Quina és la taxa de capitalització?
La taxa de capitalització (també coneguda com a taxa de capitalització) s’utilitza al món dels béns immobles comercials per indicar la taxa de rendibilitat que s’espera que es generi en una propietat d’inversió immobiliària. Aquesta mesura es calcula en funció dels ingressos nets que s'espera que generi la propietat i es calcula dividint el resultat net d'explotació per valor d'actiu immoble i s'expressa en percentatge. S'utilitza per calcular la rendibilitat potencial de l'inversor en la seva inversió en el mercat immobiliari.
Si bé la taxa de limitació pot ser útil per comparar ràpidament el valor relatiu d’inversions immobiliàries similars al mercat, no s’ha d’utilitzar com a únic indicador de la força de la inversió perquè no té en compte el palanquejament, el valor del temps i els diners. fluxos de caixa futurs de la millora de la propietat, entre altres factors. No hi ha intervals clars per a una bona o mala tarifa, i depenen en gran mesura del context de la propietat i del mercat.
Punts clau
- La taxa de capitalització es calcula dividint el resultat net d’explotació d’un immoble pel valor de mercat actual. Aquesta relació, expressada en percentatge, és una estimació per a la rendibilitat potencial d’un inversor d’una inversió immobiliària. d'inversions immobiliàries similars.
Comprensió del tipus de capitalització
La taxa de limitació és la mesura més popular mitjançant la qual es valoren les inversions immobiliàries per la seva rendibilitat i potencial de rendibilitat. La taxa de cobertura representa simplement el rendiment d'una propietat durant un horitzó d'un any, assumint que la propietat es compra en efectiu i no en préstec. El tipus de capitalització indica la taxa de rendibilitat intrínseca, natural i no apalancada de la propietat.
Fórmula del tipus de majúscules
Existeixen diverses versions per al càlcul de la taxa de capitalització. En la fórmula més popular, la taxa de capitalització d'una inversió immobiliària es calcula dividint els ingressos d'explotació nets de la propietat (NOI) pel valor de mercat actual. Matemàticament,
Tipus de capitalització = Ingressos operatius nets / Valor de mercat actual
on, El resultat net d'explotació és el benefici anual (esperat) generat per l'immoble (com els lloguers) i s'arriba deduint totes les despeses de la propietat. Aquestes despeses inclouen el cost pagat per al manteniment regular de la instal·lació, així com els impostos sobre la propietat.
El valor de mercat actual de l’actiu és el valor actual de l’immoble segons les taxes de mercat vigents.
En una altra versió, la xifra es calcula en funció del cost inicial de capital o del cost d'adquisició d'un immoble.
Tipus de Capitalització = Ingressos Operatius Nets / Preu de Compra
Tot i això, la segona versió no és gaire popular per dos motius. En primer lloc, dóna resultats poc realistes per a propietats antigues que es van adquirir fa uns quants anys / dècades a preus baixos i, segon, no es pot aplicar a la propietat heretada, ja que el seu preu de compra és zero, cosa que impossibilita la divisió.
A més, atès que els preus immobiliaris fluctuen àmpliament, la primera versió que utilitza el preu de mercat actual és una representació més exacta en comparació amb la segona que utilitza el preu de compra original de valor fix.
Exemples de tipus de capitalització
Suposem que un inversor té 1 milió de dòlars i està pensant invertir en una de les dues opcions d’inversió disponibles: una, pot invertir en bons de tresor emesos pel govern que ofereixen un interès nominal del 3 per cent anual i que es consideren les inversions més segures i dues, segons ell. pot adquirir un edifici comercial que tingui diversos inquilins que s'espera que pagui un lloguer regular.
En el segon cas, suposem que el lloguer total rebut a l’any és de 90.000 dòlars i l’inversor ha de pagar un total de 20.000 dòlars en concepte de diversos costos de manteniment i impostos sobre la propietat. Deixa els ingressos nets de la inversió immobiliària en 70.000 dòlars. Suposem que durant el primer any, el valor de l'immoble es manté constant al preu de compra inicial d'1 milió de dòlars.
La taxa de capitalització es computarà com (Ingressos Operatius Nets / Valor de la propietat) = 70.000 $ / 1 milió de dòlars = 7%.
Aquest rendiment del 7 per cent generat per la inversió immobiliària millor que el rendiment normal del 3 per cent disponible de les obligacions de tresoreria sense risc. El 4% addicional representa la rendibilitat del risc assumit per l’inversor en invertir al mercat immobiliari en contra d’invertir en les obligacions de tresoreria més segures que presenten risc zero.
La inversió immobiliària és arriscada i hi pot haver diversos escenaris en què el rendiment, tal com representa la mesura del tipus de capitalització, pot variar àmpliament.
Per exemple, alguns dels llogaters poden canviar i els ingressos per lloguer de la propietat poden disminuir a 40.000 dòlars. Si reduïm els 20.000 dòlars cap a diversos costos de manteniment i impostos sobre la propietat i, suposant que el valor de la propietat es manté en un milió de dòlars, la taxa de capitalització és de (20.000 dòlars / 1 milió de dòlars) = 2%. Aquest valor és inferior a la rendibilitat disponible de les obligacions sense risc.
En un altre escenari, suposem que els ingressos per lloguer es mantenen en els 90.000 dòlars originals, però el cost de manteniment i / o l’impost sobre la propietat augmenta significativament, per dir 50.000 dòlars. La taxa de capitalització serà llavors (40.000 dòlars / 1 milió de dòlars) = 4%.
En un altre cas, si el valor de mercat actual de la propietat disminueix, és a dir, 800.000 dòlars, amb els ingressos per lloguer i diversos costos seguint igual, la taxa de capitalització augmentarà fins a 70.000 $ / 800.000 $ = 8, 75%.
En essència, els diferents nivells d’ingressos que es generen de la propietat, les despeses relacionades amb la propietat i la valoració actual del mercat de la propietat poden canviar significativament la taxa de capitalització.
La rendibilitat excedentària, que teòricament està disponible per als inversors immobiliaris per sobre i per sobre de les inversions en obligacions de tresoreria, es pot atribuir als riscos associats que condueixen als escenaris esmentats anteriorment. Els factors de risc són:
- Edat, ubicació i estat de la propietat Tipus de propietat: multifamiliar, d’oficines, industrials, al detall o d’esbarjoSolvència dels inquilins i rebuts regulars de lloguersTema i estructura de l’arrendatari (s) arrendatari (s) La taxa de mercat global de l’immoble i els factors que afecten la seva valoració. Fonaments econòmics de la regió, així com els factors que afecten les empreses dels arrendataris
Interpretar la taxa de majúscula
Com que les taxes de cobertura es basen en les estimacions previstes dels ingressos futurs, estan subjectes a una gran variació. Aleshores, és important comprendre què constitueix un bon percentatge per a una propietat d'inversió.
La taxa també indica la durada del temps que trigarà a recuperar l’import invertit en un immoble. Per exemple, una propietat amb un percentatge del 10% requerirà uns 10 anys per recuperar la inversió.
Les diferents taxes de propietats diferents propietats o diferents tipus de capçalera en diferents horitzons de temps en una mateixa propietat representen nivells de risc diferents. Un cop d'ull a la fórmula indica que el valor de la taxa de limitació serà més elevat per a les propietats que generen ingressos operatius nets més elevats i que tinguin una valoració més baixa i viceversa.
Dit, hi ha dues propietats que són similars en tots els atributs, excepte que es troben geogràficament a part. Un està a la zona del centre de la ciutat, mentre que l’altre es troba als afores de la ciutat. Totes les parts iguals, la primera propietat generarà un lloguer més alt que el segon, però es compensarà parcialment pel major cost de manteniment i els impostos més elevats. La propietat del centre de la ciutat tindrà un percentatge relativament inferior respecte al segon, a causa del seu valor de mercat significativament elevat.
Indica que un valor inferior del tipus de càlcul correspon a una millor valoració i una millor perspectiva de rendiments amb un nivell de risc més baix. D'altra banda, un valor més elevat de la taxa de cobertura implica perspectives relativament més baixes de retorn de la inversió immobiliària i, per tant, un nivell de risc més elevat.
Si bé l’exemple hipotètic anterior fa que sigui fàcil per a un inversor acudir amb la propietat al centre de la ciutat, és possible que els escenaris del món real no siguin tan senzills. L’inversor que avalua una propietat sobre la base del tipus de capítol s’enfronta a la difícil tasca de determinar la taxa de captació adequada per a un nivell determinat del risc.
Taxa de capitalització
Representació del model de Gordon per a la taxa de càlcul
Una altra representació de la taxa de captació prové del model de creixement de Gordon, que també s’anomena model de descompte de dividends (DDM). És un mètode per calcular el valor intrínsec del preu de les accions d'una empresa independent de les condicions actuals del mercat, i el valor de les accions es calcula com el valor actual dels dividends futurs d'una acció. Matemàticament, Valor de l'estació = Flux de caixa dividend anual previst / (Taxa de rendiment requerida de l'inversor - Tipus de creixement de dividend previst)
Reorganitzar l'equació i generalitzar la fórmula més enllà del dividend, (Taxa de rendiment obligatòria - Taxa de creixement esperada) = Flux de caixa / valor d’espera previst
La representació anterior coincideix amb la fórmula bàsica del tipus de capitalització esmentat a l'apartat anterior. El valor de flux de caixa esperat representa el benefici net d’explotació i el valor de l’actiu coincideix amb el preu de mercat actual de l’immoble. D'aquesta manera, la taxa de capitalització equival a la diferència entre la taxa de rendibilitat requerida i la taxa de creixement esperada. És a dir, la taxa de limitació és simplement la taxa de rendiment necessària menys la taxa de creixement.
Es pot utilitzar per avaluar la valoració d’un immoble per a una taxa de rendibilitat esperada per l’inversor. Per exemple, diguem que el benefici net d'explotació d'una propietat és de 50.000 dòlars, i s'espera que augmenti un 2% anual. Si la taxa de rendibilitat prevista per l’inversor és del 10 per cent anual, llavors la taxa de captació neta arribarà a (10% - 2%) = 8%. Usant-ho en la fórmula anterior, la valoració d'actius arriba a (50.000 $ / 8%) = 625.000 $.
