Què significa els fons de les operacions?
Els fons d’operacions (FFO) es refereixen a la xifra que utilitzen els trusts d’inversió immobiliària (REITs) per definir el flux de caixa de les seves operacions.
El FFO es calcula sumant depreciacions i amortitzacions a resultats i restant guanys en vendes. De vegades es cotitza per acció. El percentatge FFO per acció s'ha d'utilitzar en lloc de beneficis per acció (EPS) quan es valoren els REIT i altres trusts d'inversió similars.
Fons d’operacions (FFO)
Comprendre els fons de les operacions (FFO)
El FFO és una mesura dels efectius generats per un REIT; les empreses immobiliàries utilitzen FFO com a referència de funcionament operatiu. L'Associació Nacional de Trusts d'Inversions Immobiliàries (NAREIT) va ser pionera inicialment en aquesta xifra, una mesura que no és el GAAP.
La fórmula per a FFO és:
FFO = Ingrés Net + Depreciació + Amortització: Guanys en Vendes de Propietats.
Tots els components del càlcul de FFO figuren en el compte de resultats d'un REIT. Si, per exemple, un REIT tingués una depreciació de 20.000 dòlars, guanys en vendes de propietats de 40.000 dòlars i benefici net de 100.000 dòlars, el seu FFO seria de 80.000 dòlars. Tots els REIT han de mostrar els seus càlculs de FFO als estats financers públics. Normalment revelen la mesura com a nota al peu del compte de resultats.
No s'ha de confondre el FFO amb el flux de caixa procedent de les operacions de REIT, que apareix a l'estat de fluxos de caixa de l'empresa i, en canvi, mesura la quantitat neta de diners en efectiu i equivalents que es desemboca en una empresa procedent d'activitats de negocis habituals. No s’ha de considerar el FFO com una alternativa al flux de caixa com a mesura de liquiditat.
Per què el FFO és una bona mesura del rendiment REIT
El FFO compensa mètodes de comptabilitat de costos que poden comunicar de forma inexacta el rendiment real d’un REIT. La comptabilitat GAAP requereix que tots els REIT amortitzen les seves propietats d’inversió al llarg del temps mitjançant un dels mètodes de depreciació estàndard. Tot i això, moltes propietats d’inversió augmenten de valor en el temps, cosa que fa que la depreciació sigui imprecisa en descriure el valor d’un REIT. Cal amortitzar i amortitzar els ingressos nets per conciliar aquest problema.
El FFO també resta els guanys en vendes d'immobles, ja que es considera que aquests tipus de vendes no són recurrents. Els REIT han de pagar el 90% de tots els ingressos imposables en forma de dividends. Els resultats de les vendes d’immobles no s’afegeixen als ingressos imposables d’un REIT i, per tant, no s’han d’incloure en la mesura del valor i del rendiment.
Com s'ha esmentat, de vegades les empreses proporcionen FFO per acció com a complement de la seva xifra EPS per les raons esmentades anteriorment. De la mateixa manera, molts analistes i inversors avaluen la relació preu-FFO d’un REIT com a complement de la relació preu-beneficis.
Fons ajustats per operacions
Cada cop més, els analistes immobiliaris també calculen els fons ajustats de les operacions (AFFO) d’un REIT. Aquest càlcul agafa un FFO de REIT i resta qualsevol despesa recurrent que es capitalitza i es amortitza, així com qualsevol línia directa de lloguers. Aquestes despeses recurrents de capital poden incloure despeses de manteniment com projectes de pintura o recanvis de terrats. AFFO s’ha guanyat tracció com a estimació més precisa del potencial de guanys d’un REIT.
La mesura AFFO es va desenvolupar per proporcionar una millor mesura de la capacitat generada d’efectiu o de pagament de dividends d’un REIT. A més de l’AFFO, aquesta mesura alternativa de vegades es coneix com a fons disponibles per a la distribució o diners disponibles per a la distribució.
Exemple de FFO d’un REIT
El popular centre comercial REIT Simon Property Group va reportar fons procedents de la seva declaració de resultats de 4.000 milions de dòlars de 2017, un 6% més que el 2016. El seu benefici net de la companyia va ascendir a 2.200 milions de dòlars. Per arribar a FFO, la firma va afegir una depreciació i una amortització de prop de 1.800 milions de dòlars, i es va ajustar encara més per a altres xifres més petites, inclosa una reducció de 5, 3 milions de dòlars per al pagament de les distribucions i dividends preferents, i una porció d’amortitzacions i amortitzacions d’interessos no controladors que va resultar. amb una reducció addicional de 17, 1 milions de dòlars. A més, Simon va informar una xifra diluïda de FFO per acció per valor de 11, 21 dòlars, en comparació amb una xifra EPS diluïda de 6, 24 dòlars.
