La propietat del lloguer té les seves avantatges. Si trieu la propietat de lloguer adequada, podeu rebre un flux d’ingressos regular que cobreixi la hipoteca i us proporcioni un benefici respectable cada mes. Quan vengueu la propietat, és possible que tingueu una gran reducció.
Tanmateix, aquesta màquina generadora d’ingressos et pot costar quan vens. Això passa perquè pagueu impostos sobre les plusvàlues (beneficis) quan vengui la propietat. Per al 2018, el tipus d’impost sobre les plusvàlues a llarg termini és del 15% si esteu casats presentant conjuntament ingressos imposables entre 77.201 i 479.000 dòlars. Si la renda és de 479, 001 dòlars o més, la taxa de plusvàlua és del 20%.
La venda d’un immoble de lloguer podria produir una picada important d’impostos, segons el benefici que obtinguis de la venda. Per a una parella casada que presenti conjuntament una renda imposable de 480.000 dòlars i una plusvàlua de 100.000 dòlars, per exemple, els impostos sobre les plusvàlues per al lloguer de la propietat serien de 20.000 dòlars. Però hi ha maneres de reduir la càrrega quan ven un immoble de lloguer; a continuació, es detallen tres estratègies.
Guanys compensats amb pèrdues
Què és: recollida de pèrdues fiscals
A qui serveix : Qualsevol persona amb pèrdues de capital en un any fiscal determinat
Què obteniu: La possibilitat de restar aquestes pèrdues a partir de les plusvàlues realitzades per la venda de la propietat de lloguer
Una forma eficaç de reduir la vostra exposició fiscal quan es ven una propietat de lloguer és combinar el guany de la venda amb una pèrdua en una altra àrea de les vostres inversions. Això s’anomena recol·lecció de pèrdues d’impostos. Moltes persones utilitzen aquesta estratègia al final de l'any per reduir la quantitat que deuen per les vendes en accions, però també es pot utilitzar per llogar béns immobles. Això és degut al fet que el servei d’ingressos interns us permet combinar guanys amb pèrdues per reduir l’import que deveu al govern.
Diguem que vau fer 50.000 dòlars fora de la venda d’un pis de lloguer, però que us vau banyar a la borsa i vau perdre 75.000 dòlars. Podeu compensar els guanys de capital de 50.000 dòlars complets, aconseguint que els beneficis de la venda de la propietat de lloguer es rentin.
Aprofiteu la secció 1031 del Codi tributari
Què és: intercanvi "Tipus semblant" de la secció IRS 1031
A qui es dirigeix : Qualsevol persona capaç de reinvertir el producte de la venda d’inversions immobiliàries (és a dir, llogar béns immobles) en béns immobles nous
Què obté: la possibilitat d’ajornar alguns o tots els impostos sobre la plusvàlua
Els inversors immobiliaris que no tenen intenció de rescatar poden pagar els impostos sobre les plusvàlues gràcies a la secció 1031 del codi tributari. Un intercanvi de la Secció 1031 us permet vendre la vostra propietat de lloguer, comprar una propietat “similar” i ajornar el pagament d’impostos en el moment de l’intercanvi. Podeu executar 1031 bescanvis tantes vegades com vulgueu, però quan finalment tragueu un benefici, s’imposaran els impostos. Abans de passar la Llei de retallades d’impostos i feines de 2017, la seva borsa de Secció 1031 podria incloure certs tipus de propietats personals. Segons la nova llei, l’intercanvi ha d’incloure béns immobles.
La manera més senzilla de diferir els impostos és canviar una propietat per una altra. Una estratègia més complicada anomenada intercanvi diferit et permet vendre una propietat i adquirir una o més altres propietats de substitució de tipus similar. El terme "com a classe" té una interpretació molt àmplia. No heu de canviar un condominis per un altre o una empresa per una altra. La principal estipulació de la propietat és que ha de ser per a lloguers i ha d’haver generat ingressos. La casa personal, la casa de vacances o altres propietats no compten.
El temps és important. Teniu 45 dies des de la data de la venda per identificar les propietats de reemplaçament potencials i heu de tancar la propietat de substitució en un termini de 180 dies. Si la declaració d’impostos es deu abans d’aquest període de 180 dies, heu de tancar abans. Perdoneu els terminis i haureu de pagar impostos sobre la venda de la propietat original de lloguer.
Convertiu la vostra propietat de lloguer en la vostra residència principal
Què és: conversió de la propietat de lloguer en residència principal
A qui s’adreça : Qualsevol persona capaç de convertir l’habitatge de lloguer a la seva residència principal per obtenir un millor tracte fiscal quan vengui
Què obté: la capacitat d’excloure fins a 500.000 dòlars de guanys patrimonials d’impostos
La venda d’un habitatge on vius té millors avantatges fiscals que descarregar una propietat de lloguer amb ànim de lucre, és per això que algunes persones converteixen les propietats de lloguer en la seva residència principal per evitar el cop d’impost de les plusvàlues. La secció 121 de l’IRS us permet excloure fins a 250.000 dòlars dels beneficis de la venda de la vostra residència primària si sou solters i fins a 500.000 dòlars si esteu casats de manera conjunta. Per obtenir la qualificació, heu de tenir la propietat durant cinc anys i viure durant ella almenys dos anys sobre els cinc. L’import de la vostra deducció depèn de quant temps s’ha utilitzat la propietat per al lloguer versus com a residència principal.
Suposem, per exemple, que va comprar una casa fa cinc anys per 200.000 dòlars i la va llogar durant els tres primers anys. Fa dos anys vàreu mudar-vos per vendre després la casa per 300.000 dòlars. Haureu obtingut 100.000 dòlars en plusvàlua, però només podreu deduir dues cinquenes parts (el 40%) d’aquest import, ja que només vau viure a la llar dos de cinc anys. Els 60.000 dòlars restants en guanys patrimonials estaran subjectes a impostos sobre guanys patrimonials.
Deduccions fiscals per als propietaris de lloguer
La línia de fons
L’impost sobre les plusvàlues patrimonials pot treure una part important del vostre benefici de la venda d’una inversió immobiliària, però per sort hi ha maneres d’evitar-ho. Tant si realitzeu un intercanvi d’una propietat per una altra, compareu pèrdues d’inversió amb beneficis per compensar l’afectació d’impostos o convertiu el vostre lloguer en la vostra residència principal, aquestes estratègies us ajudaran a diferir o evitar pagar alguns o tots els impostos sobre les plusvàlues. Sense ells, les plusvàlues poden costar fins a un 15% o un 20% del vostre benefici, segons els vostres ingressos imposables.
