Quins són cinc errors que poden fer que la casa flipi un flop?
Es veu tan fàcil! Comprar una casa, fer algunes solucions cosmètiques, posar-la de nou al mercat i obtenir un benefici enorme. En un moment donat, una mitja dotzena de programes a la televisió fan que els inversors tinguin una bona aparença i un aspecte ràpid, divertit i rendible.
I moltes cases s'estan llençant. ATTOM Data Solutions informa que es van comprar més de 200.000 habitatges als Estats Units i es van vendre a la venda amb el mateix període de dotze mesos el 2017. És a poc menys del 6% de totes les cases unifamiliars i condominis venuts aquell any.
Tanmateix, el camí cap a la riquesa immobiliària no es refereix a una restricció d'apel·lació i als signes "venuts". Molts bors immobiliaris, que podrien ser immobiliaris, passen per alt els fonaments bàsics i acaben fallant. Quins són els cinc errors més grans que cometrien les aletes? I com evitar-los?
El primer, el millor consell és limitar el vostre risc financer i maximitzar el vostre potencial de retorn. Simplement, no pagueu massa per una casa (per saber el que val la pena) i assegureu-vos que també sabeu quant costaran les reparacions o actualitzacions necessàries abans de comprar. Amb aquesta informació, podeu determinar un preu de compra ideal.
Punts clau
- Flipping houses és un negoci com qualsevol altre, ja que requereix coneixements, planificació i experimentació per tenir èxit. Un tipus comú d’error que fan els inversors immobiliaris és subestimar el temps o els diners que el projecte necessitarà. Un altre error que fan les voltes de casa és sobreestimar el seu competències i coneixements. La paciència i el judici són especialment importants en un negoci basat en el temps com la inversió immobiliària.
La regla del 70% estableix que un inversor no hauria de pagar més del 70% de l’ARV (valor posterior a la reparació) d’un immoble menys les reparacions necessàries. L’ARV és el que val una casa després de ser completament reparat.
A continuació, es mostra un exemple: si l’ARV d’una casa és de 150.000 dòlars i necessita reparacions de 25.000 dòlars, la regla del 70% significa que un inversor no hauria de pagar més de 80.000 dòlars per l’habitatge. 150.000 x 0, 70 $ = 105.000 $ - 25.000 $ = 80.000 $.
Com qualsevol altra petita empresa, l’esforç requerirà temps i diners, planificació i paciència, habilitat i esforç. Probablement acabarà sent més difícil i costós del que hagueu imaginat mai. I fins i tot si obteniu tots els detalls correctes, canviar les condicions del mercat podria significar que el supòsit que vau fer al principi serà nul. Preneu-lo lleugerament al vostre perill: si només esteu buscant per enriquir-vos ràpidament arrebossant una casa, podríeu acabar al casal de pobres.
Els 5 millors llocs imprescindibles per a cases flipants
Comprendre 5 errors que poden fer que la casa flipi un flop
Flipping (també anomenada inversió immobiliària a l’engròs) és un tipus d’estratègia d’inversió immobiliària en la qual un inversor compra una propietat no per utilitzar-la, però amb la intenció de vendre-la amb ànim de lucre.
Aquest benefici es deriva generalment de l'apreciació dels preus derivada d'un mercat immobiliari calent en què els preus pugen ràpidament o de les millores de capital realitzades a la propietat o ambdues coses. Per exemple, un inversor pot adquirir un fixer superior en un barri "calent", fer renovacions substancials i després oferir-lo a un preu que reflecteixi el seu nou aspecte i comoditats.
Els inversors que llancen propietats es concentren en la compra i la revenda posterior d'una propietat o d'un grup d'immobles. Molts inversors intenten generar un flux d’ingressos constant mitjançant la participació de voltes freqüents.
Llavors, com flipes un edifici o casa? En termes senzills, voleu comprar preus baixos i vendre alts (com la majoria de les altres inversions). En lloc d’adoptar una estratègia de compra i retenció, realitzeu la transacció amb la major rapidesa possible per limitar el temps en què el vostre capital corre un risc. En general, l’atenció s’ha de centrar en la velocitat en contraposició al benefici màxim. Això passa perquè cada dia que passa us costa més diners (hipoteca, utilitats, impostos sobre la propietat, assegurances i altres despeses associades a la propietat de l’habitatge.).
Aquest és el pla general, tot i que inclou diversos inconvenients.
1. No suficients diners
Doblar en béns immobles és car. La primera despesa és el cost d’adquisició d’immobles. Si bé les reclamacions de finançament baixes / sense diners abunden, és més fàcil que no pas fer aquestes ofertes per part d’un venedor legítim. A més, si finances l'adquisició, pagues interessos.
Tot i que l’interès sobre diners prestats encara és deduïble d’impostos fins i tot després de la aprovació de la Llei de retallades i feines d’impostos, no es tracta d’una deducció del 100%. Tots els dòlars gastats en interessos se sumen a la quantitat que haureu de guanyar en la venda només per rompre.
I si utilitzeu una línia de crèdit hipotecari o d’equitat immobiliària (HELOC) per finançar la vostra compra a casa, només l’interès és deduïble. El principal, els impostos i les porcions d’assegurança del seu pagament no són deduïbles.
Investigueu les vostres opcions de finançament per determinar quin tipus d’hipoteca s’adapta millor a les vostres necessitats i trobeu un prestador que ofereixi uns tipus d’interès baixos. Una manera senzilla d’investigar els costos de finançament és mitjançant una calculadora d’hipoteca, que permet comparar els tipus d’interès que ofereixen diversos prestadors. Per descomptat, el pagament de diners en efectiu elimina el cost d’interès, però fins i tot hi ha costos de retenció de propietat i costos d’oportunitat per lligar els seus efectius.
Si els tipus d’interès han augmentat dels mínims posteriors a la crisi d’habitatges, fer un benefici és més dur del que abans. De fet, el primer semestre del 2018 va veure que l'activitat de flipping es va reduir a gairebé un mínim de quatre anys i els marges de benefici es van reduir fins al menor rendiment brut de la inversió (ROI) des de finals del 2014, segons ATTOM Data. Això no vol dir que no hi hagi diners per guanyar (el ROI es trobava al nord del 44%), però vol dir que cal tenir cura. El benefici brut mitjà d’un flip és de 65.520 dòlars, però això és brut.
També cal tenir en compte els costos de renovació. Si teniu previst reparar la casa i vendre-la amb benefici, el preu de venda ha de superar el cost d'adquisició combinat, el cost de la propietat i el cost de les renovacions.
Una cuina de 25.000 dòlars, un bany de 10.000 dòlars, 5.000 dòlars en impostos sobre béns immobles, serveis públics i altres costos de càrrega redueixen aquest número al voltant dels dos terços. El llançament d'un problema estructural inesperat amb la propietat i un benefici brut pot convertir-se en una pèrdua neta. Tot i que aconseguiu superar aquests obstacles, no us oblideu dels impostos sobre les plusvàlues, que us permetran eliminar els vostres beneficis.
2. No temps suficient
La renovació i l’habitatge de cases és una empresa que necessita temps. Es poden trigar mesos a trobar i comprar la propietat adequada. Un cop tingueu la casa, haureu d’invertir temps per arreglar-la. Si teniu feina de dia, el temps dedicat a la demolició i la construcció es pot traduir en tardes i caps de setmana perduts. Si pagueu a algú per fer la feina, encara guanyareu més temps que espereu a la supervisió de l’activitat i els costos que pagueu a altres us reduiran els beneficis.
Una vegada finalitzat el treball, haureu de programar les inspeccions per assegurar-vos que la propietat compleix els codis de construcció aplicables abans de vendre-la. Si no ho fa, haureu de gastar més temps i diners per a completar-los. A continuació, pot ser una inversió de temps bastant per vendre la propietat. Si us ho mostreu a possibles compradors, podeu passar molt de temps viatjant des de la propietat i a les reunions.
Val la pena? Per a moltes persones, podria tenir més sentit mantenir-se amb una feina de dia, on poden guanyar el mateix tipus de diners en poques setmanes o mesos mitjançant un salari constant, sense risc i amb un compromís de temps constant.
3. No és suficient
Els constructors professionals i professionals qualificats, com fusters i lampistes, solen donar voltes a les cases com a ingressos secundaris del treball habitual. Tenen els coneixements, habilitats i experiència per trobar i arreglar una casa. Alguns també tenen feines sindicals que proporcionen xecs d’atur tot l’hivern mentre treballen en els seus projectes secundaris.
Els diners reals en la generació de diners provenen de l'equitat de la suor. Si us serveix un martell, gaudeix de posar catifes, pot penjar el tauler de secà, sostre d’una casa i instal·lar un lavabo de cuina, teniu les habilitats per a llençar una casa.
D'altra banda, si no coneixeu un tornavís de capçal Phillips d'un tornavís pla, haureu de pagar un professional per fer les reparacions i reparacions. En conseqüència, es redueixen les probabilitats d’obtenir un benefici substancial en la vostra inversió.
4. No prou coneixement
Per tenir èxit, ja sabeu com triar la propietat adequada, a la ubicació adequada, al preu adequat. En un barri de 100.000 dòlars de cases, realment espereu comprar a 60.000 dòlars i vendre a 200.000 dòlars? El mercat és massa eficient perquè es produeixi regularment.
Fins i tot si obteniu l’oferta de tota la vida, aixecar una casa en exclusió d’una cançó, digueu: saber quines renovacions heu de fer i quina salta és clau. També heu d’entendre les lleis d’impostos i les lleis de zonificació aplicables i saber quan es poden reduir les pèrdues i sortir abans que el vostre projecte esdevingui un fossat de diners.
Zillow, l'empresa immobiliària de propietats immobiliàries, ara està obrint cases en mercats selectes. La companyia preveu comprar i llençar propietats en un termini de 90 dies i disposa de dades i coneixements per oferir als operadors mom i pop una competència ferotge. Els prestamistes de les grans lligues també han començat a buscar beneficis al mercat de préstecs de flip, amb la firma d’inversions global KKR & Co. Inc. (abans coneguda com Kohlberg Kravis Roberts & Co. i KKR & Co. LP) que s’uniren a altres empreses d’inversió privades que busquen. un tros de l’acció.
5. No prou paciència
Els professionals es prenen el seu temps i esperen la propietat adequada. Els novells s’afanyen a comprar la primera casa que veuen. Després contracten el primer contractista que fa una oferta per fer feina que no poden fer ells mateixos. Els professionals treballen ells mateixos o es basen en una xarxa de contractistes fiables pre-arranjats.
Els novells contracten un agent de béns arrels per ajudar a vendre la casa. Els professionals confien en els esforços de "venda per propietari" per minimitzar els costos i maximitzar els beneficis. Els novells esperen avançar-se amb el procés, bufar una capa de pintura i guanyar una fortuna. Els professionals entenen que comprar i vendre cases requereix temps i que els marges de benefici a vegades són baixos.
