La taxa de capitalització és la línia de referència més utilitzada per comparar propietats d'inversió. És analògic al ritme efectiu estimat de rendibilitat d’una inversió de seguretat típica. Per exemple, una propietat total en efectiu de 100.000 dòlars amb una taxa de cobertura del 4, 5% produirà els mateixos rendiments que 100.000 dòlars invertits en valors al 4, 5%. Aquesta xifra ajuda als inversors immobiliaris a determinar el millor ús dels seus fons d'inversió.
Càlcul de la taxa de capitalització
Una fórmula senzilla per calcular la taxa de capitalització és el resultat net operatiu anual dividit en els costos d'adquisició totals. Aquesta fórmula és realment la inversa d’un preu / benefici estàndard múltiple.
Els ingressos d'explotació nets es poden calcular restant a ingressos bruts tots els costos de gestió, costos de serveis públics, manteniment, assegurances, impostos i altres costos de funcionament. El resultat net d'explotació no té en compte els pagaments hipotecaris.
Els costos d'adquisició són superiors al preu de compra indicat. Han de tenir en compte els honoraris de corretatge i els costos de tancament. Si l'immoble no està llest, també s'han d'incloure tots els costos de rehabilitació.
Els inversors han de comparar les taxes de capitalització que incloguin els mateixos costos. Per exemple, no és vàlid comparar una taxa de capitalització que descompta els ingressos per lloguer en funció de les vacants mitjanes anuals i una altra que no tingui aquest descompte.
Importància de la taxa de capitalització
L'ús principal de la taxa de capitalització és discriminar entre diferents oportunitats d'inversió. Si una inversió en seguretat ofereix una rendibilitat estimada del 4% i una propietat té una taxa de capitalització del 8%, és probable que un inversor se centri en la propietat.
Les taxes de capitalització també poden generar tendències per als propietaris de propietats comercials. Les tendències poden mostrar cap a on es dirigeix el mercat, permetent ajustaments basats en lloguers estimats.
Hi ha un límit a la utilitat del tipus de capitalització; les propietats d'inversió amb fluxos d'efectiu irregulars o complicats no poden confiar en taxes de capitalització simples. El millor seria confiar en l'anàlisi del flux de caixa rebaixat.
