Què és un Propco (empresa immobiliària)?
Una propietat immobiliària, empresa immobiliària o empresa propera és una entitat secundària creada per una empresa per a controlar i gestionar els béns immobles que el negoci posseeix. Les propietats generalment es configuren com una empresa filial que existeix per tenir o tenir una propietat immobiliària que genera ingressos per a una matriu o una empresa operària. L’empresa immobiliària és propietària de la totalitat del deute immobiliari i relacionat, proporcionant a l’empresa matriu o a l’empresa operadora avantatges relacionats amb els problemes de finançament i qualificació creditícia.
Comprensió de Propòsits
Els acords de propco gairebé sempre es fan per aconseguir un finançament més favorable tant per a l’opco com per a l’operació. La propietat pot finançar amb una quantitat molt més elevada de les seves propietats immobiliàries a tarifes molt més competitives, ja que el banc està prenent la decisió sobre els actius físics que generen ingressos en lloc del món més fluït de la valoració de les operacions comercials. Això crea una claredat per al banc de finançament i, a la seva banda, l'OPC elimina els seus llibres de comptes immediats.
Les empreses immobiliàries fan que el finançament sigui més reduït.
Riscos d'un acord adequat
Aquest tipus de disposicions propo-opco permeten a l’empresa operadora llogar o arrendar propietats a l’empresa immobiliària. A la pràctica, sembla una venda i un contracte d’arrendament. Tot i això, l’empresa mai renuncia a la propietat de cap manera real, ja que propco i opco formen part d’un mateix grup d’empreses. Tot i que això sembla l'equivalent corporatiu de tenir el vostre pastís i menjar-ne també, hi pot haver una desavantatge per crear un propco.
Si una empresa funciona a diverses ubicacions més que a una de primària, un arranjament de propietats bloqueja l’empresa en una situació en què tancar qualsevol ubicació es fa més difícil. En una configuració tradicional de negocis, per exemple, una empresa pot optar per tancar una ubicació o oficina amb un rendiment baix i, probablement, vendre la propietat.
Per contra, en un acord de propco, el propco és propietari de la propietat i pot no optar per vendre la propietat si el mercat no retornarà prou per cobrir els deutes. Com a resultat, es pot exigir que l'opco pagui un lloguer a una propietat, fins i tot si no la utilitza, ja que el propco depèn d'aquests ingressos per donar servei a les propietats finançades pel deute. De fet, la divisió propco-opco es fa generalment per capitalitzar l'empresa global per a la seva expansió, de manera que les empreses sovint acabaran amb diverses ubicacions durant el procés.
Propco a REIT Transicions
Com que un propco pot limitar la flexibilitat de l’opco en determinades situacions, l’empresa operadora de vegades convertirà l’empresa immobiliària com una inversió immobiliària (REIT) per convertir-la en la seva pròpia entitat. La creació d’un REIT té avantatges fiscals per a l’empresa matriu, ja que elimina els problemes de doble imposició que puguin sorgir amb un arranjament opco-opco. Un cop esborrat, el propco pot actuar com qualsevol altre REIT, afegint propietats a la seva cartera que no tenen relació amb el negoci de l’opco.
