu, escollir acuradament us ajudarà a evitar errors costosos. Una cosa està segura: no aneu amb l’ARM perquè el pagament mensual més baix és l’única manera de permetre-vos aquesta casa de somnis. Podeu obtenir una taxa similar en el moment de restablir-la, però és una aposta seriosa. És més prudent buscar una casa amb un preu més reduït.
Continua llegint
Articles relacionats
Refinançament d’una llar
Quan (i quan no) per refinançar la vostra hipoteca
Compra d'una casa
Fonaments bàsics del finançament per a compradors d'habitatges per primera vegada
Hipoteca
Com funcionen les taxes d’interès amb una hipoteca
Hipoteca
Com triar la millor hipoteca per a tu
Hipoteca
Hipoteca amb tipus ajustable: què passa quan augmenten els tipus d’interès
Hipoteca
Hipoteca de tipus fix o variable: què és millor ara mateix?
Enllaços de socisTermes relacionats
Hipoteca Una hipoteca és un instrument de deute que el prestatari està obligat a pagar amb un conjunt de pagaments predeterminat. més Hipoteca de tipus ajustable (ARM) Una hipoteca de tipus ajustable és un tipus en què el tipus d’interès pagat al saldo pendent varia segons un punt de referència específic. més Reformes hipotecaris Una refundació de la hipoteca pren els pagaments del principal i els interessos d’una hipoteca i els torna a calcular segons un nou pla d’amortització. més Com pot afectar el vostre pressupost una taxa d’interès fixa sobre un préstec Un tipus d’interès fix continua essent el mateix per a tot el termini del préstec, facilitant el pressupost a llarg termini. Alguns préstecs combinen taxes fixes i variables. més Data de restabliment La data de restabliment és un punt en què el tipus d'interès fix fix inicial d'una hipoteca de tipus regulable (ARM) canvia a un tipus regulable. més Hipoteca amb pagament graduat (GPM) Definició Una hipoteca amb pagament graduat (GPM) és un tipus d’hipoteca en què el pagament augmenta d’una taxa inicial baixa a una taxa més alta. més