Taula de continguts
- Què és el PMI?
- El cost del PMI
- Pagament del PMI
- Cancel·lació de la cobertura PMI
- Terminació PMI automàtica
- Terminació final PMI
- Valor de la llar i PMI
- Préstecs convencionals sense PMI
- Requisits de pagament inicial
- Hipoteca hipotecària i PMI
- Prima d'assegurança hipotecària FHA
- Cancel·lació de la consulta de FHA
- La línia de fons
És un mite que cal abaixar el 20% del preu de compra d’una casa per obtenir una hipoteca. Els prestadors ofereixen nombrosos programes de préstecs amb requisits de pagament inferiors per adaptar-se a una varietat de pressupostos i necessitats del comprador. Si seguiu aquesta ruta, però, espereu pagar una assegurança hipotecària privada (PMI). Aquesta despesa afegida pot augmentar el cost dels pagaments hipotecaris mensuals i, en general, fa que el vostre préstec sigui més car. Tanmateix, és gairebé inevitable si no teniu un estalvi del 20% o més en estalvi.
Assegurança hipotecària privada (PMI)
Què és el PMI?
El PMI és un tipus d’assegurança hipotecària que normalment es requereix que els compradors paguin per un préstec convencional quan realitzen un pagament inicial inferior al 20% del preu de compra de l’habitatge. Molts prestadors ofereixen programes de baixos baixos, cosa que permet reduir fins al 3%. El cost d'aquesta flexibilitat és PMI, que protegeix la inversió del prestador en cas que no reemborsi la vostra hipoteca, coneguda com a mora. En altres paraules, PMI assegura al prestador, no a tu.
El PMI ajuda els prestadors a recuperar més diners de manera predeterminada. El motiu pel qual els prestamistes requereixen cobertura per a pagaments inferiors al 20% del preu de compra és perquè teniu una participació més petita a casa vostra. Els préstecs hipotecaris us presten més diners per endavant i, per tant, podreu perdre més si us haureu produït de manera predeterminada en els primers anys de propietat. Els préstecs assegurats per l'Administració Federal de l'Habitatge o préstecs FHA també requereixen una assegurança hipotecària, però les directrius són diferents de les dels préstecs convencionals (en endavant cobrirem).
El cost del PMI
En general, pagareu entre 40 i 80 dòlars al mes per cada 100.000 dòlars prestats, segons Freddie Mac, una empresa patrocinada pel govern que compra i ven hipoteques al mercat hipotecari secundari. Tingueu en compte que aquesta quantitat pot variar en funció del vostre punt de crèdit i de la vostra relació préstec / valor: la quantitat que heu prestat a la vostra hipoteca en comparació amb el valor de la casa.
En els últims anys, es va poder deduir el cost de l'IMP dels impostos federals. Per al 2017 i el futur, el Congrés va decidir no renovar aquesta provisió, de manera que ja no podeu deduir els pagaments de PMI dels impostos anuals. (En realitat, després van restablir la deducció només per al 2017. A partir del 2018 ja no hi ha.)
Pagament del PMI
Teniu dues opcions de pagament per PMI: una prima única i anticipada pagada en primes de tancament o mensuals. En molts casos, els prestadors col·loquen PMI en la vostra mensualitat de pagament com a prima mensual. Quan rebeu els vostres documents d’estimació i préstecs de tancament, el vostre import de PMI es detallarà a la secció Pagaments projectats de la primera pàgina de cada document.
Una altra opció és pagar el PMI com un dels costos de tancament. Als formularis de divulgació d’estimació del préstec i de tancament, trobareu aquesta prima a la pàgina 2, secció B. L’inconvenient d’aquesta opció, però, és probable que no us reemborsi aquest import si traslladeu o refinanceu la vostra hipoteca. En alguns casos, podeu pagar primes anticipades i mensuals.
Cancel·lació de la cobertura PMI
La bona notícia és que no pagareu PMI durant tota la durada d’un préstec convencional.
La Llei federal de protecció dels propietaris elimina el PMI d'una de les tres maneres:
- Cancel·lació de PMI de baixa de PMI iniciada per prestatari terminació PMI final
Podeu sol·licitar la cancel·lació de PMI una vegada que tingueu en compte la relació entre valor i valor (l’import del vostre saldo de préstec dividit en el valor de mercat de la casa) baixa per sota del 80% del valor valorat original de la casa (o abans, si el valor de la vostra casa s’aprecia abans). Els prestadors llisten aquesta data programada al formulari de divulgació del PMI, que probablement heu rebut com a part dels vostres documents de tancament.
Per cancel·lar PMI, haureu de:
- Feu la vostra sol·licitud per escrit. Actualitzeu els vostres pagaments d’hipoteca mensual. Teniu un historial de pagaments positiu (no més d’un pagament amb 30 dies de retard en un període de 12 mesos o no més d’un pagament amb 60 dies de retard en un 24 -Per un període, segons Fannie Mae i Freddie Mac).Verifiqueu que no teniu préstecs més joves (com una segona hipoteca).
Terminació PMI automàtica
Una altra forma de finalitzar el PMI es coneix com la terminació automàtica del PMI, que inicia la data prevista que el vostre saldo hipotecari restant arribi al 78% de LTV. Per llei, els prestadors han de cancel·lar el PMI automàticament fins a aquesta data. Aquí també s'apliquen les mateixes condicions per a la cancel·lació de PMI iniciada per un prestatari (historial de pagaments puntuals i sense garanties). Si heu tingut pagaments amb retard, el vostre prestador no cancel·larà PMI fins que els pagaments no estiguin actualitzats.
Terminació final PMI
Finalment, hi ha una cosa que es diu la terminació final de PMI. Això és quan un prestador ha d’acabar automàticament el PMI el mes després que el termini del vostre préstec arribi al punt mig d’un pla d’amortització, fins i tot si no heu arribat al 78% de LTV.
Per exemple, si teniu un préstec fix de 30 anys, el punt mitjà seria després de la marca de 15 anys. Un cop més, heu d’estar al corrent dels vostres pagaments per poder obtenir la qualificació. Aquest tipus de cancel·lació de PMI sol aplicar-se a préstecs amb característiques especials, com ara pagaments en globus, un període només per interessos o la prohibició principal.
Valor de la llar i PMI
La vostra elegibilitat per cancel·lar el PMI també està influït per si el valor de la vostra llar s'ha apreciat o s'ha depreciat amb el pas del temps. Si augmenta, podeu cancel·lar el PMI abans del previst; si disminueix, espereu més temps del que s'esperava per cancel·lar el PMI.
Abans d’anul·lar el PMI, un prestador determinarà el valor de mercat actual de la vostra llar mitjançant una Opinió sobre el preu d’un broker (realitzada per un agent immobiliari que valora la vostra llar en funció del valor d’habitatges comparables del vostre barri), una certificació de valor o un altre tipus de avaluació de propietats
Si el valor del vostre habitatge ha caigut a causa d'una caiguda del mercat, el prestador pot denegar la vostra sol·licitud de cancel·lació de PMI a menys que el valor de la vostra llar es basi en una nova taxació i pagueu el saldo restant del préstec al 80% LTV del nou valor taxat.
D'altra banda, el valor de la vostra llar podria augmentar més ràpidament del previst, ja sigui a causa de les condicions del mercat o perquè l'heu remodelat, és a dir, podríeu arribar abans del llindar del 80% LTV. En aquest cas, podeu sol·licitar la cancel·lació de PMI amb antelació i el vostre prestador ordenarà una taxació per confirmar el valor actual de la casa. (Nota: ets responsable de pagar la taxació de la propietat, que pot costar des de 300 a 400 dòlars. Aquest import pot variar segons la mida i la ubicació de la llar.)
Préstecs convencionals sense PMI
Alguns prestadors ofereixen els seus propis productes de préstec convencionals sense necessitat de PMI; Tanmateix, solen cobrar tipus d’interès més alts per protegir-se en cas d’impagament del vostre préstec. A la llarga, això pot resultar més o menys costós que pagar el PMI, segons el temps que mantingueu a casa vostra o el temps que mantingueu la mateixa hipoteca.
Aquí és on poden ajudar-vos a comprar comparacions per a una hipoteca. Consulteu els tipus d’interès que s’ofereixen per a préstecs no PMI versus els que tenen PMI. Calculeu la diferència entre ambdues per veure quant més pagareu per un préstec sense PMI. Aquest import és inferior als pagaments PMI que feu fins arribar al 80% de LTV per cancel·lació? Recordeu que els valors de la llar poden augmentar o disminuir, afectant el període de temps que podeu pagar al PMI.
Requisits de pagament inicial
El fet de rebaixar el 20% del preu de compra d’un habitatge elimina l’IMP, que és la manera ideal de seguir si s’ho permet. A més d’estalviar regularment un pagament inicial, considereu la compra d’una casa menys costosa.
Un pressupost més conservador de caça d’habitatges reduirà la quantitat necessària per efectuar un descompte del 20%.
Hipoteca hipotecària i PMI
Alguns prestadors recomanen utilitzar una segona hipoteca “piggyback” per evitar el PMI. Això pot ajudar a reduir els costos inicials de la hipoteca en lloc de pagar el PMI. Funciona així: treieu una primera hipoteca per a la majoria del preu d’adquisició de la casa (menys l’import del pagament inicial). A continuació, traieu una segona hipoteca molt més petita per a la resta del preu d'adquisició de la casa, menys la primera hipoteca i els imports inicials. Com a resultat, eviteu la PMI i heu combinat pagaments inferiors al cost de la primera hipoteca amb PMI.
Tanmateix, una segona hipoteca generalment té un tipus d’interès més alt que una primera hipoteca. L’única manera de desfer-se d’una segona hipoteca és pagar completament el préstec o refinançar-lo (juntament amb la primera hipoteca) a una nova hipoteca autònoma, probablement quan el LTV arriba al 80% (per evitar el PMI). Tot i això, aquests préstecs poden ser costosos, sobretot si els tipus d’interès augmenten des del moment de la contractació del préstec inicial i quan refinançar els dos préstecs en una sola hipoteca. No oblideu que haureu de tornar a pagar els costos de tancament per refinançar tots dos préstecs en un sol préstec.
(Per a més informació, vegeu Com desfer-se de l’assegurança d’hipoteca privada .)
Prima d'assegurança hipotecària FHA
Els prestadors requereixen una assegurança hipotecària per a tots els préstecs FHA, que es paguen en dues parts: una prima d’assegurança hipotecària anticipada, o UFMIP, i una prima d’assegurança hipotecària anual, o MIP anual. Els dos costos apareixen a la primera pàgina del pressupost i a la revelació de tancament.
La prima d'assegurança Upfront
La prima d'assegurança hipotecària inicial (UFMIP) és de l'1, 75% de l'import del préstec. Podeu pagar-lo al capdamunt o tancar-lo a la vostra hipoteca. Si opteu per incloure UFMIP a la vostra hipoteca, els pagaments mensuals seran més elevats i els vostres costos totals de préstec augmentaran.
La prima anual
A més de la UFMIP, pagareu un PIP anual, que es divideix en quotes mensuals iguals i s’inclouen als vostres pagaments hipotecaris. En funció del termini i la mida del vostre préstec, pagareu del 0, 45% a l’1, 05% de l’import del préstec.
Cancel·lació de la consulta de FHA
La línia de fons
A mesura que sol·liciteu hipoteques, mireu atentament les estimacions de préstecs per comparar quant pagareu per un préstec amb el PMI. Un préstec que potser no requereixi PMI però arriba amb un tipus d’interès més alt. Amb algunes excepcions, és difícil d’evitar el PMI si necessiteu un préstec amb un baix pagament, però hi ha llum al final del túnel: no pagareu PMI per la vida del préstec. (Per a informació relacionada, vegeu "Com evitar el pagament d'una assegurança hipotecària privada: PMI")
