Stephen Schwarzman no ho va fer gran apostant per petits. La seva carrera s'ha definit donant grans possibilitats. Actualment, president i conseller delegat de The Blackstone Group, va detallar moltes d’aquestes grans apostes en la seva recent autobiografia, What it Takes . Des dels seus dies com a president de la classe a la Abington High School, fins a l’humil procés d’intentar llançar Blackstone el 1985 amb Pete Peterson, la vida de Schwarzman s’ha definit com a gran.
Des de llavors, Blackstone va incloure negocis d'inversió centrats en capital privat, fons de cobertura, crèdit, infraestructures i ciències de la vida, entre d'altres, però moltes de les apostes més importants de la firma han estat en el sector immobiliari. De fet, Blackstone és un dels majors inversors immobiliaris del món, amb aproximadament una quarta part dels seus 545 milions de dòlars en actius invertits en el sector.
Blackstone ha estat al darrere d’algunes de les transaccions immobiliàries més grans de la història, inclosa la compra d’Hilton Properties el juliol del 2007 i la compra del 2015 de Stuyvesant Town a Nova York per valor de 5.500 milions de dòlars.
Vaig parlar amb Schwarzman per al llançament de la seva autobiografia sobre la seva carrera i la seva visió sobre el panorama inversor, especialment en el sector immobiliari.
Silver: Blackstone ha fet apostes importants per a béns immobles al llarg dels anys, i ara és un dels majors propietaris i inversors immobiliaris del món, i és avui la part més important de la vostra cartera d’inversions. Quines són les seves regles bàsiques per identificar grans oportunitats immobiliàries? Què busques?
Schwarzman: La propietat immobiliària és un negoci senzill. Tenim unes quantes regles.
- Comprem oportunitats existents que podem millorar. No fem desenvolupament. El desenvolupament té molt més risc que comprar un edifici existent. Ens agrada el conservadorisme de comprar alguna cosa existent. En segon lloc, només comprem coses que podem millorar. No ens interessa només comprar un flux de caixa. Volem fer alguna cosa millor. Després que el milloreu, el podeu vendre per més. En tercer lloc, som un inversor temàtic. La propietat immobiliària té diferents classes d’actius dins de béns immobles, que van des d’edificis d’oficines i apartaments fins a centres comercials i magatzems. Les diferents classes d’actius tenen fonaments diferents en diferents punts d’un cicle econòmic, així com el potencial de desordre tecnològic. Per exemple, vam vendre tots els nostres centres comercials i tot al detall al veure quan Amazon va desenvolupar aquest enorme impuls el 2010 i vam decidir convertir-nos en un comprador encara més gran de magatzems. Els magatzems han estat una classe d’actius amb gran rendiment al detall al llarg dels darrers cinc anys. Molts minoristes, no només Amazon, han hagut de convertir-se en capacitat de tenir en línia. Necessiteu magatzems per emmagatzemar els vostres productes per tal de lliurar-los al client. Això ens va portar a una àrea sencera on tenim una enorme exposició on els lloguers pugen el doble (o més) que qualsevol altra classe d’actius. També considerem els béns immobles com una oportunitat global. En algun moment, no hi ha tanta capital en una zona geogràfica. Per exemple, hem comprat un munt a Escandinàvia, que ha resultat ser molt bo. La regla final té en compte els costos de substitució. Assegureu-vos que esteu molt per sota quan compreu alguna cosa és realment important.
Quan finalitzem la nostra tasca de millorar una propietat, la venem. Tenim un petit mantra anomenat "Compreu-ho, arreglar-lo, ven-lo".
Plata: On es veuen les oportunitats immobiliàries en la propera dècada?
Schwarzman: Tenint en compte 10 anys… a la propietat immobiliària, hi ha una tendència de gent que es desplaça a les ciutats des dels voltants. Aquesta tendència farà que els apartaments a les ciutats siguin un bon lloc on ser. Canviarà l’orientació geogràfica. Si sou un inversor dels Estats Units, voldreu tenir un biaix per estar en taxes impositives baixes i entorns de treball més fàcils. Si us fixeu els deu anys, ja podreu veure canvis reals a la migració de persones al nord cap al sud. Les persones passen d’impostos elevats a estats d’impostos baixos com Florida, Texas o Carolina del Nord, on podeu fer feina als treballadors del mar.
Es donava el cas que quan la gent aconseguís feina, triaria la seva ubicació en funció del lloc de treball. Ara, molts més joves busquen la ubicació i esperen trobar feina. Si van als llocs adequats, les feines es mouran per trobar-les.
A les propietats immobiliàries, hi ha ciutats mundials que són ciutats basades en el coneixement. Són Seattle, San Francisco, Austin, fins i tot Nova York i Londres. Trobareu ciutats a l'Índia com Bombai, Chennai, Bangalore… trobar indústries que sabeu que tindran un creixement explosiu i que les seguiran a tot el món, a mesura que us sembli deu anys, aquestes seran molt bones. I hi ha casos especialitzats en biotecnologia i investigació, és a dir, que s’accelera ràpidament. Som un dels majors propietaris de laboratori humit de biofàrmac. Aquesta és una altra d’aquestes tendències.
Plata: La compra de les propietats de Hilton a Blackstone el 2007 va resultar ser una gran trucada. Però Hilton ja era una marca consolidada amb una gran petjada. Creieu que el negoci hoteler serà encara un lloc intel·ligent per invertir en la propera dècada o dues?
Schwarzman: A mesura que la riquesa augmenta, hi viatjarà més gent. Aquest ha de ser un catalitzador per fer coses relacionades amb el negoci de viatges, ja siguin ciutats d’entrada o altres llocs més populars. Aquests haurien de tenir bons resultats.
