Taula de continguts
- Què és un MIRR?
- Fórmula i càlcul de MIRR
- Què revela el MIRR?
- MIRR vs IRR
- MIRR vs FMRR
- Limitacions del MIRR
- Exemple d’ús de MIRR
Què és un MIRR?
La taxa de rendibilitat interna modificada (MIRR) suposa que els fluxos d'efectiu positius es reinverteixen al cost de capital de l'empresa i que els desemborsaments inicials es financen al cost de finançament de l'empresa. Per contra, la taxa de rendiment interna (IRR) tradicional suposa que els fluxos d’efectiu d’un projecte es reinverteixen en el mateix IRR. El MIRR, per tant, reflecteix amb més precisió el cost i la rendibilitat d’un projecte.
Fórmula i càlcul de MIRR
Tenint en compte les variables, la fórmula del MIRR s’expressa com:
MIRR = nPV (desemborsaments inicials × Cost de finançament) FV (Fluxos de caixa positius × Cost del capital) −1 on: FVCF (c) = el valor futur dels fluxos de caixa positius al cost del capital per a l’empresaPVCF (fc) = el valor actual dels fluxos d'efectiu negatius al cost de finançament de l'empresan = nombre de períodes
Mentrestant, la taxa de rendibilitat interna (IRR) és una taxa de descompte que fa que el valor present net (VNV) de tots els fluxos d'efectiu d'un determinat projecte sigui igual a zero. Tant els càlculs MIRR com els IRR es basen en la fórmula de NPV.
Punts clau
- MIRR millora en IRR al suposar que els fluxos d’efectiu positius s’inverteixen al cost de capital de l’empresa. El MIRR s’utilitza per classificar inversions o projectar una empresa o un inversor.
Què revela el MIRR?
El MIRR s’utilitza per classificar inversions o projectes de mida desigual. El càlcul és una solució a dos problemes principals que existeixen amb el popular càlcul IRR. El primer problema principal amb IRR és que es poden trobar múltiples solucions per al mateix projecte. El segon problema és que a la pràctica es considera poc pràctic el supòsit que els fluxos d’efectiu positius es reinverteixin a l’IRR. Amb el MIRR, només existeix una única solució per a un projecte determinat, i la taxa de reinversió dels fluxos de caixa positius és molt més vàlida a la pràctica.
El MIRR permet als gestors de projectes canviar la taxa assumida de creixement reinvertit de forma en fase en un projecte. El mètode més comú és introduir el cost mitjà estimat del capital, però hi ha flexibilitat per afegir qualsevol tipus de reinversió previst previst.
MIRR vs IRR
Tot i que la taxa de rendibilitat interna (IRR) és molt popular entre els gestors d’empreses, tendeix a superar la rendibilitat d’un projecte i pot provocar errors de pressupost de capital basats en una estimació massa optimista. La taxa de rendibilitat interna modificada (MIRR) compensa aquest defecte i proporciona als gestors un major control sobre la taxa de reinversió assumida del flux de caixa futur.
Un càlcul dels IRR actua com una taxa de creixement de compostos invertits. Ha de descomptar el creixement de la inversió inicial, a més dels fluxos de caixa invertits. No obstant això, el TIR no mostra una imatge realista de com els fluxos d'efectiu es tornen a reutilitzar en futurs projectes.
Els fluxos d’efectiu sovint es reinverteixen al cost del capital i no al mateix ritme al qual es van generar en primer lloc. IRR assumeix que la taxa de creixement es manté constant de projecte a projecte. És molt fàcil exagerar el valor futur potencial amb xifres bàsiques d’IRR.
Un altre dels principals problemes amb IRR es produeix quan un projecte té diferents períodes de fluxos de caixa positius i negatius. En aquests casos, l’IRR produeix més d’un nombre, provocant incertesa i confusió. MIRR també soluciona aquest problema.
MIRR vs FMRR
El ritme de rendibilitat de gestió financera (FMRR) és una mètrica més sovint utilitzada per avaluar el rendiment d'una inversió immobiliària i pertany a una inversió immobiliària (REIT). La taxa de rendibilitat interna modificada (MIRR) millora en el valor de tipus de rendiment intern (IRR) estàndard ajustant les diferències en els tipus de reinversió suposats de les despeses inicials de caixa i els ingressos de caixa posteriors. El FMRR fa un pas més enllà en especificar les sortides d’efectiu i les entrades de caixa a dos tipus diferents coneguts com a “taxa segura” i la “taxa d’inversió”.
La tarifa segura suposa que els fons necessaris per cobrir fluxos de caixa negatius guanyen interessos a un ritme fàcilment accessible i es poden retirar quan sigui necessari en un moment de preavís (és a dir, dins d’un dia de dipòsit del compte). En aquest cas, una tarifa és "segura" perquè els fons són altament líquids i es disposen de forma segura amb un risc mínim quan cal.
La taxa de reinversió inclou una taxa a rebre quan es reinverteixen fluxos de caixa positius en una inversió similar a llarg termini o intermedi amb un risc comparable. La taxa de reinversió és superior a la taxa segura perquè no és líquida (és a dir, pertany a una altra inversió) i, per tant, requereix una taxa de descompte de risc més elevat.
Limitacions del MIRR
La primera limitació de MIRR és que requereix que calculeu una estimació del cost del capital per poder prendre una decisió, un càlcul que pot ser subjectiu i variar segons els supòsits presos.
Igual que amb IRR, el MIRR pot proporcionar informació que condueix a decisions sub-òptimes que no maximitzen el valor quan es plantegen diverses opcions d’inversió alhora. MIRR no quantifica en realitat els diferents impactes de diferents inversions en termes absoluts; NPV sol proporcionar una base teòrica més eficaç per seleccionar inversions mútuament excloents. També pot produir resultats òptims en el cas del racionament de capital.
El MIRR també pot ser difícil d’entendre per a persones que no tenen una formació financera. A més, la base teòrica del MIRR també es disputa entre els acadèmics.
Exemple d’ús de MIRR
A continuació, es calcula el càlcul IRR bàsic. Suposem que un projecte de dos anys amb una despesa inicial de 195 dòlars i un cost de capital del 12% retornarà 121 dòlars el primer any i 131 dòlars el segon any. Trobeu el TIR del projecte de manera que el valor present net (NPV) = 0 quan IRR = 18, 66%:
NPV = 0 = −195 + (1 + IRR) 121 + (1 + IRR) 2131
Per calcular el MIRR del projecte, suposem que els fluxos d’efectiu positius es reinvertiran al cost del capital del 12%. Per tant, el valor futur dels fluxos d'efectiu positius quan es calcula t = 2 és el següent:
121 × 1, 12 $ + 131 $ = 266, 52 $
A continuació, dividiu el valor futur dels fluxos d’efectiu pel valor actual del desembossament inicial, que era de 195 dòlars, i cerqueu el rendiment geomètric per a dos períodes. Finalment, ajusteu aquesta relació per al període de temps mitjançant la fórmula del MIRR, donada:
MIRR = 1956 $ 266, 52 $ 1 / 2−1 = 1, 1691−1 = 16, 91%
En aquest exemple particular, el IRR dóna una imatge massa optimista del potencial del projecte, mentre que el MIRR dóna una avaluació més realista del projecte.
