Què és només la compensació?
La compensació només fa referència a la indemnització que reben els individus quan el govern els pren la propietat per un ús públic. Per exemple, quan es va construir el sistema nacional de carreteres a la dècada de 1950, molts propietaris van tenir la seva propietat incautada perquè el govern necessitava els terrenys per construir el sistema d’autopistes interestatals.
El recurs de compensació just és proporcionat per la clàusula de presa de la cinquena esmena i se sol considerar un valor de mercat raonable. Tanmateix, allò que el govern considera justa compensació no pot ser considerat com a "just" per la persona que té els seus béns. El domini eminent és la capacitat del govern de prendre propietats privades per a un ús públic.
Punts clau
- Només es paga una compensació als propietaris per la confiscació legal de la propietat personal o de la terra. Es defineix legalment a la clàusula "Takings" de la cinquena esmena. difficult.Hi ha diferents mètodes que s’utilitzen per determinar el valor d’una propietat i inclouen l’enfocament del mercat, l’enfocament dels ingressos i l’enfocament dels costos.
Comprensió de la justa compensació
La idea que hi ha darrere de només una compensació és reparar el patrimoni de la persona, com si la presa de propietats no es produís. Això significa abonar el valor raonable de la propietat.
Tanmateix, les persones que perden la seva llar mitjançant un acte de domini eminent no poden considerar que el valor raonable del mercat de la propietat sigui només una compensació per la seva pèrdua, perquè no té en compte el temps, l’estrès i el cost del trasllat a una nova propietat.. La compensació no considera la pèrdua de vincles socials del barri o la connexió emocional que pot tenir el propietari amb la propietat. El valor raonable es disputa sovint en casos de domini eminent.
Factors de compensació justa
En determinar una compensació justa, es consideren els problemes següents:
Valor del mercat raonable
El preu que rebria el propietari si estiguessin disposats, no obligats, a vendre els terrenys, es pot utilitzar per ajudar a determinar el just valor de mercat de la terra. Per exemple, si un propietari decidís que volia un terreny més significatiu i posés a subhasta la seva propietat existent, el preu de venda de subhasta es consideraria un valor de mercat just.
Valor just del mercat de la millora del sòl
La millora del sòl es refereix a estructures que milloren el valor del terreny capturat. La millora del sòl pot incloure habitatges separats, graners i garatges independents. També cal tenir en compte millores immaterials. Per exemple, els terrenys propers a una àrea amb recursos naturals poden ser considerats una millora del sòl.
Danys de residus
Si només es pren una part de la propietat, els danys dels residus es refereixen als danys a la propietat restant a causa de la confiscació. Els danys de residus poden incloure la incapacitat d’utilitzar la millor part del terreny, qualsevol canvi o forma amb el terreny i la nova proximitat del terreny a les infraestructures públiques, com ara carreteres o equipaments d’utilitat.
Beneficis
Tot i que menys freqüents, els propietaris poden beneficiar-se de la presa de la terra. Per exemple, si una part del terreny del propietari s’apodera d’una nova carretera de serveis que permet subdividir la propietat, aquest benefici es pot utilitzar per compensar la compensació total rebuda.
Mètodes per a la valoració de la propietat
Hi ha tres mètodes generalment acceptats per valorar una propietat durant un cas de domini eminent. Aquests inclouen els següents:
1. Enfocament del mercat
L'enfocament del mercat és bastant senzill en tant que la propietat incautada es compara amb les vendes immobles recents de característiques similars. Aquest mètode s'utilitza normalment per valorar propietats residencials.
2. Aproximació a la renda
El plantejament d’ingressos s’utilitza millor per a propietats que generen ingressos. En aquests casos, primer s'han de determinar els ingressos d'explotació de l'immoble. A continuació, s'utilitza la renda i la taxa de capitalització per arribar al valor.
3. Aproximació al cost
L'enfocament de costos té en compte una estructura molt específica sobre la propietat que és prou única que el propietari hauria de recrear-la en qualsevol propietat futura. Es tindria en compte el valor del sòl buit, més el cost de substitució de la nova estructura i menys la depreciació de l’estructura actual.
