En una versió de la taula periòdica de rendiments d’inversions de MFS Investments dels anys 1998 a 2017, els trusts d’inversió immobiliària (REIT) van ser la classe d’actius més performant en sis d’aquests anys. A més, durant aquest període de temps, els REITs, representats per l’índex NITIT de REIT REIT, van recopilar una rendibilitat mitjana anual del 8, 67%, que va ser la segona millor categoria d’actius del mateix període després d’actius de mitja capella amb una rendibilitat mitjana anual. del 9, 12%.
El rendiment passat no és garantia de rendiments futurs. Aleshores, en els entorns actuals, els REIT segueixen sent inversions viables per a inversors individuals, així com assessors financers i per als seus clients? (Per a informació relacionada, vegeu: REIT Estabilitat d’oferta ETFs.)
Tipus d’interès + REITS
Segons Yahoo! Finance, l’Adm Vanitard REIT Index (VGSLX), que fa el seguiment de l’Índex MSCI US REIT, té un rendiment actual del 4, 3%. Actualment, en l’entorn baix de tipus d’interès, això és atractiu per a molts inversors. L’augment dels tipus d’interès generalment és un factor negatiu per als REIT; les seves sortides augmenten a causa dels majors pagaments d’interès, cosa que redueix els efectius que tenen disponibles per fer pagaments de dividends als inversors.
Els REIT amb nivells excessius de deute o aquells que necessiten refinançar propietats a curt termini són més susceptibles a una pujada de tipus que d’altres.
El 2018, el preu de Vanguard REIT ETF (VNQ) va baixar més d’un 12% des d’un màxim al gener del 2015, en part a causa de la incertesa sobre el termini de la Fed i la voluntat d’augmentar els tipus d’interès.
Actuació passada de REIT
Cohen & Steers, un gestor d’inversions que ofereix diversos fons REIT, cita l’últim cicle d’ajustament de la Fed entre juny de 2004 i juny de 2006 com a exemple d’on inicialment les taxes més altes afectaven el rendiment dels REIT. Però, amb el pas del temps, la forta economia va ajudar a impulsar el rendiment dels REIT.
Segons la signatura, el retorn acumulat de REIT durant aquest període de temps va ser del 57, 9%, que es compara amb el 15, 5% per a les accions i el 5, 9% per a obligacions.
La signatura diu en un article al seu lloc: "Quan l'economia millora i els fonaments són forts, les correccions basades en el rendiment han presentat històricament oportunitats de compra atractives per a inversors a llarg termini. A mesura que els beneficis d’un creixement econòmic fort s’han fet més evidents, les valoracions solen tornar a la normalitat. Creiem que els inversors alineats per aprofitar aquestes oportunitats poden ser recompensats a llarg termini."
REITs Plusses de diversificació d’oferta
Els REIT no són un gran diversificador de les existències, com ho demostra la seva correlació aproximadament del 78% amb les accions basada en una comparació de l’índex S&P 500 i l’índex NITIT REIT de 10 anys fins a finals de 2015. Tot i això, els REIT proporcionen bons resultats. diversificació en termes de correlacions baixes o negatives amb bons bàsics, mercaderies i monedes.
Més enllà dels tipus d’interès, el rendiment dels REIT dependrà de com tingui l’economia i el mercat borsari. En un article recent de la CNBC, Joseph Smith, director d'inversions de CBRE Clarion Securities, que gestiona uns 22.000 milions de dòlars en actius immobiliaris, va dir: "Durant tot l'any hi ha hagut un flip flop entre les expectatives de creixement econòmic i els tipus d'interès. Aquesta incertesa crea volatilitat i, en temps de volatilitat, augmenta la correlació dels REIT amb el mercat borsari més ampli ". La cita del Sr. Smith es va fer a finals del 2015. (Per a informació relacionada, vegeu: Inversió immobiliària en un entorn amb un alt tipus d’interès. )
Factors que influeixen en els REIT individualitzats
Com qualsevol fons mutu o ETF, hi ha REIT subjacents en aquests fons. Els REIT individuals poden incloure aquells que tenen una cartera subjacent d’immobles comercials, immobles residencials i hotels o resorts entre molts altres. Addicionalment, hi ha exposició a sectors específics com ara àrees sanitàries i especialitats com la fusta i els préstecs hipotecaris.
La qüestió és que una part del rendiment d'aquests REIT estarà vinculat al rendiment dels mercats borsaris i empresarials als quals estan vinculats. Això significa que el rendiment d’aquests REIT va més enllà del rendiment del mercat borsari global i / o de l’economia. Això no és diferent a l’adagi immobiliari que fa referència a com tots els béns immobles són locals.
Les persones que els gestionen són també els REITs individuals. Com qualsevol altre estoc o instrument similar, la gestió és important. Quina és la seva experiència? Són centrats en els accionistes? Tenen els seus propis diners invertits al costat del vostre?
La Llei de retallades i feines d’impostos del 2017 és avantatjosa per als inversors immobiliaris. Alguns dels canvis inclosos en la nova llei fiscal afecten els REIT. Per exemple, els REIT es beneficien de la deducció del 20% dels ingressos d’entitats de passada.
La línia de fons
Com moltes altres inversions actuals, els REIT poden patir almenys inicialment un període de pujada dels tipus d'interès. Els REIT que estan molt perduts i els que poden necessitar refinançar el deute mentre augmenten les taxes poden ser més vulnerables que altres. Els que consultin els REITs individuals han de tenir en compte la gestió de l'empresa i la seva cartera d'inversions subjacent. Hi ha diversos fons mutuals i ETF que també proporcionen una exposició sòlida a aquesta àrea. Amb el pas del temps, els REIT han demostrat ser un component sòlid de moltes carteres i és possible que continuïn avançant. (Per a informació relacionada, vegeu: 5 tipus de REIT i com invertir-hi. )
