Taula de continguts
- Inversió a llarg termini atractiva
- Construir equitat
- Ubicació, ubicació, ubicació
- Exclusió de guanys patrimonials
- Deduccions fiscals
- Llei de retallades i treballs fiscals
- Costos anticipats elevats
- Depreciació potencial
- Orgull i responsabilitats
- Il·líquiditat
- La línia de fons
La propietat d’habitatge sempre ha format part del somni americà. Per això, molta gent accepta posseir una casa com la cosa adequada, fins i tot obligatòria, sense considerar els beneficis i els riscos. Si teniu previst comprar una casa, heu de conèixer i revisar els avantatges i els contres de la inversió que esteu a punt de fer, com ho faríeu qualsevol decisió d'inversió, abans de signar a la línia de punts.
Punts clau
- Si teniu en compte la propietat d’habitatge, tingueu en compte i reviseu els avantatges junts amb els possibles riscos que pugui presentar abans de tancar l’oferta. Els avantatges d’invertir en un habitatge inclouen apreciació, patrimoni net, deduccions fiscals i despeses deduïbles. invertir en un habitatge pot incloure despeses elevades, depreciació i il·líquides.
Inversió a llarg termini atractiva
L'apreciació representa l'augment dels valors domèstics amb el pas del temps. Els preus immobiliaris són cíclics i els propietaris no haurien d’esperar que el valor de l’immoble augmenti dràsticament a curt termini. Però si us quedeu prou a casa vostra, hi ha una molt bona probabilitat que podreu vendre la vostra casa amb benefici a causa d’agrair-la més endavant.
De fet, comprar una casa és una de les millors inversions a llarg termini que podeu fer.
Malgrat algunes caigudes dramàtiques, com la del 2008 al 2008, els immobles residencials acostumen a augmentar el seu valor. Segons el Banc de la Reserva Federal de Sant Lluís, el preu mitjà de les cases venudes als Estats Units va passar de 340.400 dòlars el tercer trimestre de 2014 a 380.300 dòlars el tercer trimestre del 2019, un augment del valor del 10% en cinc anys. Retrocedeix una dècada en què la casa mitjana va obtenir 274.100 dòlars (tercer trimestre del 2009) i augmentaràs un 28%. Això no és un mal rendiment sobre una inversió que també et proporciona un lloc per viure.
La propietat immobiliària s’aprecia principalment a causa del terreny on es troba l’habitatge, mentre que l’estructura real es deprecia amb el pas del temps. Així, l'expressió "ubicació, ubicació, ubicació" no és només una frase de captura immobiliària, sinó una consideració molt important a l'hora de comprar una casa. El barri amb les comoditats que aporta (districtes escolars, parcs, estat de carreteres, etc.) i la ciutat on es troba la llar són un element que aprecia la propietat.
Penseu en la vostra llar que està destrossada i degradada fins al punt que és habitable. La terra que hi ha sota la casa pot valer encara una quantitat important de diners, més que la residència, en aquest cas. Un venedor pot considerar vendre-la tal com és –amb l’estructura encara intacta– o gastar una mica més per enderrocar la casa i vendre els terrenys a un preu més gran pel seu compte.
Construir equitat
Patrimoni net representa la diferència entre el que encara deus de la teva hipoteca i el preu o valor de mercat de casa teva. L’equitat i l’apreciació de la llar es poden considerar junts. Com s'ha apuntat anteriorment, és probable que la vostra llar creixi en el valor del mercat amb el pas del temps. El patrimoni net també creix a mesura que pagueu la vostra hipoteca, amb menys del vostre pagament cap a interessos i més cap a baixar el saldo del vostre préstec.
L'apreciació és el canvi en el valor de la vostra llar al llarg del temps, mentre que l'equitat de la llar és la diferència entre el saldo de la vostra hipoteca i el valor de mercat de la vostra llar.
El patrimoni immobiliari fa temps perquè es necessita un temps per rebaixar el saldo principal del préstec hipotecari, tret que, per descomptat, realitzeu un pagament anticipat important o prepagaments regulars. Una cosa a tenir en compte és, però, que el temps que teniu a casa vostra és un factor important en la quantitat d’equitat que construïu i en l’estimació que podeu obtenir. Com més temps el mantingueu, més equitat obteniu.
A mesura que pagueu la vostra hipoteca i reduïu la quantitat que deveu, sense adonar-vos-en, esteu estalviant a mesura que el valor de la vostra llar va augmentant, de la mateixa manera que el valor del compte d'estalvi augmenta amb els interessos. Quan venguis, probablement obtindreu els dòlars que pagueu i molt més, assumint que restareu a casa vostra el temps suficient. Amb el temps, la rendibilitat mitjana del 6% (tipus d’interès) dels vostres estalvis hauria de superar més
cobreix el seu desemborsament.
Un altre avantatge: el patrimoni net proporciona flexibilitat per obtenir un préstec relacionat amb la quantitat del patrimoni net. Molts inversors segueixen el valor de la propietat i la valoració de la llar simultàniament. Si un inversor creu que el seu valor domèstic està molt apreciant, pot concedir un préstec en capital propi per tenir una millor oportunitat per adonar-se del valor del venedor.
Ubicació, ubicació, ubicació
Si bé pagueu la vostra hipoteca funciona el mateix, independentment del lloc on visiteu, el creixement del valor del mercat varia segons la ubicació. Segons l’índex de preus de l’habitatge (FHFA) de l’Agència Federal de Finances per a l’Habitatge (HPH), els preus de béns immobles van augmentar una mitjana del 32, 93% en el període de cinc anys que finalitza el 31 d’agost de 2019, al conjunt dels EUA. No obstant això, els preus a la divisió censal de l'Atlàntic Mitjà només van augmentar el 22, 26%, mentre que els preus a la divisió censal del Pacífic van augmentar el 41, 04% de mitjana.
Per veure com pot afectar els preus en els quals preveu comprar, consulteu el gràfic complet de FHFA a continuació:
|
Divisió |
Divisió Rànquing |
Un any |
Trimestre |
Cinc anys |
Des que Primer trimestre de 1991 |
|---|---|---|---|---|---|
|
EUA |
4, 94% |
1, 11% |
32, 93% |
174, 44% |
|
|
muntanya |
1 |
6, 91% |
1, 77% |
47, 18% |
276, 71% |
|
Pacífic |
2 |
4, 45% |
1, 08% |
41, 04% |
218, 63% |
|
Atlàntic Sud |
3 |
4, 96% |
1, 02% |
36, 39% |
177, 94% |
|
Central sud-oest |
4 |
4, 65% |
1, 02% |
30, 75% |
188, 76% |
|
Central del sud-est |
5 |
5, 27% |
.99% |
29, 59% |
149, 60% |
|
Centre nord-est l |
6 |
5, 16% |
1, 15% |
30, 25% |
128, 07% |
|
Nova Anglaterra |
7 |
4, 67% |
1, 35% |
24, 41% |
152, 51% |
|
Central nord oest |
8 |
4, 78% |
1, 16% |
28, 60% |
171, 64% |
|
Atlàntic Mitjà |
9 |
4, 04% |
.76% |
22, 26% |
146, 18% |
Font: FHFA. Divisions del cens del EUA, variació del percentatge en els preus de les cases. HPI ajustat de temporada, només per compra, període finalitzat el 31 d'agost de 2019.
Exclusió de guanys patrimonials
Al final, vendràs la teva casa. Quan ho feu, la llei us permet mantenir els beneficis i no pagar impostos sobre les plusvàlues. Bé, no necessàriament tots els beneficis. Hi ha un benefici lliure d’impostos de fins a 250.000 dòlars per a propietaris solters i 500.000 dòlars per a parelles casades. Es tracta només de la vostra residència principal, no d'una segona casa o propietat de vacances.
Hi ha uns quants requisits que cal complir per poder obtenir aquesta exclusió. Heu de tenir la propietat durant almenys dos anys (24 mesos) durant els darrers cinc anys fins a la data de tancament. El requisit de residència estableix que hauríeu d’haver viscut a la llar almenys 730 dies, o dos anys, durant el període de cinc anys que va suposar la venda. El requisit final, el requisit de recuperació, indica que no es va beneficiar de vendre una altra residència primària durant el període de dos anys abans de la venda més recent.
Deduccions fiscals
Després de la valoració, el benefici de la propietat que es cita més sovint és la deducció fiscal o l'estalvi. Quan compreu una casa, podeu deduir algunes de les despeses de posseir aquesta casa dels impostos que pagueu al govern. Això inclou interès hipotecari tant sobre la vostra residència principal com sobre una segona casa, que pot ascendir a milers de dòlars a l'any.
També es pot deduir l’interès pels préstecs d’equitat immobiliària o les línies de crèdit d’equitat domèstica (HELOC) si els fons s’utilitzen per millorar substancialment la vostra llar.
També podeu deduir fins a 10.000 dòlars en impostos estatals i locals (SALT), inclosos els impostos sobre la propietat.
L’efecte de la Llei de retallades i treballs fiscals
La Llei de retallades i treballs fiscals, aprovada el desembre del 2017, va fer canvis substancials a les parts del codi tributari que tenen a veure amb la propietat d’habitatges. Tret que un futur Congrés modifiqui la llei, totes les disposicions caducaran després del 31 de desembre de 2025. Però, per ara, els canvis en aquesta llei han reduït el valor de ser propietari d'una casa.
La llei limita les deduccions d’interessos hipotecaris a 750.000 dòlars del deute hipotecari total, inclosos per a una primera i segona llar i qualsevol préstec d’equitat domèstica o HELOC. El límit anterior era de 1.000.000 dòlars en deute hipotecari més 100.000 dòlars addicionals en deute de capital propi.
Hi ha una excepció que permet un deute hipotecari total de 1.000.000 dòlars si heu comprat casa vostra o abans del 14 de desembre de 2017. Aquesta disposició fins i tot s'aplica si refinança aquesta hipoteca més antiga. L'interès del préstec d'equitat immobiliària només és deduïble si els diners es destinen a millores substancials a la llar on vàreu obtenir el préstec. Anteriorment, els interessos de fins a 100.000 dòlars eren deduïbles, sense importar la utilització dels diners del patrimoni net.
La llei també va fixar el límit de deducció de SALT a 10.000 dòlars. Anteriorment, tots els pagaments SALT eren deduïbles, tret que estiguéssiu subjectes a l’impost mínim alternatiu.
Altres disposicions noves inclouen restriccions a reclamar pèrdues de pèrdues de pèrdues de morts, excepte els desastres declarats federalment. La deducció de despeses de mudança ja no existeix, excepte per als treballs militars en actiu per motius de treball.
Tots aquests canvis han disminuït el valor de ser propietari d'una casa, inclòs el fet que, amb la duplicació de la deducció estàndard (una altra característica de la Llei), menys persones tindran suficients deduccions per presentar la llista A en lloc de prendre la deducció estàndard. Per tant, el fet de ser elegible per deduir un impost no vol dir que us resulti útil. La limitació severa de la deducció de la SAL serà particularment perjudicial per a la disminució de les deduccions disponibles per a les persones que viuen en estats molt imposats.
Costos anticipats elevats
El cost d'inversió en un habitatge pot ser elevat: hi ha més despeses que el preu de venda de l'immoble i el tipus d'interès de la vostra hipoteca. Per començar, podeu esperar pagar des del 2% fins al 5% del preu de compra en costos de tancament. Alguns dels costos de tancament més comuns inclouen una quota d’aplicació, tarifa de taxació, honoraris d’advocats, impostos de propietat, assegurança hipotecària, inspecció de la llar, prima d’assegurança del propietari d’habitatge primer, cerca de títol, assegurança de títol, punts (interès prepagat), taxa de procedència, gravació comissions i enquestes.
Els experts diuen que haureu de planificar-vos a romandre a casa almenys cinc anys per recuperar aquests costos.
Depreciació potencial
No totes les cases creixen en valor. La crisi de l’habitatge del 2008 va provocar que molts propietaris quedessin sota l’aigua, cosa que significa que deus més sobre la teva hipoteca del que val la teva casa. No fa falta una crisi de l’habitatge perquè els preus de l’habitatge s’estancin o baixin. Les condicions econòmiques regionals o locals poden donar lloc a valors domèstics que no s’ajusten a la inflació.
Recordeu, a més, que l'estructura real en què viviu es depreciarà amb el pas del temps. Això es pot deure al desgast de la propietat o a una manca de manteniment i reparacions.
Orgull i responsabilitats financeres
Un dels avantatges de propietat domèstica sovint és el coneixement que teniu el vostre racó petit del món. Podeu personalitzar la vostra casa, remodelar-la, pintar-la i decorar-la sense necessitat de obtenir permís d’un propietari.
Tanmateix, la propietat té responsabilitats. Heu de pagar la vostra hipoteca o risc de perdre la vostra llar i el patrimoni que heu creat. El manteniment i el manteniment són responsabilitat vostra. No podeu trucar al propietari a les 2 del matí per reparar una canonada amb aigua. Si el sostre està danyat, heu de reparar-lo o reparar-lo. La sega de gespa, l’eliminació de neu, l’assegurança de propietaris i l’assegurança de responsabilitat civil li corresponen.
Il·líquiditat
A diferència de les existències, que es poden vendre en qüestió de dies, les cases solen trigar molt a descarregar-se. El fet que pugueu tenir accés a 500.000 dòlars en plusvàlues lliures d’impostos no significa que tingueu accés preparat. Mentrestant, encara heu de fer pagaments hipotecaris i mantenir la casa fins que la vengueu.
La línia de fons
Un habitatge és una inversió que comporta molts beneficis per a la inversió, però també té riscos, cosa que la converteix en una inversió que no és per a tothom. És important ponderar els beneficis de la inversió davant els riscos. Una comparació racional de pros i contres pot ajudar-vos a decidir si invertiu els vostres diners en una inversió a casa o, possiblement, pugueu obtenir millors resultats en un altre lloc.
Articles relacionats
Planificació de Jubilacions
Els jubilats haurien de tenir o llogar les seves cases?
Lloguer
La diferència entre llogar i tenir un habitatge
Equitat de la llar
Llacuna fiscal que es troba en interès de préstec amb patrimoni net
Equitat de la llar
Préstec d’equitat a casa contra HELOC: quina diferència hi ha?
Deduccions i crèdits fiscals
Aquí es mostren les deduccions que heu perdut a causa dels canvis en la llei fiscal
Propietari de la vivenda
Els costos ocults de la propietat d'una casa
Enllaços de socisTermes relacionats
Funcionament de la relació entre préstec i valor (LTV) El percentatge de valor a valor es defineix com una relació d’avaluació del risc de préstecs que les institucions financeres i altres prestadors examinen abans d’aprovar una hipoteca. més Préstec sobre el patrimoni net Un préstec d’equitat per habitatge és un préstec al consum garantit per una segona hipoteca, que permet als propietaris de demanar prestat amb el seu patrimoni a la llar. més Venda curta de béns immobles En els béns immobles, una venda a curt termini és quan un propietari en situació de problemes financers ven la seva propietat per un import inferior a la quantitat deguda a la hipoteca. més Interès deduïble dels impostos Els interessos deduïbles dels impostos són una despesa en préstec que un contribuent pot reclamar en una declaració d’impost federal o estatal per reduir els ingressos imposables. Entre els tipus d’interès deduïbles d’impostos s’inclouen els interessos hipotecaris, els interessos hipotecaris per a propietats d’inversió, els interessos dels préstecs dels estudiants i molt més. més Préstec d'administració federal de l'habitatge (préstec FHA) Un préstec d'administració federal de l'habitatge (FHA) és una hipoteca assegurada per la FHA, dissenyada per als prestataris de baixos ingressos. més Com treure profit de la propietat immobiliària Els béns immobles són reals, és a dir, tangibles, propietats formades per terrenys i qualsevol cosa sobre ell, inclosos edificis, animals i recursos naturals. més