Què és una compra?
Una compravenda és un tipus de descompte associat als préstecs hipotecaris a casa. Es tracta d’un prestador que ofereixi un incenti en efectiu anticipat al prestatari a canvi d’acceptar una taxa d’interès més elevada del préstec.
Generalment, les compres són més avantatjoses per al prestatari si esperen revendre la propietat comprada en un període curt de temps. És important destacar que l’incentiu en efectiu no pot superar els costos de liquidació associats al préstec.
Punts clau
- La compravenda és un tipus de descompte en què el prestatari d’un préstec hipotecari accepta una taxa d’interès més alta a canvi d’un incentiu d’efectiu anticipat. prestador i el prestatari. No obstant això, una fórmula típica és que cada percentatge de l’incentiu d’efectiu produeixi un augment del 0, 25% al tipus d’interès. De vegades, els comptes també es paguen als corredors d’hipoteca i als oficials de préstec bancari. Els prestataris han de tenir cura, doncs, de determinar si la taxa d’interès que se’ls ha afectat ha estat afectada per algun acord d’aquest tipus.
Comprendre els canvis de compra
Els préstecs hipotecaris solen utilitzar els compradors que volen reduir els seus costos de liquidació de préstecs fora de butxaca. Com que la compra té com a resultat una taxa d’interès més elevada del préstec, el prestatari està prestant efectivament diners amb aquesta taxa més alta i l’utilitza per pagar alguns o tots els costos de liquidació.
Com que la taxa d’interès més alta s’aplica a tot el saldo de la hipoteca, optar per una compra generalment només és econòmic si el prestatari no té intenció d’afegir-se a la hipoteca durant un període de temps prolongat. En aquestes situacions, l’incentiu d’efectiu inicial pot compensar més que l’increment del cost d’interès, tenint en compte que aquests costos d’interès només seran assumits per un període de temps limitat.
Una altra consideració a tenir en compte és que de vegades també es paguen compres a corredors d’hipoteca. En aquestes situacions, el corredor es pot incentivar eficaçment per animar els prestataris a acceptar les taxes superiors al mercat dels seus préstecs hipotecaris, que també es coneixen com a primes de propagació del rendiment (YSP). Si aquests acords de compra no es revelen clarament al comprador, poden crear un conflicte d'interès entre les dues parts.
Abans del 2010, les bonificacions de compra dels corredors d'hipoteques sovint estaven enfosquides en termes de préstec de les hipoteques que venien, cosa que dificultava als prestataris detectar quan pagaven una YSP dels seus préstecs hipotecaris. Des de llavors, els canvis en les directrius federals per a les noves estimacions de préstecs requereixen que les YSPs dels corredors d'hipoteques es divulguin clarament al comprador.
Tot i aquestes millores, però, encara es manté el risc de conflictes possibles. En concret, de vegades també s’atorguen rebaixes de compra i altres incentius a funcionaris de préstecs de les pròpies institucions creditícies. En aquestes circumstàncies, pot haver-hi poca capacitat pràctica per al prestatari de detectar si les taxes que paguen estan afectades per aquests incentius. Com a mesura de precaució, els prestataris han de fer preguntes acurades i directes als seus oficials de préstecs sobre els quals, si s’escau, hi ha programes d’incentius pel que fa al seu préstec.
Exemple real de vendes
Per il·lustrar, considereu un comprador que desitgi obtenir una hipoteca de 100.000 dòlars. El tipus d'interès estàndard que ofereix el banc és del 4, 50%. Tot i això, el comprador vol utilitzar una rebaixa de compra igual al 2, 50% del valor del préstec. En aquest escenari, el comprador rebrà un incenti en efectiu de 2.500 dòlars a canvi d'acceptar un tipus d'interès superior al normal.
Tot i que el nivell exacte del nou tipus d’interès seria objecte de negociació, la fórmula típica és que cada percentatge del descompte doni com a resultat un augment del 0, 25% del tipus d’interès de la hipoteca. Per tant, en l'exemple anterior, l'incenti en efectiu del 2, 50% suposaria un augment del tipus del 0, 625%. Per tant, el nou tipus d'interès seria del 5, 125%.
