Què és un contracte d’entrepà?
Un contracte d’arrendament és un contracte d’arrendament en el qual una part contracta una propietat d’un agent que, al seu torn, arrenda la propietat al propietari.
Un contracte d’entrepà és un arrendament en què l’arrendador (propietari) d’una propietat també és un arrendatari: arrendant la propietat del propietari inicial.
Com funciona un contracte d’entrepà d’entrepans
Un arrendament sandvitx fa referència a una situació en la qual una part lloga una propietat a un propietari i, posteriorment, la contracta a una altra persona. Alguns consideren que un contracte d’entrepà d’entrepans és una estratègia avantatjosa per als inversors de baix capital per guanyar peu als mercats immobiliaris, ja que és possible que un inversor iniciï un arrendament sandvitx sense diners baixats i sense la participació d’un banc. Aquesta estratègia, però, pot ser una empresa arriscada i que requereix molta mà d’obra.
Els inversors que busquen oportunitats d’arrendament sandvitx han de ser comunicadors i negociadors experimentats, primer per identificar i establir un contracte d’arrendament amb el propietari d’una propietat, i segon per identificar i establir un acord amb un arrendatari propi. A més de la inversió de temps necessari per fer rendible l’arrendament d’entrepans, no és infreqüent que la part central també introdueixi la propietat de la suor a la propietat mitjançant treballs de manteniment i gestió d’immobles.
Punts clau
- El nom sandvitx deriva d'un agent que actua com arrendatari i arrendatari d'una propietat. Els inversors que semblin agents de "sandwich", poden trobar-se en situacions de risc amb costos financers importants. Els que tenen uns baixos costos i les xarxes de leasing substancials poden considerar que els arrendaments d’entrepans són molt rendibles. Per als propietaris, un contracte d’entrepà d’entrepans és una opció quan no estan sota pressió financera per vendre, suposant que no tenen cap interès a explotar la propietat com a arrendataris ells mateixos. L'agent en arrendaments entre sandvitxos sovint pot beneficiar-se tant en l'arrendament en curs, com en la venda de la propietat un cop finalitzada.
Exemple d’arrendament sandwich
Alícia, propietària, té problemes per vendre una casa en la qual ja no viu a causa d'una desacceleració del mercat immobiliari del barri. Alice no té cap pressió financera per vendre aquesta casa i no està interessat en llogar-la i exercir de propietari.
Brynne proposa un acord d’arrendament amb sandvitx a Alice, que ofereix arrendar la casa durant cinc anys amb l’opció de comprar l’habitatge en qualsevol moment d’aquest contracte a un preu definit de 200.000 dòlars.
Alice accepta l’acord, que requereix que Brynne pagui 1000 dòlars al mes en lloguer. En el cas que Brynne decideixi comprar, s'aplicarà una part de 200 dòlars d'aquesta renda mensual al preu de compra final. Addicionalment, Brynne accepta pagar una quota d’opció única de 2.500 dòlars per iniciar l’acord, que també s’aplicarà al preu de compra de Brynne més endavant.
Al seu torn, Brynne estableix un contracte d'arrendament amb Carl, que s'instal·la a la llar. Carl també està interessat en arrendar per tenir aquesta casa, per la qual cosa el seu contracte d’arrendament de cinc anys presenta unes característiques similars a les de Brynne. Carl, però, lloga la casa per 1500 dòlars al mes amb l’opció de comprar la casa per 250.000 dòlars en qualsevol moment abans que s’acabi el període de cinc anys.
De forma similar a l'acord de Brynne, 200 dòlars de la renda mensual de Carl s'apliquen al preu de compra posterior. També paga una quota d’opció de 3000 dòlars, que es pot aplicar al seu preu de compra si i quan decideix comprar. Quan finalment Carl adquireix la casa després de cinc anys, Alice corre el seu preu íntegre en la propietat i Brynne es beneficia de la diferència.
