Una millora de l'arrendament és un canvi realitzat en un immoble de lloguer per personalitzar-lo per a les necessitats particulars d'un arrendatari. Els propietaris poden oferir millores a l'arrendament, com ara pintar, instal·lar particions, canviar el sòl o posar lluminàries personalitzades, que podran oferir-ho per augmentar la comercialització de les seves unitats de lloguer o bé pels mateixos inquilins.
Si bé la vida econòmica útil de la major part de les millores dels arrendaments és de cinc a 15 anys, el Codi d'ingressos interns requereix que la depreciació per a aquestes millores es produeixi durant la vida econòmica de l'edifici. Les millores d’arrendaments tenen diferents regles d’amortització segons si treballeu amb els informes financers de base tributària dels Estats Units o els informes financers generals acceptats pels principis de comptabilitat (GAAP). A efectes fiscals, les millores dels arrendaments poden amortitzar-se per a períodes de fins a 15 anys.
Punts clau
- Una millora del lloguer és un canvi realitzat en una propietat de lloguer per personalitzar-la per a les necessitats particulars d’un arrendatari. L’IRS no permet deduccions per a millores d’arrendament. Però com que les millores es consideren part de l’edifici, estan subjectes a depreciació. Segons el GAAP, la depreciació de la millora d’arrendaments hauria de seguir un calendari de 15 anys, que s’ha de reavaluar cada any en funció de la seva vida econòmica útil.
Com funcionen les millores d’arrendament
Les millores dels arrendaments també es coneixen com a millores per arrendataris o construccions, i generalment les fan els propietaris de propietats comercials. Els propietaris poden proporcionar aquestes millores als inquilins existents o nous. Les modificacions s'adapten a les necessitats d'un inquilí concret i a les seves necessitats. Només es consideren millores d’arrendament les millores realitzades a l’interior d’un espai d’arrendatari específic.
Les millores de l'arrendament, com s'ha indicat anteriorment, s'apliquen a canvis estructurals en l'espai que beneficiarà un inquilí específic. Per tant, fer canvis a l'espai d'un arrendatari no es qualifica com a millora del seu veí. Els canvis a l'exterior d'un edifici o al seu paisatge tampoc s'apliquen. Si un propietari substitueix el terrat de l’edifici, millora l’ascensor o pavimenta l’aparcament; cap d’aquests canvis es considerarà una millora del lloguer, ja que no beneficiaran a un inquilí específic.
Un cop finalitzat l’arrendament, les millores pertanyen generalment al propietari, tret que s’especifiqui el contrari en el contracte. Si l’arrendatari és capaç d’agafar-les, haurà de treure-les sense cap dany a la propietat.
Informe financer de bases fiscals dels Estats Units
La regla de 15 anys va ser promulgada pel servei d’ingressos interns (IRS) el 2004. Abans d’aquest any, el termini d’amortització era de 39 anys. La regla de 15 anys no és permanent i s’ha de reautoritzar cada any. El termini d'amortització es fixa independentment de la vida útil real de la millora de l'arrendament o del termini restant de l'arrendament.
Informe financer GAAP
Per als informes financers GAAP, les millores als lloguers poden capitalitzar-se o ampliar-se en funció de la quantitat en dòlar de la millora. Les empreses estableixen un límit de capitalització, un estàndard de comptabilitat intern determinat per la direcció que estableix la quantitat llindar per sobre de la qual es capitalitza un element en lloc de despesar-se. Si l’import no supera el límit de capitalització, la millora de l’arrendament s’extingeix en el període en què es produeix. Si, però, el cost supera el límit de capitalització, l’empresa l’aprofita i l’amortitza.
Una millora en capital de l'arrendament amb GAAP s'amortitza en la part inferior de la vida útil o de la durada de l'arrendament. La vida útil es determina en funció de les estimacions de gestió. A més, el termini restant del contracte d’arrendament pot incloure pròrrogues sempre que siguin previsibles i estiguin raonablement assegurades. Si posteriorment es compra l’edifici, l’arrendament deixarà d’estar en vigor i la millora del lloguer s’amortitzaria durant la vida útil restant de l’edifici.
