Com funcionen
Amb una hipoteca inversa, un prestador fa pagaments al propietari en funció d’un percentatge del valor que hi ha a la casa. Quan el propietari mor o es desplaça de la propietat, poden succeir una de les tres coses: (1) El propietari o els seus hereus poden vendre la casa per pagar el préstec (2) el propietari o els hereus poden refinançar el préstec existent. guardar la llar; o (3) el prestador es pot autoritzar a vendre l’habitatge per liquidar el saldo del préstec.
Tot i que hi ha diversos tipus d’hipoteques inverses, incloses les que ofereixen els prestadors privats, generalment comparteixen les següents característiques:
- Els propietaris d'edat avançada ofereixen quantitats de préstecs més grans que els propietaris més joves. Les cases més cares qualifiquen de préstecs més grans. Una hipoteca inversa ha de ser el deute principal contra la casa. Els altres prestadors han de ser retornats o accepten subordinar els seus préstecs al titular de la hipoteca principal. Es poden incloure taxes de finançament en el cost del préstec. El prestador pot sol·licitar el reemborsament en cas que el propietari no mantingui la propietat, no mantingui el la propietat assegurada, no paga els seus impostos sobre la propietat, declara en fallida, abandona la propietat o comet el frau. El prestador també pot sol·licitar el reemborsament si la casa està condemnada o si el propietari afegeix un nou propietari al títol de la propietat, subarrela tot o part de la propietat, canvia la classificació de zonificació de la propietat o contracta préstecs addicionals contra la propietat.
Préstecs HECM
Les hipoteques inverses han existit des de la dècada de 1960, però la hipoteca inversa més comuna és una hipoteca de conversió de capital patrimonial d'assegurança federal (HECM). Aquestes hipoteques es van oferir per primera vegada el 1989 i les proporciona el Departament d'Habitatge i Desenvolupament Urbà dels Estats Units (HUD).
Les HECM són les úniques hipoteques inverses emeses pel govern federal, que limita els costos als prestataris i garanteix que els prestamistes compleixen les obligacions. L’inconvenient principal dels HECM és que l’import màxim del préstec és limitat.
Préstecs no HECM
Hi ha hipoteques inverses que no siguin de la HECM disponibles en diverses institucions creditícies. L’avantatge principal d’aquestes hipoteques inverses és que ofereixen préstecs en quantitats superiors al límit HEMC. Un dels inconvenients dels préstecs no HECM és que no estan assegurats de manera federal i poden resultar significativament més cars que els préstecs HECM.
Cost total del préstec anual
Tot i que el govern està fixat pel tipus d’interès d’una hipoteca HECM i el cost d’origen d’un préstec HECM està limitat al 2% del valor de l’habitatge, el cost total del préstec pot variar també per un prestador. A més, a la recerca d’un prestador, els prestataris han de tenir en compte els costos de tancament de tercers, l’assegurança hipotecària i la taxa de servei.
Per ajudar els prestataris a comparar els costos hipotecaris, la llei federal de veritat en préstecs requereix que els proveïdors hipotecaris presentin als prestataris una declaració de costos en forma de cost total de préstec anual (TALC). Utilitzeu aquest número per comparar préstecs de diferents proveïdors; només cal tenir en compte que els costos reals d’una hipoteca inversa dependran en gran mesura de les opcions d’ingressos seleccionades
Opcions d’ingressos
Les hipoteques inverses HECM ofereixen la més àmplia varietat d’opcions generadores d’ingressos, com ara els pagaments de suma global, les línies de crèdit, els avenços mensuals en metàl·lic o qualsevol combinació d’aquests.
La línia de crèdit potser és la característica més interessant d’un préstec HECM perquè la quantitat de diners de què disposa el prestatari augmenta amb el temps per la quantitat d’interès. Els préstecs no HECM ofereixen menys opcions d’ingressos. (Per a altres opcions de finançament d’habitatges, consulteu els préstecs d’equitat per habitatge: què heu de saber .)
Tipus d’interès
El tipus d'interès de les hipoteques inverses HECM està lligat al tipus de seguretat del Tresor dels Estats Units d'un any. Els prestataris tenen l'opció de seleccionar un tipus d'interès que pot canviar cada any o un que pot canviar cada mes. Una taxa anual regulable canvia pel mateix ritme que qualsevol augment o disminució de la taxa de seguretat del Tresor dels Estats Units d'un any. Aquesta taxa regulable anual se situa en el 2% anual o el 5% en la vida del préstec. Una hipoteca mensual de tipus regulable (ARM) comença amb un tipus d’interès inferior a l’ARM i s’ajusta cada mes. Pot augmentar o baixar un 10% al llarg de la vida del préstec. (Per obtenir més informació sobre els ARM, vegeu ARMed i Dangerous .)
Com poden ajudar les hipoteques inverses: un estudi del món real
Gairebé la meitat dels majors de 70 anys i majors d’edat que tenen targeta de crèdit no paguen el seu saldo íntegrament cada mes, però les hipoteques inverses poden ajudar en aquest problema. A "Com afecten l'extracció d'equitat dels habitatges i les hipoteques inverses als resultats de crèdit de les llars de gent gran", un document de treball finançat per l'Administració de la Seguretat Social dels Estats Units i publicat al setembre del 2016 pel Michigan Research Center Retirement Michigan de la Universitat de Michigan, els investigadors Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini i Maximilian D. Schmeiser van comprovar que el deute giratori de la targeta de crèdit baixa quan els majors cobren hipoteques inverses.
Les execucions hipotecàries i les morositats de pagament de deutes també són menys habituals, almenys en els tres anys posteriors a la retirada de la hipoteca inversa. Els majors que van experimentar un xoc creditici durant els dos anys anteriors a la hipoteca inversa van beneficiar-se més. (Els investigadors van definir un xoc de crèdit com una disminució de la puntuació de crèdit de 25 punts o més.) És possible que aquests gent gran no haguessin estat qualificats per a un altre tipus de préstec de capital net a causa del seu crèdit; la qualificació per a una hipoteca inversa no depèn del punt de crèdit d'un ancià.
L'estudi va trobar que els prestataris hipotecaris inversos van reduir més el deute de la seva targeta de crèdit que els prestataris que van contractar altres tipus de préstecs de capital propi (préstecs de capital propi tancats, línies de crèdit de renda interna i refinançament de caixa). Les quantitats anticipades i l’augment del flux de caixa mensual proporcionat per les hipoteques inverses van ajudar als majors a pagar el seu deute de la targeta de crèdit.
Segons l'estudi, els majors que inicialment es van retirar 10.000 dòlars amb una hipoteca inversa van reduir el deute de la targeta de crèdit en 2.364 dòlars el primer any després d'haver prestat aquesta quantitat. Els préstecs addicionals van resultar en rendiments mínims addicionals del deute: per cada 10.000 dòlars addicionals retirats, els majors van pagar 166 dòlars més, i per cada 100 dòlars addicionals en fluxos de caixa mensuals , la hipoteca inversa que es va generar, els majors van pagar un deute addicional de 45 dòlars durant tot l' any .
Cal destacar que aquest estudi cobreix els prestataris que van contractar una hipoteca inversa entre el 2008 i el 2011, un període únicament dolent en la història financera. Un estudi similar realitzat durant un període de prosperitat econòmica podria tenir diferents troballes.
Els majors que consideren una hipoteca inversa com a solució al deute de la targeta de crèdit haurien d’avaluar si la quantitat d’equitat de casa que perdran en les taxes d’hipoteca inversa i l’interès val la pena quant a la quantitat d’interès de la targeta de crèdit que estalviaran. Es tracta d’un càlcul complex que millor realitza un comptador o planificador financer. És possible que un assessor hipotecari invers no tingui prou coneixement per respondre a aquesta pregunta
La línia de fons
El fet de prendre un préstec contra casa és una gran decisió que afectarà les vostres finances i la propietat que deixeu als seus hereus. Hi ha costos importants que inclouen la procedència, la prestació de serveis i els interessos. També heu de recordar que, amb una hipoteca inversa, el deute augmenta amb el temps a causa dels interessos del préstec. Si canvieu d'opinió sobre el préstec o necessiteu allotjar-vos de l'immoble per motius de salut, els ingressos de la venda de la propietat s'utilitzen per pagar la hipoteca inversa. Segons la mida del préstec i el valor de la propietat, pot haver-hi poc o gens de diners després que es pagui el préstec.
Abans de contractar una hipoteca inversa, heu d’investigar el tema a fons, comparar els costos de diversos prestadors i llegir tots els documents de divulgació. Si bé invertir els ingressos d’una hipoteca inversa generalment no és aconsellable per la necessitat de recuperar els costos del préstec més els interessos, els ingressos d’una hipoteca inversa poden proporcionar l’oportunitat de refer de nou altres elements de la vostra cartera d’inversions. Abans d’assumir la hipoteca, considereu el flux de caixa que aportarà la hipoteca inversa i reviseu les implicacions que aquesta nova font d’ingressos tindrà en la vostra estratègia d’inversió general.
Per obtenir més informació, vegeu Trampots hipotecaris inversos .
