Què és un préstec de dotació?
Un préstec dotat, també conegut com a hipoteca dotació, és un tipus d’hipoteca en què el prestatari només paga els interessos del préstec cada mes. En comptes de realitzar pagaments sobre el principal, el prestatari realitza inversions periòdiques en un pla d'estalvi o dotació, que madurarà quan madureixi la hipoteca. El prestatari utilitza llavors els fons d'aquesta dotació per pagar el principal de la hipoteca.
Els préstecs amb dotacions han estat principalment populars al Regne Unit. Els consumidors que s’utilitzen sovint optaven per comprar el que els britànics anomenen una assegurança de vida (l’equivalent a tota una assegurança de vida als Estats Units) per acumular l’estalvi necessari per pagar el principal. Aquesta pòlissa d’assegurança de vida s’establiria per madurar simultàniament amb la hipoteca.
Com funciona un préstec dotat
Per tal d’autoritzar un préstec dotat, un prestador requerirà la prova que el prestatari té un pla realista per reemborsar el principal. Aquest pla no pot basar-se en una herència o una derrota prevista.
Diguem que un prestatari decideix comprar una casa que costa 150.000 dòlars, finançant la compra amb una hipoteca dotada a 25 anys. El prestador que emet la hipoteca fixa el pagament mensual en 850 dòlars (reflectint un tipus d’interès vigent del 6, 8%). Aquesta quantitat només cobreix els interessos del préstec; el prestatari ha de cobrir tots els impostos i assegurances rellevants.
Mentrestant, el prestatari també ha adquirit una pòlissa d’assegurança de vida que madurarà d’aquí a 25 anys. Realitza pagaments mensuals de 250 dòlars en aquesta política perquè l’empresa que emet la pòlissa ha calculat que els pagaments mensuals d’aquest import, amb el rendiment previst a través d’interès, garanteixen que la pòlissa tindrà un valor en efectiu de 150.000 dòlars o més al final del 25 anys. Si al cap de 25 anys, els mercats s’han mantingut estables, la política madurarà i el prestatari utilitzarà els 150.000 dòlars acumulats per pagar el principal. Qualsevol import de la pòlissa superior a 150.000 dòlars es destinarà al prestatari. Qualsevol escassetat exigirà que el prestatari pagui la diferència en efectiu.
Amb un préstec dotat, els pagaments mensuals del prestatari només van destinats a interessos del préstec; el principal es paga en una quantitat única quan vença la hipoteca.
Pros i contres d’un préstec de dotació
La part bona. Els préstecs dotats ofereixen molts incentius per als prestataris. El principal és, per descomptat, els pagaments mensuals més baixos, ja que només paguen els interessos en lloc dels interessos i el principal del préstec. Per descomptat, encara han de pagar una pòlissa d’assegurança de vida o una altra forma de pla d’estalvi per demostrar que estan planificant el pagament final principal al venciment del préstec.
Però un pla d’estalvi obligat rarament és una cosa dolenta i, fins i tot, podria resultar rendible: moltes persones han subscrit préstecs dotats creient que els diners que estalvien mitjançant la seva assegurança de vida acabaran sent més que el principal de la seva hipoteca. En aquests casos, el prestatari rebrà un import únic un cop pagada la cobertura del principal de la hipoteca.
La part arriscada. Malgrat aquests beneficis, els préstecs amb dotacions poden ser més arriscats que les hipoteques tradicionals. Qualsevol tipus d’inversió o pla d’estalvi pot perdre valor amb el pas del temps depenent del mercat. Què passa si hi ha una correcció important, provocant que les participacions de la cartera es disminuissin, just quan s’acabi la hipoteca? De la mateixa manera, els canvis bruscos dels tipus d’interès podrien disminuir la taxa de creixement previst del valor en efectiu d’una pòlissa d’assegurança de vida. Si la pòlissa perd valor, el prestatari pot quedar-se amb un dèficit quan vengui la hipoteca. En aquest cas, haurien de disposar d’una altra font d’efectiu per poder pagar la hipoteca.
Exemple de la vida real d’un préstec dotat
Aquest escenari va afectar milers de propietaris d'habitatges britànics en els darrers anys. A finals dels anys vuitanta, les hipoteques de dotacions eren una forma extremadament popular de finançar una compra d’habitatges, alimentada per l’augment dels mercats d’accions i béns immobles (i algunes reduccions d’impostos especials per al producte); més d’un milió de plans o polítiques d’estalvi de dotacions es van vendre en un any. Però, a finals de la dècada de 1990, quedava clar que aquests plans estaran al marge de les seves taxes de creixement projectades de manera optimista i de les quantitats de les hipoteques que suposadament cobrien. Als anys 2010, molts propietaris es van veure obligats a trobar altres maneres de pagar les seves hipoteques o arriscar-se a perdre la seva residència.
Molts reguladors i analistes financers van condemnar els préstecs de dotacions com a cas de venda errònia, a diferència de la situació de les assegurances de vida universals variables que es van desplegar als Estats Units aproximadament al mateix temps. Actualment, al Regne Unit, es venen molt pocs préstecs de dotació.
