Què és el mètode de venda repetida?
El mètode de repetició de vendes és una forma de calcular els canvis en el preu de venda del mateix immoble dins de terminis específics.
Els analistes del mercat de l'habitatge utilitzen aquest enfocament relativament senzill per calcular els canvis en els preus de l'habitatge en períodes que van de mesos a anys. Diversos índexs de preus de l'habitatge han adoptat el mètode de repetició de vendes per proporcionar informació sobre el mercat immobiliari als compradors d'habitatges i venedors, inversors immobiliaris i els que treballen a les indústries de finançament de l'habitatge.
Punts clau
- El mètode de repetició de vendes avalua com canvien les valoracions d’habitatges amb el temps en centrar-se en els diferents preus de venda d’un mateix immoble. Diversos índexs de preus de l’habitatge han adoptat el mètode de repetició de vendes per eliminar el problema de comptabilitzar les diferències de preus en habitatges amb característiques variades. El mètode de vendes reiterades no té defectes, restringint les dades a les cases que s'han venut més de dues vegades durant el període de mostra i obviant que la mateixa propietat pot canviar amb el pas del temps.
Comprensió del mètode de repetició-venda
El mercat de l'habitatge es considera un dels principals indicadors econòmics dels Estats Units. Les condicions del mercat de l'habitatge i l'economia general estan entrellaçades de moltes maneres. Quan augmenten els preus de béns immobles, els propietaris creixen de confiança i solen afluixar les seves cordes de cartera, provocant un augment de la despesa dels consumidors. Els desenvolupadors també es veuen reforçats per signes de demanda intensificada, que impulsen el producte interior brut (PIB) invertint més en noves terres, materials i llocs de treball per construir cases noves.
Els índexs de preus de l'habitatge tenen com a tasca important i complicada avaluar les tendències immobiliàries. La majoria d'ells busquen aconseguir-ho fent un seguiment de les valoracions en una regió concreta durant un determinat període de temps. Malauradament, alguns dels càlculs que utilitzen aquests índexs poden produir una imatge incorrecta de les tendències del preu de l’habitatge.
Els càlculs defectuosos inclouen la selecció de mostres aleatòries de cases per rastrejar. És possible que aquestes propietats no estiguin en venda o que les seves estructures i tipus puguin ser molt diferents. Un índex que controlés el preu mitjà de l’habitatge en una àrea determinada —com ara l’Index mitjà de la Associació Nacional de Realtors (NAR) o l’índex mitjà de la Oficina del Census— no identificaria canvis en l’estructura de les cases respecte als factors externs del mercat que puguin afectar el preu.
El mètode de rebaixes va entrar en escena per superar aquests problemes estructurals. Va ser creat per fer un seguiment del canvi de preu dels béns immobles entre una venda corrent i qualsevol venda anterior, ajudant a garantir que es compara amb similars.
Avantatges i desavantatges del mètode de repetició de vendes
Els mètodes de repetició de vendes calculen els canvis en els preus de l’habitatge en funció de les vendes de la mateixa propietat, evitant així el problema d’intentar tenir en compte les diferències de preus en habitatges amb característiques diferents. Els mètodes de venda repetida també ofereixen una alternativa més exacta a l'anàlisi de regressió o al càlcul del preu mitjà de venda per àrea geogràfica.
El concepte del mètode de venda repetida va ser introduït per Martin Bailey, Richard Muth i Hugh Nourse per primera vegada el 1963, i després modificat per Karl Case i Robert Shiller a finals dels anys vuitanta.
Tanmateix, el mètode de repetició de vendes no és perfecte. Un dels principals inconvenients és que no té en compte les cases que es van vendre només una vegada durant el període de temps comunicat.
Un altre és que una propietat venuda en dos moments diferents durant un període de mostra pot no ser necessàriament idèntica. El mateix habitatge podria deteriorar-se significativament en el estat o haver sofert grans renovacions, cosa que afecta la seva comparabilitat.
Exemples del mètode de repetició de vendes
Potser l’índex d’habitatges més conegut que es basa en el mètode de re-venda és l’índex nacional de preus d’habitatges S&P CoreLogic Case-Shiller. L’Índex Case-Shiller mesura els canvis en el valor del mercat d’habitatges residencials nord-americans fent un seguiment del preu de compra i el valor de revenda de cases unifamiliars que han realitzat un mínim de dues transaccions.
L’índex no té en compte la construcció nova, els habitatges i les cooperatives, i també exclou les transaccions sense armament, com ara les vendes d’habitatges entre membres de la família a preus inferiors al mercat.
Altres índexs que utilitzen el mètode de repetició de vendes inclouen l’índex mensual de preus de l’habitatge (FHFA) de la Federal Housing Finance Agency (HPH), que es basa en les dades de Fannie Mae i Freddie Mac sobre preus de venda de cases unifamiliars i valoracions de refinançament i Primer americà Índex de preus per a la llar de CoreLogic, que cobreix una àrea geogràfica més àmplia que els índexs Case-Shiller o FHFA. El principal índex de preus d'habitatges al Canadà, el National Composite Index Price, també adopta el mètode de repetició de vendes.
Aquests índexs, com ara, normalment registren canvis en els preus de la llar del mes, trimestre i any anterior. L’augment dels preus de l’habitatge indica una demanda creixent, mentre que els preus disminuïdors signifiquen una disminució de la demanda.
