En comparació amb altres tipus d’inversions, la inversió immobiliària comporta un perfil de risc / recompensa relativament favorable, amb una liquiditat relativament baixa (facilitat d’entrada i sortida). Vegem alguns dels factors més importants a tenir en compte a l’hora d’invertir en béns immobles.
1. Ubicació de la propietat
Per què és important? La línia de perforació antiga "Ubicació, ubicació, ubicació" continua essent i continua sent el factor més important per a la rendibilitat de la inversió immobiliària. La proximitat a les comoditats, zones conformes amb tranquil·litat, estat del barri, vistes panoràmiques, etc. són factors principals per a la valoració d’immobles residencials. Si bé la proximitat a mercats, magatzems, nuclis de transport, autopistes, zones exemptes d’impostos, etc. tenen un paper important en la valoració de propietats comercials.
Què buscar? Una visió de mig a llarg termini, sobre com s'espera que evolucioni la localitat durant el període d'inversió. El terreny obert pacífic d'avui a la part posterior d'un edifici residencial es pot convertir en un futur fabril sorollós, cosa que farà que les valoracions residencials siguin menys rendibles. És aconsellable que es realitzi una revisió minuciosa sobre la propietat, el tipus i l’ús previst de les zones veïnes, els establiments i els terrenys lliures de la localitat.
2. Valoració de la propietat
Per què és important? El finançament immobiliari durant la compra, el preu de la venda durant la venda, l'anàlisi de la inversió, la prima d'assegurança i la fiscalitat, tot depèn de la valoració immobiliària.
Què buscar? Les metodologies de valoració utilitzades habitualment inclouen:
- Enfocament de comparació de vendes: vendes comparables de propietats similars amb característiques similars, més comunes i adequades tant per a propietats noves com antigues. Aproximació al cost: Totes les sumes de despeses menys depreciacions - adequades per a la nova construcció. Enfocament dels ingressos: basat en ingressos de caixa previstos - adequats per a lloguers
3. Propòsit d'inversió i horitzó d'inversió
Per què és important? Atesa la baixa liquiditat i el valor elevat de la inversió en béns immobles, la manca de claredat a propòsit pot comportar resultats inesperats incloent-hi problemes financers, especialment si la inversió està hipotecada.
Què buscar? Identifiqueu quina de les categories àmplies següents s’adapta al vostre propòsit i prepareu-vos en conseqüència:
- Estalvi en lloguers, benefici d’autoutilització i apreciació de valor Renda regular i valoració de valor a llarg termini. Necessita construir un temperament de ser propietari (per gestionar possibles disputes i qüestions legals, gestionar inquilins, fer obres de reparació, etc.) Gran benefici, petit o mediocre, normalment comprar propietats en construcció i vendre lleugerament alt un cop llest, aprecia el valor intrínsec del valor durant un llarg període.; una solució per a objectius a llarg termini com la planificació de jubilacions, l'educació del nen, etc.
4. Fluxos de caixa previstos i oportunitats de benefici
Per què és important? La finalitat i l'ús de la inversió influeixen en els fluxos de caixa i, per tant, en les oportunitats de benefici.
Què buscar? Desenvolupar projeccions d'esborranys per als següents modes de beneficis i despeses:
- Flux d’efectiu previst de la renda per lloguer - La inflació afavoreix els propietaris per a la renda del lloguerAugment previst del valor intrínsec a causa de la valoració dels preus a llarg terminiBeneficis de depreciació (i beneficis fiscals disponibles) Anàlisi cost-benefici de la renovació abans de la venda per obtenir un millor preuAnàlisi del cost-benefici dels préstecs hipotecats valoració vers valor
5. Tingueu cura amb l’aprofitament - Conegueu les interrupcions
Per què és important? Els préstecs són convenients, però poden suposar un gran cost: comprometeu els vostres ingressos futurs per aconseguir avui una utilitat per un cost d’interès repartit durant molts anys. Comprendre com gestionar préstecs d'aquesta naturalesa et permet beneficiar-se al màxim. Si es ignora els riscos, es poden produir problemes importants.
Què buscar? En funció dels beneficis futurs actuals i previstos i de la capacitat de pagament, considereu el següent:
- Decidiu sobre el tipus de préstec hipotecari que s’adapti millor a la vostra situació (Taxa fixa, Taxa flotant ajustable, només d’interès o Pagament a zero) Teniu en compte els termes i condicions i altres càrrecs que cobren els financers. com una calculadora d’hipoteca per trobar tipus d’interès més baixos. També busqueu primes d’assegurança més baixes.
6. Inversió en obra nova versos establiments existents
Per què és important? Les propietats de nova construcció solen oferir preus atractius, l’opció de personalitzar, comoditats documentades clarament i títols clars. L’inversor ha de tractar només amb l’empresa constructora com a contrapartida. Els riscos inclouen un retard en la possessió, un augment dels costos, una sensibilització sobre el barri, etc.
Els venedors tenen factors viceversa i poden necessitar una revisió més detallada de la propietat, els documents i els assumptes legals.
Què buscar?
- Comproveu els projectes anteriors i la reputació de l’empresa constructora per a les inversions de nova construcció. Reviseu els actes immobiliaris, l’enquesta recent i l’informe de taxació de construccions antigues. Teniu en compte els costos de manteniment mensuals, les taxes pendents i els impostos dels propietaris anteriors. Aquests costos poden afectar greument els vostres fluxos d’efectiu regulars. Invertir en propietats en lloguer (propietat d’altres) - Es tracta d’un lloguer controlat, un lloguer estabilitzat o un mercat lliure? L’arrendament està a punt de caducar? Té opcions de renovació a favor del llogater? Els articles interiors són propietat de l’arrendatari o propietari? són alguns dels detalls que heu de tenir en compte. Articles de control de qualitat (mobiliari, accessoris i equipament), si s'inclouen a la venda
7. Inversions indirectes en béns immobles
Gestionar les propietats físiques a un horitzó a llarg termini no és de tots. També hi ha algunes alternatives per invertir indirectament en el sector immobiliari i tenen com a objectiu obtenir el benefici.
Què són les opcions?
- Existències d’empreses immobiliàries: les accions de capital immobiliari de les empreses immobiliàries es poden comprar i vendre en borses Fons mutualistes / ETFs centrats en el sector immobiliari: fons específics del sector com el “Portafoli d’inversions immobiliàries Fidelity (FRESX)” ofereixen el benefici de la diversificació i els diners professionals. gestió, a càrrec de despeses de despesa del fons Obligacions hipotecàries - Assegurats per propietat física, ofereixen taxes de rendibilitat més baixes en comparació amb les obligacions corporativesReal Estate Investment Trust (REIT) - ofereixen rendiments elevats, contraprestació fiscal i elevada liquiditat a mesura que cotitzen en borses.
La línia de fons
Les inversions immobiliàries ofereixen un bon perfil de rendibilitat de risc d’alt valor. Una consideració reflexiva dels factors abans esmentats permetrà als inversors obtenir els beneficis alhora que mitiguen els riscos.
