Què és l'exclusió?
L’exclusió hipotecària és el procés legal mitjançant el qual un prestador pren el control d’una propietat, desnonarà el propietari de la casa i ven la casa després que el propietari no pugui efectuar pagaments íntegres i d’interessos sobre la seva hipoteca, tal com estipula el contracte hipotecari.
Comprensió d'exclusió
El procés d'exclusió deriva de la seva base legal d'una hipoteca o un contracte de confiança, que ofereix al prestador el dret d'utilitzar una propietat com a garantia en cas que el comprador no compleixi la seva obligació de reemborsament.
Tan aviat com un prestatari no fa un préstec o un pagament hipotecari puntual, el préstec es converteix en morositat. El procés d’exclusió hipotecària s’inicia quan un prestatari fa falta per defecte o paga un préstec o un pagament hipotecari. En aquest moment, el propietari notificarà per defecte un propietari. Tres o sis mesos després que el propietari falti un pagament de la seva hipoteca, suposant que la hipoteca segueixi sent delinqüent i el propietari no hagi compensat els pagaments perduts en un període de gràcia especificat, el prestador començarà a excloure. Com més endarrere cau el prestatari, més difícil és posar-se al dia dels pagaments perquè els prestadors afegeixen taxes per als pagaments que tarden, sovint al cap de 10 a 15 dies.
El procés d'exclusió varia per estat
Cada estat té les seves lleis que regulen el procés d’execució immobiliària, incloses les notificacions que un prestador ha de publicar públicament, les opcions del propietari per aportar el préstec al corrent i evitar l’execució hipotecària, així com el calendari i el procés de venda de la propietat.
Una execució hipotecària, com en l’acte real d’un prestador que s’apodera d’una propietat, és normalment el pas final després d’un llarg procés de preclusió, que pot incloure diverses alternatives a l’exclusió, incloent-hi moltes que poden mediar les conseqüències negatives d’una execució hipotecària tant per al comprador com per al venedor. Com en les execucions hipotecàries, els estats tenen les seves lleis per gestionar aquest procés.
En 22 estats (incloent Florida, Illinois i Nova York), l'exclusió judicial és la norma, el que significa que el prestador ha de passar pels tribunals per obtenir permís per exercir-ho demostrant que el prestatari és delinqüent. Si s'aprova la execució hipotecària, el xerif local subhasta la propietat al millor ofertant per intentar recuperar el que es deu al banc o el banc es converteix en el propietari i ven la propietat a través de la ruta tradicional per recuperar la pèrdua. Tot el procés d'exclusió judicial, des del primer prestatari, va perdre el pagament a través de la venda de l'habitatge per part del prestamista, sol passar de 480 a 700 dies, segons l'Associació de banquers hipotecaris.
Els altres 28 estats, inclosos Arizona, Califòrnia, Geòrgia i Texas, utilitzen principalment una execució hipotecària no judicial, també anomenada poder de venda, que tendeix a ser més ràpid i no passa pels tribunals a menys que el propietari demandi el prestador.
En alguns casos, per evitar l’execució hipotecària a una casa, els prestadors s’ajustaran a la programació de reemborsament del prestatari per tal que pugui pagar els pagaments i conservar la propietat. Aquesta situació es coneix com a una obligació especial o modificació d’hipoteca.
Conseqüències d'exclusió
Si una propietat no es ven en una subhasta d’execució hipotecària o si d’una altra manera mai no va passar per una, els prestamistes (sovint els bancs) normalment prenen la propietat i poden afegir-la a una cartera acumulada de propietats hipotecades, també anomenades propietats immobiliàries (REO). Les propietats excloses són normalment accessibles als llocs web de bancs. Aquestes propietats poden resultar atractives per als inversors immobiliaris, ja que en alguns casos, els bancs els venen amb un descompte pel seu valor de mercat, que, per descomptat, afecta negativament al prestador.
Per al prestatari, una execució hipotecària pot romandre en un informe de crèdit durant set anys. L'impacte d'una execució hipotecària sobre la puntuació de FICO, però, disminueix amb el pas del temps, per FICO.
