A primera vista, podríeu pensar que un gestor de cartera de béns immobles és similar a qualsevol gestor d’actius financers. Tanmateix, la gestió de la cartera o de fons immobiliaris difereix radicalment de la gestió de renda variable, de les obligacions o dels fons mutus.
A diferència dels gestors de capital, que investiguen en empreses i gestionen les probabilitats que puguin complir les seves estratègies articulades, els gestors immobiliaris han d’ajudar a definir i aprofitar les oportunitats a nivell de propietat. Els gestors immobiliaris no només són responsables de l'assignació d'actius, la gestió de riscos i les transaccions, sinó també de tractar directament els terrenys i les estructures que hi són.
Per tant, la gestió d’actius immobiliaris, a diferència de la gestió monetària tradicional, requereix persones experimentades que puguin optimitzar el valor de les propietats. De fet, en molts aspectes, un gestor d’actius immobiliaris s’assembla molt a un CEO de l'empresa, que gestiona una empresa o una instal·lació. En canvi, un gestor de diners tradicional podria conèixer les existències d’un determinat camp o sector, però no s’implica en les operacions de les empreses mateixes.
Penseu que una carrera en la gestió de la cartera immobiliària pot ser adequada per a vosaltres? Seguiu per obtenir més informació.
Gestió de carteres immobiliàries
La formació i experiència adquirides pels gestors de capital immobiliari són similars a la d’altres gestors de fons. Tot i així, no és diferent la manera com utilitzen aquestes habilitats per assegurar el rendiment de la cartera. Els gestors de cartera sovint es valoren per la seva capacitat d’assegurar rendiments adequats al risc i diversificació de cartera mitjançant una selecció i assignació d’actius superiors.
A més, els gestors de carteres immobiliàries proporcionen valor als clients assegurant l’ús més eficient del capital inversor i mantenint informats els clients mitjançant la mesura de rendiment superior i fins i tot la previsió de fluxos d’efectiu. Excepte la confiança d’inversions immobiliàries (REIT) i el fons de gestors de fons (el rendiment dels quals es jutja per la capacitat d’avaluar la capacitat dels altres gestors per dissenyar i executar estratègia), el gestor de fons d’equitat immobiliària és en essència el conseller delegat de la seva empresa. o la seva pròpia empresa, creant i executant estratègies a nivell de propietat per als actius al seu càrrec.
Estratègies de selecció d’inversions
Els gestors de cartera immobiliària realitzen l'assignació i la selecció d'actius, no mitjançant la comprensió de la dinàmica del mercat i les empreses en indústries específiques, sinó per ser experts en fonaments fonamentals de la propietat immobiliària. Estudien dins de les regions locals i en els diferents usos del sòl comercial: d’oficines, industrials, hotelers, al detall i residencials unifamiliars i plurifamiliars. Per combatre el mercat, garantir la diversificació i produir rendiments adequats al risc, els gestors de cartera immobiliària han de fer apostes als mercats immobiliaris regionals o locals i, en el cas de carteres d’actius múltiples, la correcta barreja immobiliària.
Per aquest motiu, molts gestors de fons se centren en regions específiques o tipus de propietat; alguns administradors d’actius immobiliaris més grans organitzen els seus empleats majors i donen suport al personal per regió o ús del sòl. El motiu per organitzar-se d'aquesta manera és garantir que les oportunitats de mercat es puguin identificar i que es tradueixin en la selecció i la procedència d'actius correctes.
La forma d’adquirir propietats és una de les formes més significatives de que els fons immobiliaris es diferencien de les inversions més tradicionals. Com els operadors a la borsa, els fons immobiliaris utilitzen especialistes en adquisició per descobrir i executar transaccions immobiliàries. Aquest personal d’adquisició sol treballar per a un fons específic o s’organitzen regionalment o per tipus d’actiu.
Com que la majoria de fons de capital immobiliari són propietaris de tots (o una part significativa) de cada propietat, els gestors de cartera solen estar directament implicats en el procés d’adquisició. Com que tenen la responsabilitat d’establir i executar l’estratègia de propietat, els gestors de cartera han d’estar directament involucrats en tots els processos d’inversió, incloses les adquisicions, finançament, disposicions i la presa de decisions sobre les instal·lacions. Per tal de facilitar l’amplitud i la profunditat dels processos de gestió d’inversions immobiliàries, els gestors de cartera s’han de confiar en una quantitat considerable d’infraestructures en relació amb el capital invertit. Per aconseguir-ho amb la màxima eficàcia possible, els gestors i fons d’actius immobiliaris han desenvolupat una funció especialitzada en la gestió d’actius.
Com funciona la gestió d'actius immobiliaris
La funció de gestió d’actius immobiliaris està formada per especialistes de nivell immobiliari que aporten valor als gestors de fons mitjançant l’execució d’una estratègia a nivell de propietat. Els especialistes són experts en fonaments bàsics del mercat regional o en tipus de propietat específics i són els responsables d’optimitzar el valor dels béns en custòdia. A més de proporcionar informació de gestió de cartera sobre perspectives locals i facilitar transaccions, el gestor d'actius és responsable del rendiment a nivell de propietat.
A més d'aprovar els pressupostos i realitzar la gestió de despeses, els gestors d'actius augmenten el valor gestionant el lloguer en una o més propietats. Tot i que pugui semblar una qüestió en blanc i negre, l’arrendament és una funció complexa que inevitablement decideix el valor de la propietat i la cartera. L’èxit en el lloguer no només s’aconsegueix trobant i executant les màximes oportunitats d’arrendament possibles a cada propietat, sinó també realitzant un programa d’arrendament que s’uneixi a l’estratègia de la cartera mantenint les millors relacions amb els inquilins existents.
L’arrendament és un procés altament negociat, que pot implicar prendre decisions a l’oposició de les necessitats del llogater per tal d’optimitzar el valor de la propietat. Per exemple, per a les propietats previstes per a la venda, l’arrendament es pot suspendre durant un període de vendes per permetre als nous propietaris factoritzar taxes de lloguer potencials més altes. Això pot conduir a augmentar els valors de propietat previstos i, per tant, a majors ofertes de vendes.
Durant els períodes d’augment de les taxes de lloguer, els arrendaments a llarg termini poden quedar bloquejats per a propietats orientades a ingressos, mentre que per a estratègies centrades en l’apreciació del capital, els termes d’arrendament poden reduir-se per aprofitar les taxes esperades més altes en el futur. La capacitat del gestor d’actius per assolir la barreja d’arrendataris adequada, executar una estratègia d’arrendament que alinei els fluxos de caixa amb les necessitats de la cartera i gestionar tant les despeses de capital com d’explotació pot afectar significativament el valor global de la cartera.
Gestors de cartera immobiliària com a consellers delegats
Si es pensa en una propietat com a empresa o filial separada, cadascuna amb la seva pròpia estratègia i potencial de rendiment, es comença a comprendre per què els gestors de cartera de capital immobiliari s’assemblen molt als consellers delegats corporatius. Igual que els consellers delegats, que han d’assignar una oferta limitada de capital entre diverses oportunitats per generar el major rendiment global de la inversió, els gestors de cartera immobiliària han de fer el mateix entre les propietats que gestionen. Aquesta necessitat d'aportar una quantitat restringida de recursos crea una situació diferent de moltes empreses convencionals de gestió d'actius.
En els fons patrimonials immobiliaris, hi ha un conflicte inherent entre els gestors de cartera i els seus administradors d’actius, ja que treballen per a objectius una mica divergents. Si bé els administradors d’actius són especialistes compensats per optimitzar el valor de les seves propietats i els gestors de cartera són generalistes recompensats per optimitzar la rendibilitat de la cartera i la satisfacció dels inversors, el gestor de fons immobiliaris amb èxit és aquell que pot gestionar aquest conflicte i mantenir un equip de gestió i un rendiment eficients de la cartera. Això requereix articular una estratègia de cartera ben dissenyada dins d’un equip de directius ben connectat que entenguin i hagin interioritzat els objectius generals d’inversió. Aquesta pot ser una tasca difícil per a qualsevol fons que hagi augmentat significativament el nombre i la complexitat de les propietats gestionades.
També és crític que els gestors de la cartera immobiliària no només incorporin l’assignació de capital necessària, la selecció de propietats i altres habilitats d’inversió necessàries, sinó que també tinguin la capacitat de crear estratègies d’inversió adequades i les capacitats de lideratge per mobilitzar l’organització cap a la mateixa missió de cartera..
La línia de fons
Quan es tracta de fons immobiliaris, és clau la capacitat de gestió per executar plans de gestió d’actius a més de realitzar pràctiques més tradicionals de gestió de fons. Per a un gestor d’inversions immobiliàries, això significa optimitzar el valor de les propietats de la seva cartera, tant a través de la selecció com de la gestió posterior dels actius immobiliaris. Els gestors de la cartera immobiliària han de destinar els seus recursos a les propietats que gestionen per obtenir el màxim rendiment possible i mantenir el seu equip a la pista per aconseguir-ho. Per a aquells amb la bona combinació d’habilitats, aquesta carrera destaca com una oportunitat única en la gestió d’actius.
