Què és una execució hipotecària d'exclusió?
L'exclusió de l'obligació fiscal és la venda d'una propietat derivada de l'incompliment del passiu fiscal per part del propietari. Una execució hipotecària es produeix quan el propietari no ha pagat els impostos obligatoris, inclosos els impostos sobre la propietat i els impostos federals i estatals sobre la renda.
Punts clau
- Si el propietari no paga impostos sobre la propietat, pot resultar en una execució hipotecària. Les autoritats governamentals aborden els impostos sobre la propietat morosos a través d’execucions d’obligacions fiscals i les vendes d’escriptures fiscals. En vendes d’escriptures fiscals, la propietat es ven en subhasta amb una oferta mínima dels impostos deguts més els interessos i els costos per vendre la propietat.
Com funciona una execució hipotecària
Una execució hipotecària de l'obligació fiscal és un dels dos mètodes que pot utilitzar una autoritat governamental per fer front a impostos morosos sobre la propietat; l’altra s’anomena venda d’escriptura fiscal. El dret legal es posa en primer lloc contra la propietat de la persona que no ha pagat impostos.
Les obligacions fiscals poden ser garanties específiques per a propietats específiques, com per exemple amb els impostos sobre la propietat i les garanties especials d'avaluació, i també poden ser garanties generals contra totes les propietats del contribuent que incorre en impostos, com per exemple amb les garanties fiscals federals o estatals.
El préstec està representat per un certificat de justificació fiscal que l'estat pot vendre a un fideïcomís o a un inversor mitjançant una subhasta pública. Les lleis fiscals impedeixen que el propietari de la propietat (que no va pagar els impostos) pugui licitar a la subhasta. Els certificats de préstecs fiscals acumulen interès a un tipus fix, cosa que els converteix en una inversió atractiva per a determinades persones, ja que estan lligats a un actiu dur, és a dir, a béns immobles. A Arizona, per exemple, els inversors poden rebre fins a un 16% anual en un certificat de préstec fiscal.
La venda que es produeix mitjançant una subhasta té una oferta mínima de la quantitat d’impostos de devolució més els interessos, així com els costos associats a la venda de l’immoble.
En alguns procediments d'exclusió de l'obligació fiscal, a vegades el propietari pot rebre un període de bescanvi, un període específic durant el qual el propietari original té l'oportunitat de pagar la garantia i altres taxes. El període de redempció pot arribar a ser tres mesos o tres anys durant els quals es produeixen interessos i penalitzacions per a l’inversor titular del certificat de garantia fiscal. Si i quan es resol el deute, l’inversor reemborsarà la seva inversió més els interessos i taxes acumulades a la data de resolució.
Després d’haver-se esgotat tots els intents de cobrament dels impostos morosos i el termini de bescanvi caduca, el titular de la propietat pot iniciar un procediment d’exclusió judicial contra la propietat pròpia. A continuació, el tribunal ordena que es realitzi una subhasta d'execució hipotecària per recaptar els diners per satisfer la garantia fiscal no pagada. Els processos d'exclusió de l'obligació fiscal solen provocar que el titular de l'adquisició adquireixi la propietat.
Execució hipotecària d'execució fiscal davant venda d'escriptura fiscal
La execució hipotecària contra la propietat també es pot fer mitjançant una venda d’escriptura fiscal. En una venda d’escriptura fiscal, la propietat mateixa es ven. La venda que es produeix mitjançant una subhasta té una oferta mínima de la quantitat d’impostos de devolució, més els interessos, així com els costos associats a la venda de l’immoble. Qualsevol quantitat de l’oferta guanyadora superior a l’oferta mínima pot o no ser remesa al propietari morós, segons la jurisdicció.
