Què són els bons de l'autoritat immobiliària?
Els bons d’autoritat d’habitatge, o bons d’habitatge, són emesos per una agència de govern estatal o local per ajudar a finançar la construcció o la rehabilitació d’habitatges de lloguer assequibles. En el marc de determinats programes, els ingressos d'aquests bons també es poden utilitzar per ajudar a persones amb ingressos baixos a comprar cases. Els interessos obtinguts pels inversors sobre bons d’autoritat d’habitatge estan exempts d’impostos federals i també poden estar exempts d’impostos sobre la renda estatals i locals.
Com la majoria de les obligacions municipals, històricament, les obligacions d’autoritat immobiliària han estat considerades inversions molt segures. En aquest cas, els bons estan avalats pel govern federal, que els considera un mitjà per fomentar la construcció d’habitatges per a persones amb baixos ingressos.
Els fonaments dels bons de l'autoritat de l'habitatge
Una autoritat municipal pot emetre deute en forma de bons per obtenir capital per finançar projectes. Els dos tipus de bons municipals són bons d’obligacions generals i bons d’ingressos. El pagament d’interessos i l’amortització principal d’una obligació general (GO) es financen a partir de les arques financeres de l’estat o del govern local. Aquests bons estan avalats per la plena fe i el crèdit del govern municipal que pot tenir l’autoritat d’augmentar impostos per complir les seves obligacions de pagament sobre l’obligació GO. D'altra banda, les obligacions de pagament en una banda d'ingressos estan avalades pel flux de ingressos previst del projecte per al qual es va emetre l'obligació. Una de les obligacions d'ingressos és la de l'habitatge.
Punts clau
- Els bons d’autoritat d’habitatge, o bons d’habitatge, són emesos per una agència de govern estatal o local per ajudar a finançar la construcció o la rehabilitació d’habitatges de lloguer assequibles. Els governs estatals i locals emeten bons d’habitatge per finançar la construcció o rehabilitació d’habitatges de lloguer assequibles. A més de reemborsar el principal de l'obligació, l'Estat o la localitat han de pagar interessos pels diners que presta. Com la majoria de les obligacions municipals, històricament, les obligacions d’autoritat immobiliària han estat considerades inversions molt segures.
Els governs estatals i locals emeten bons d’habitatge per finançar la construcció o rehabilitació d’habitatges de lloguer assequibles. A més de reemborsar el principal de l'obligació, l'Estat o la localitat han de pagar interessos pels diners que presta. Com a bons d’activitat privada (PAB), es poden emetre bons d’habitatge en nom de desenvolupadors qualificats i sense ànim de lucre per finançar projectes plurifamiliars i d’habitatges de baixos ingressos. També es podran emetre els ingressos dels bons d’habitatge per proporcionar finançament hipotecari de baix cost a famílies o individus de baixos ingressos perquè puguin adquirir un habitatge. Les hipoteques proporcionades mitjançant bons d’habitatge estan restringides a compradors d’habitatges que no guanyin més que la renda mediana de l’àrea. A més, el preu d'una casa comprada amb una hipoteca d'obligacions d'habitatge està limitat al 90% del preu mitjà de compra de l'àrea.
Els bons d’habitatge tenen generalment uns tipus d’interès baixos i es poden emetre com a obligació de demanda de tipus fix o variable (VRDO). Els pagaments principals i d’interès als titulars d’obligacions es realitzen a partir d’amortitzacions hipotecàries i ingressos d’inversions --- els reemborsaments efectuats en préstecs hipotecaris pels prestataris són recollits pel fideïcomís de la fiança d’habitatge que inverteix els fons en inversions a curt termini fins a l’hora prevista per pagar. interès per als titulars d’obligacions. En efecte, el pagament dels bons d’habitatge està avalat pel pagament d’interessos oportú i coherent i el reemborsament principal de les hipoteques subjacents per part dels prestataris.
Els bons d’habitatge són beneficiosos tant per a l’estat com per a inversors privats. D'una banda, el govern té accés a una gran quantitat de finançament barat. D’altra banda, els avantatges fiscals que ofereixen els bons d’habitatge són molt atractius per als que hi ha entre els claudàtors superiors. Per als inversors, els interessos pagats pels bons d’habitatge estan exempts de l’impost sobre la renda federal i de vegades estatal. Com més alta sigui la taxa d’impost marginal, més valuosa és l’excepció d’impost de l’obligació d’ingressos d’habitatge. Tot i que els inversors sotmesos a l’impost mínim alternatiu (AMT) poden estar subjectes a impostos, l’exempció significa que els inversors en claudàtors d’impostos federals alts es beneficien d’obligacions d’ingressos i altres bons municipals. Aquesta exempció fiscal contribueix a compensar el baix tipus d'interès de les obligacions.
Els crèdits federals d’impostos sobre l’habitatge de renda baixa són una altra font de capital que es pot utilitzar en lloc de o a més de bons d’habitatge per finançar projectes d’habitatge assequibles. Els crèdits són crèdits d'impostos sobre la renda federal no reemborsables per part de l'interès de la hipoteca que els compradors d'habitatges qualificats paguen cada any.
Exemple de bons d’autoritat d’habitatge
Com que comporten deutes governamentals, la venda de bons d’autoritat d’habitatge de vegades requereix l’aprovació dels electors locals. El 2018, per exemple, els votants de Califòrnia van aprovar una mesura de votació per vendre 4.000 milions de dòlars en bons d’autoritat immobiliària per finançar programes per a residents d’ingressos baixos, veterans i treballadors agrícoles.
