Què és un préstec combinat?
Un préstec combinat consta de dos préstecs hipotecaris separats del mateix prestador, al mateix prestatari. Un tipus de préstec combinat proporciona finançament per a la construcció d’una casa nova, seguida d’una hipoteca convencional un cop finalitzada la construcció. Un altre tipus de préstec combinat proporciona dos préstecs simultanis per a la compra d’una casa existent. Sovint s’utilitza quan el comprador no pot obtenir un descompte del 20%, però vol evitar pagar l’assegurança d’hipoteca privada (PMI).
Com funciona un préstec combinat
En el cas d’una casa nova, un préstec combinat consisteix generalment en una hipoteca de tipus ajustable per finançar la construcció, seguida d’un segon préstec, normalment una hipoteca de 30 anys, un cop acabada la casa. Normalment, el segon préstec s’utilitzarà per pagar el primer, deixant al prestatari només un sol préstec.
Per a algú que compri una casa existent, un préstec combinat pot adoptar la forma d'una hipoteca de renda o de 80-10-10. Una hipoteca 80-10-10 consisteix en dos préstecs amb un pagament inicial. El préstec primari cobreix el 80% del preu d'adquisició de l'habitatge, el segon préstec un altre 10%, i el comprador fa un cobrament en efectiu del 10%.
Com que el préstec primari té una relació de préstec-valor del 80%, el comprador normalment pot evitar pagar una assegurança d’hipoteca privada (PMI), que generalment es requereix quan els compradors d’habitatges cobren pagaments inferiors al 20%. El PMI no és una despesa única, sinó que s’ha de pagar anualment fins que el patrimoni del propietari arribi al 20%. Generalment costa als prestataris un import igual al 0, 5% a l’1% del valor del seu préstec cada any.
El segon préstec representa la resta d’aquest 20% d’ingressos. Normalment es presentarà en forma de línia de crèdit de capital propi (HELOC). Una HELOC funciona molt com una targeta de crèdit, però amb un tipus d’interès més baix ja que el capital de l’habitatge el retrocedeix. Com a tal, incorre en interès només quan el prestatari l'utilitza.
Un préstec combinat pot ajudar els compradors d'habitatges a evitar el cost afegit de l'assegurança hipotecària privada.
Pros i contres d’un préstec combinat
L'ús d'un préstec combinat per comprar una casa existent sol ser més comú en els mercats actius d'habitatge. A mesura que augmenten els preus i els habitatges es tornen menys assequibles, les hipoteques de capitalisme permeten als compradors prestar més diners del que podrien permetre el pagament inicial. Pot ser un avantatge sempre que els compradors no assumeixin més deutes del que poden manejar si alguna cosa no funciona.
Els préstecs combinats també poden ser una opció per a les persones que intenten comprar una casa nova però encara no han venut la seva actual. En aquest cas, el comprador podria utilitzar l'HELOC per cobrir una part del pagament inicial de la nova llar i després pagar l'HELOC quan ven l'antiga casa.
Els compradors que construeixen una casa nova poden tenir opcions més simples o menys cares que un préstec combinat. Per exemple, el constructor podria finançar la construcció. Aleshores, quan la casa estigui completa, el comprador pot organitzar una hipoteca regular i pagar al constructor. Alternativament, el propietari podria utilitzar un préstec per a la construcció independent i comprar una hipoteca permanent.
Tot i això, els préstecs combinats poden tenir una avantatge en dos préstecs separats de diferents prestadors, a causa dels seus costos de tancament únics.
