Taula de continguts
- Què és el Palanca?
- Maneres d'accés a l'aprofitament
- Exemple d’aprofitament
- Els perills de la palanca
- Desavantatge de moltes propietats
- Evitar apalancar riscos
- La línia de fons
Invertir en immobles s’ha convertit en una forma popular de diversificar la vostra cartera d’inversions. A tot arreu on mirem, se’ns recorda constantment els avantatges de la compra d’immobles, de les nombroses publicitats sobre seminaris immobiliaris, o de les demostracions de la llar que consideren l’increïble valor de gestionar o relliscar les propietats de lloguer.
Però no és tan fàcil. Al cap i a la fi, comprar una propietat de lloguer no és com invertir en accions; no només podeu posar una mica aquí i allà i convertir-vos en propietari. Necessiteu capital per fer aquesta compra. I sovint el procés pot ser llarg i dibuixat. Sense oblidar tots els riscos que comporta, sobretot si no feu la vostra recerca. Però, hi ha alguna manera d’entrar al mercat augmentant el seu valor net? Proveu d'utilitzar el vostre avantatge. En fer això, podeu reduir pocs diners, i utilitzar el deute per ajudar-vos a produir una devolució.
Continua la informació per obtenir més informació sobre com es pot utilitzar el palanquejament per augmentar el patrimoni net de la propietat immobiliària, així com alguns dels riscos que comporta. (Per obtenir més informació, vegeu el seguidor net de valor de Investopedia.)
Punts clau
- Leverage utilitza el capital o el deute prestat per augmentar el rendiment potencial d’una inversió. En immobles, la forma més habitual d’aprofitar la seva inversió és amb els seus propis diners o mitjançant una hipoteca. La utilitat funciona al vostre avantatge quan augmenten els valors immobiliaris, però també pot provocar pèrdues si els valors disminueixen. Eviteu aprofitar els riscos prenent decisions sòlides sobre inversions i comptabilitzant pagaments hipotecaris, vacants i una economia dura.
Què és el Palanca?
El palanca és l'ús de diversos instruments financers o capital prestat (és a dir, el deute) per augmentar el rendiment potencial d'una inversió. S'utilitzava habitualment tant a Wall Street com a Main Street quan parlava del mercat immobiliari. El palanqueig és una tècnica emprada tant per les persones com per a les empreses per ampliar el potencial de rendibilitat, alhora que s’amplia l’inconvenient dels riscos que comporten si les coses no funcionen.
Si bé el potencial per obtenir un bon rendiment es pot fer, com quan augmenten els preus immobiliaris, el fet d’aprofitar el palanqueig pot ser una doble espasa. Això passa perquè també pot comportar pèrdues si la inversió avança en el sentit contrari. En el cas dels preus immobiliaris, les pèrdues es produeixen quan els preus disminueixen.
Maneres d'accés a l'aprofitament
La manera més fàcil d’accedir al palanquejament és utilitzar els vostres diners. En el cas d’una hipoteca, un abonament normal del 20% obtindrà el 100% de la casa on voleu viure. Alguns programes de finançament us permeten reduir encara menys diners.
Apalancament: augmentar el vostre valor immobiliari net
Exemple d’aprofitament
Penseu en el requisit comú de compra d’immobles d’un descompte del 20%. Això és 100.000 dòlars amb una propietat de 500.000 dòlars. En deixar només 20% dels diners i endeutar la resta, el comprador utilitza essencialment un percentatge relativament reduït dels seus propis fons per realitzar la compra. La majoria, per tant, la proporcionen un prestador. És per això que els inversors immobiliaris sovint es refereixen al 80% restant del preu de compra com a diners d'altres persones.
Suposem que la propietat s’aprecia a un ritme del 5% anual. Això significa que el valor net del prestatari creix fins a 525.000 dòlars en només 12 mesos. Si comparem aquest benefici amb el benefici d'una compra feta de forma directa, sense cap préstec, posa de manifest aquest valor de l'estratègia de palanquejament. Per exemple, el mateix prestatari podria haver utilitzat 100.000 dòlars per realitzar una compra totalment pagada d’una propietat de 100.000 dòlars.
Si s’assumeix la mateixa taxa d’apreciació del 5%, el valor net del comprador de la compra d’una propietat total de 100.000 dòlars en efectiu augmentaria 5.000 dòlars al llarg de 12 mesos, enfront de 25.000 dòlars per a la propietat més cara. La diferència de 20.000 dòlars demostra l’increment de valor potencial potencial proporcionat mitjançant l’ús de palanquejament. Ara, imagina que un 5% guanya cada any durant 20 anys. Amb el pas del temps, l’ús de palanquejament pot tenir un impacte molt significatiu i molt positiu en el seu patrimoni net.
Els perills de la palanca
Ara per les males notícies. Tot això sona molt bé, però hi ha un desavantatge. L’aprofitament pot funcionar en contra, de la mateixa manera que pot funcionar al seu favor. Per mostrar com, revisem el nostre exemple anterior. Si utilitzeu un pagament inicial de 100.000 dòlars per adquirir un habitatge de 500.000 dòlars, i els preus immobiliaris de la vostra zona disminueixen consecutivament durant diversos anys, el palanquejament funciona de manera inversa. Després del primer any, la vostra propietat de 500.000 dòlars podria valer 475.000 dòlars, si es deprecia un 5%. Si els preus continuen per la mateixa trajectòria, la propietat podria valer 451.250 $, una pèrdua del patrimoni net de 48.750 dòlars.
De la mateixa manera que el palanquejament pot funcionar al seu favor, també pot funcionar en contra.
En aquest mateix escenari de baixada de preus del 5%, si s’utilitzessin 100.000 dòlars per a una compra total d’efectiu d’una casa de 100.000 dòlars, el comprador hauria perdut només 5.000 dòlars el primer preu de l’habitatge que va caure, molt menys que l’habitatge més car.
Als mercats immobiliaris on els preus baixen significativament, els propietaris poden acabar donant més diners del que realment val la casa. Per als inversors, disminuir els preus pot reduir o fins i tot eliminar beneficis. Si les rendes també cauen, el resultat pot ser una propietat que no es pot llogar a un preu que cobreixi el cost de la hipoteca i altres despeses. Si preveu convertir-vos en un propietari, hi ha molts factors a tenir en compte.
Desavantatge de moltes propietats
Els problemes augmenten encara quan hi ha diverses unitats implicades, ja que els inversors immobiliaris comercials solen aportar el màxim de diners possible. L'objectiu és aprofitar els vostres diners mitjançant el control del 100% dels actius, mentre que només deixeu el 20% del valor. Penseu en els exemples anteriors de 500.000 dòlars. només diguem que és un petit edifici. Com que es va comprar amb 100.000 dòlars com a pagament inicial, si el valor de l’edifici disminueix un 30%, la propietat val només 350.000 dòlars, però l’inversor encara ha de pagar interessos i principal sobre el valor total del préstec de 400.000 dòlars.
Si l’import que l’inversor recaigui en la renda també disminueix, el resultat podria ser predeterminat sobre la propietat. Si l’inversor utilitza el flux d’efectiu d’aquest immoble per pagar la hipoteca sobre altres propietats, la pèrdua d’ingressos podria produir un efecte dominó que pot acabar amb tota una cartera en exclusió d’un préstec dolent sobre una propietat.
Evitar apalancar riscos
Ara que heu assabentat els fonaments bàsics de l’aprofitament de la propietat immobiliària i d’alguns dels entrebancs, podeu pensar que és impossible fer un bon retorn amb aquesta tècnica. No et preocupis, és simplement qüestió d’utilitzar el sentit comú. Igual que qualsevol inversió, els béns immobles tenen risc. Encara que pugueu aprofitar el vostre avantatge, hi ha algunes coses clau per assegurar-vos que eviteu proporcionar-vos un avantatge millor en el mercat.
Primer, no suposeu què passarà abans que passi. No sempre podeu utilitzar el rendiment anterior com a indicador del que passarà en el futur, especialment amb el mercat de l’habitatge. Si veieu que els valors de la propietat han augmentat en un àmbit específic entre un 5% i un 10% en un període de temps determinat, això no vol dir que seguiran pel mateix camí.
A continuació, pressuposteu-vos en conseqüència i sabeu en què us endureu. Si apunteu un pagament inferior, l’import del vostre préstec serà més gran. Això vol dir que haureu de fer un pagament hipotecari més gran. És possible que hàgiu de tenir en compte les tarifes de vacants més baixes, una economia més dura, els inquilins incòmodes. En última instància, encara sou responsable del pagament de la hipoteca, així que heu d’assegurar-vos que us podeu mantenir a flota en qualsevol situació.
La línia de fons
Les imatges d’aquestes compres palanquejades ens recorden aquells anuncis comercials de nit tarda on els homes de camp que parlen sense problemes suggereixen que podeu guanyar milions de dòlars comprant propietats sense diners. Si bé és possible, no recomanem seguir aquesta ruta.
Afortunadament, no cal. Existeixen maneres menys exòtiques d’utilitzar el palanquejament, cosa que li permet comprar béns immobles amb una quantitat relativament reduïda, fins i tot sense diners. De fet, tot i que potser no s’ho pensa com un palanquejament, la majoria de la gent ho fa si contracta una hipoteca quan compra una casa. Es retorna el préstec durant un període d’anys o dècades, mentre gaudeixen de l’ús de la propietat. La moral de la història és que el palanquejament és una eina comuna que funciona bé, quan s’utilitza amb prudència.
