A diferència de les accions, les propietats d’inversió no es poden descarregar en pocs segons amb un clic del ratolí. El temps entre la decisió de vendre i la data real de venda es mesura sovint en setmanes o mesos. La venda de casa seva pot ser un procés intimidatori si no sabeu per on començar, però vendre una propietat d’inversió requereix encara més feina.
La quantitat de capital i les qüestions fiscals que envolten la realització d'aquest capital són complexes quan es tracta d'inversions immobiliàries. Tanmateix, no és impossible realitzar-lo pel vostre compte., analitzarem el procés de venda d’una propietat d’inversió i ens centrarem en com limitar els impostos sobre els guanys.
Per què vendre?
Les raons per vendre un immoble de lloguer varien. Els propietaris que gestionin personalment les seves propietats poden traslladar-se i volen invertir en alguna cosa propera a la seva nova residència. O bé, un propietari pot voler treure diners en valor de la propietat d’un lloguer en lloc d’acumular diners mitjançant el lloguer. Fins i tot pot tractar-se d’un immoble que està perdent diners, ja sigui a través d’una vacant o no d’una renda suficient per cobrir les despeses. Independentment de la raó, els inversors immobiliaris que vulguin vendre hauran de fer front als impostos.
L’home fiscal arriba
Els impostos sobre les plusvàlues per a la venda d’un immoble de lloguer són molt més intensos en comparació amb la venda directa d’immobles d’ús personal. Les plusvàlues bàsiques que heu de pagar pel benefici de la venda s’incrementen amb qualsevol depreciació que hagi reclamat sobre la propietat. Això vol dir que, si la propietat va perdre diners i va utilitzar la pèrdua amb la vostra factura fiscal en anys anteriors, tindreu una factura fiscal més gran quan finalitzi la venda.
Exemple: Impost sobre amortitzacions de capital i amortització
Suposem que teniu una propietat de lloguer que heu comprat per 150.000 dòlars i que ven per 200.000 dòlars. Normalment, això significa que pagueu guanys patrimonials per valor de 50.000 dòlars. Tanmateix, si heu deduït una depreciació de 20.000 dòlars durant el temps que posseïeu la propietat, deureu la diferència entre el preu de venda i el preu de compra menys la depreciació: 200.000 dòlars - (150.000 dòlars - 20.000 dòlars). En comptes de guanyar capital per valor de 50.000 dòlars, ara deveu plusvàlues per 70.000 dòlars.
Nota: això no us hauria de descoratjar de reclamar pèrdues per depreciació . Gairebé sempre és millor realitzar desgravacions fiscals més aviat que tard .
Enrotllament
La secció 1031 del Codi del producte intern permet als inversors immobiliaris evitar impostos sobre els seus beneficis reinvertint-los en propietats del mateix tipus. Amb l’ajut d’un advocat o d’un assessor d’impostos, podeu configurar la venda de manera que els ingressos es posin en un compte de fideïcomís fins que estigueu llestos per utilitzar-los per comprar una propietat nova. Hi ha un termini de 45 dies per escollir la nova propietat i sis mesos per completar la transacció. Si teniu la intenció de fer un enrotllament, hauríeu de començar a cercar la propietat nova abans de vendre l’antiga.
L'intercanvi de 1031 funciona molt bé si voleu reinvertir en una altra propietat. Si només voleu deixar d’estar directament implicat, podeu contractar un gestor d’immobles professional per al vostre lloc actual o vendre’l i comprar una propietat gestionada professionalment. Tanmateix, si el vostre objectiu és simplement recaptar capital, només haureu de menjar l’impost sobre les plusvàlues.
Incorporació com a Escut
La incorporació és cada cop més popular per als inversors immobiliaris. Si s’incorpora, els inversors poden disminuir la seva responsabilitat fent que l’empresa actuï com a escut entre vostè i el potencial que un arrendatari pugui demandar. La vostra casa i les finances personals no es poden reclamar en cap tipus d’acció judicial o procediment judicial quan s’hi incorpori. Les corporacions també tenen diferents regles fiscals força favorables, sobretot amb les plusvàlues per vendre una propietat.
Per a un determinat tipus d’inversor immobiliari, la incorporació té sentit. Si utilitzeu persones per trobar i gestionar una àmplia gamma d’immobles productors d’ingressos i obtenir beneficis importants en ella, la incorporació reduirà la vostra factura d’impostos i, a continuació, veureu els beneficis a través de l’estructura d’accions de la vostra corporació. Per a la majoria dels inversors immobiliaris, hi ha millors maneres d’obtenir els beneficis de la incorporació sense complicar com es realitzen els ingressos.
La incorporació pot crear una barrera entre vostè i els ingressos de la propietat, de manera que, si depeniu d’aquests ingressos de cap manera, és possible que no pugueu accedir-hi tan fàcilment com vulgueu, especialment amb grans beneficis com els de la venda. una propietat. És relativament fàcil d’incorporar, només requereixen alguns consells i paperetes professionals, però treure les propietats d’una empresa (per exemple, vendre-les i retirar-se) és més complex perquè estàs seguint la línia d’evasió i frau d’intencions fiscals intencional. ven la corporació en lloc de les propietats que la componen. Per descomptat, això és molt més difícil que vendre una casa.
En canvi, si gestiona personalment dues o tres propietats i fins i tot té una o dues més gestionades professionalment, és possible que no puguis beneficiar-te de la incorporació. Si els ingressos dels vostres lloguers no superen les vostres despeses per a cada propietat en un gran marge, és millor retenir-los tal com és i utilitzeu amortitzacions i anotacions on podeu o canviar les vostres propietats en una petita empresa.
A més d’utilitzar les petites empreses com a alternativa a la incorporació, alguns estats permeten als inversors immobiliaris obrir una companyia de responsabilitat limitada independent per a cada propietat que posseeixen. Tot i que això no disminueix necessàriament els impostos, protegeix les vostres finances, així com cada propietat, de qualsevol litigi que es pugui contra una de les vostres propietats.
La línia de fons
La venda d’un immoble de lloguer pot ser difícil, i és encara més difícil si voleu evitar una gran factura d’impostos sobre els ingressos. Si vens per invertir en una propietat diferent, simplement podeu fer una tirada de 1031 i retirar la factura de l’impost. Si veniu perquè necessiteu el capital, haureu de pagar alguns impostos.
El millor dels casos, com en les accions, és deixar de vendre una propietat d'inversió, especialment un lloguer que està trencant o millor, a menys que compensi crèdits o pèrdues per treure una mica de l'impost sobre les plusvàlues. D’aquesta manera, tindreu la possibilitat de reduir la vostra factura global d’impostos i empaquetar més dels ingressos.
