Taula de continguts
- Què és una venda curta?
- Com funciona una venda curta
- Com s’exposa una execució hipotecària
- Passos per a una venda curta
- El contracte de venda curta
- Pros i contres
- Trampes per evitar en una venda curta
- Millor agent de venda curta
- Desconcertar els preus
- Continua cercant
- Bona oferta o dolent?
Què és una venda curta?
Una venda a curt termini és una llar disponible a un preu de compra inferior a la quantitat que deu el seu propietari actual.
La transacció beneficia al banc permetent que es torni a sotmetre a l'habitatge en execució hipotecària, costosa i que requereix temps. El venedor evita l’atac de crèdit que ve amb l’execució hipotecària i la fallida que de vegades l’acompanya.
Com funciona una venda curta
Una venda a curt termini és una opció financera que de vegades està a disposició dels propietaris que tenen prestataris en problemes. Estan endarrerits en els seus pagaments hipotecaris i tenen una casa que està sota l'aigua. És a dir, l’habitatge val menys que el saldo pendent de la hipoteca.
Exceptuant una imprevistos en efectiu, el propietari es veu obligat a separar-se de la casa. Realment només hi ha dues opcions: una venda a curt termini o una execució hipotecària.
Els experts no estan d’acord sobre si les vendes curtes són un bon preu. Els defensors diuen que aquestes cases tenen un preu inferior al valor de mercat. Els opositors diuen que els bancs no tenen interès a fer vendes d’incendis.
Les vendes curtes solen iniciar-lo el propietari quan el valor d’una casa baixa d’un 20% o més. Abans de començar el procés, el prestador titular de la hipoteca ha de signar la decisió. A més, el prestador, normalment un banc, necessita documentació que expliqui el sentit per a què té una venda curta. Després de tot, la institució prestadora podria perdre diners en el procés.
Si s’aprova per a la venda a curt termini, el comprador negocia primer amb el propietari de la casa i, a continuació, sol·licita l’aprovació de la compra per part del banc. És important tenir en compte que no es pot produir cap venda curta sense l’aprovació del prestador.
Les vendes curtes solen ser transaccions molt llargues i amb molta feina en paper, i es triga fins a un any complet a processar-se. Tanmateix, no són tan perjudicials per a la qualificació creditícia del propietari d'una propietat hipotecària. Una venda a curt termini s’assembla millor als futurs prestadors i creditors. Es mostra que la persona va prendre mesures abans que el banc es traslladés per tornar a la casa. Un propietari que ha passat per una venda curta pot fins i tot optar per comprar una altra casa immediatament.
Punts clau
- Per als propietaris d’habitatges submarins, una venda curta pot ser una manera d’evitar la repescació, el desnonament i les marques negres en les seves qualificacions de crèdit. Per a un comprador potencial, realitzar una venda curta requereix flexibilitat i molta paciència. Un comprador s’ha d’assegurar de l’oferta. val la pena l’esforç.
Com s’exposa una execució hipotecària
En una execució hipotecària, el prestador s’apodera de l’habitatge després que l’ prestatari no realitzi un cert nombre de pagaments. A diferència de la majoria de vendes curtes, les execucions hipotecàries poden tenir lloc després que el propietari hagi abandonat la casa. Si els ocupants encara no se n'han marxat, els prestataris els desnonen en el procés d'exclusió.
Les execucions hipotecàries no solen tardar a completar-se com una venda curta, ja que el prestador té l’objectiu de liquidar l’actiu ràpidament. Els habitatges no tancats també es poden subhastar en una "venda de síndic", on els compradors es posin a disposició dels habitatges en un procés públic.
Els propietaris que experimenten una hipoteca experimenten una caiguda immediata i una caiguda precipitada en les qualificacions creditícies. En la majoria de les circumstàncies, han d’esperar un mínim de cinc anys per adquirir una altra casa o tres anys amb un préstec FHA. La hipoteca apareix en un informe de crèdit durant set anys.
Quan cal fer una venda curta?
Passos per a una venda curta
El procés de venda curta varia d’estat a estat, però els passos generalment inclouen:
- Paquet de venda curta : el venedor envia un paquet financer al prestador. Inclou estats financers, una carta que descriu les dificultats del venedor i còpies dels registres financers. Oferta de venda curta : si el venedor accepta una oferta d’un comprador interessat, l’agent immobiliari envia al prestador l’acord de fitxa, una oferta de compra executada, la carta de preaprovació del comprador i una còpia del xec de diners guanyat. Tractament bancari : el banc revisa l’oferta i aprova o denega la venda curta. Això pot trigar diverses setmanes a mesos.
El contracte de venda curta
D’alguna manera, comprar una propietat de venda curta és igual que qualsevol compra de casa. Tanmateix, en aquest cas, el contracte especificarà que els termes estan subjectes a l'aprovació del prestamista hipotecari.
El contracte també ha de constar que la propietat s'està comprant "tal com és". Si bé el comprador pot incloure un idioma que permeti cancel·lar l’acord si una inspecció revela problemes considerables, és poc probable que es pugui negociar un preu més baix. És probable que el banc no realitzi cap reparació, i el venedor, sense deixar de pagar en efectiu, és encara menys probable que hi pugui ajudar.
A diferència d'una execució hipotecària, la institució prestadora no té la propietat en venda curta. No obstant això, com que ha d'aprovar la venda i rebrà els ingressos, el comprador es tractarà majoritàriament amb el banc més que amb el propietari.
Pros i contres
Les transaccions de venda curta poden tenir molt més temps i provar paciència que les transaccions regulars de propietat immobiliària. Si feu una oferta en una propietat de venda curta, prepareu-vos per esperar. Els bancs són notoris perquè triguen diversos mesos a respondre a les ofertes de venda curta.
Assegureu-vos que la venda curta ja està aprovada pels prestadors. Si el venedor encara no ha negociat la venda curta amb el banc, el comprador espera una llarga espera, possiblement de res.
Alguns experts recomanen que concediu al prestador un termini per reduir el temps d’espera. Tot i que és difícil dir si aquesta estratègia impulsarà realment el banc.
Trampes per evitar en una venda curta
El comprador s'ha d'assegurar que la venda curta ja està aprovada pels prestadors. Si el venedor encara no ha entrat per defecte o ha negociat una venda curta amb el banc, el comprador hi espera una llarga espera, possiblement de res. Pot ser que el banc no estigui interessat en una venda a curt termini si pensa que pot obtenir més diners ingressant en execució hipotecària.
Els possibles compradors també són prudents de comprovar-ho amb antelació per assegurar-se que el prestamista hipotecari no tingui problemes amb una propietat de venda curta.
Millor agent de venda curta
A causa de la complexitat de la transacció, el comprador ha de treballar amb un agent o agent de la propietat immobiliària que tingui vendes curtes i estigui disposat a treballar-hi. Alguns agents immobiliaris especialitzats en vendes curtes i poden disposar de la certificació de Recursos sobre vendes curtes i d'exclusió (SFR), denominació que ofereix l'Associació Nacional d'Agents Immobiliaris. Els titulars d'aquesta certificació han estat formats per formació especialitzada.
Desconcertar els preus
El comprador d'una propietat de venda curta hauria d'estar disposat a apujar el preu d'oferta. En última instància, el venedor no té autoritat real per aprovar el preu de venda, només ho fa el banc i poden contrarestar.
D'altra banda, el banc podria rebutjar l'oferta de manera directa, sobretot si es tracta d'una oferta significativament inferior. En el pitjor dels casos, potser no respondrien.
Continua cercant
Tenint en compte el temps que probablement trigui el banc a respondre a l’oferta, un comprador probablement hauria de seguir mirant altres cases mentre espera resposta. Un agent pot escriure un acord de compravenda de curt termini de manera que el comprador conservi la flexibilitat per retirar l'oferta.
Tot i que el comprador el faci exigir, el banc pot continuar recollint ofertes. La majoria de les persones consideren això no ètic, ja que és probable que el comprador potencial hagi pogut cobrir uns quants milers de dòlars en inspeccions, cerques de títols i similars, en aquest moment. Però el banc s’enfronta a una transacció perdedora i vol minimitzar les seves pèrdues.
El fet de deixar-se caure del contracte tan tard en el joc suposa una enorme pèrdua de temps i diners per al comprador, per no oblidar-nos enormement de frustrar.
Per tots aquests motius, el preu de cotització d’una venda curta s’ha de tenir amb una sana dosi d’escepticisme.
Bona oferta o dolent?
Els experts no estan d’acord sobre si les vendes curtes són un bon preu per als compradors. Els defensors asseguren que les propietats de venda a curt preu tenen un preu inferior al valor de mercat, cosa que crea l’oportunitat per als compradors d’aconseguir molt o perquè els compradors d’habitatges s’aconsegueixin en una casa que, d’altra manera, potser no s’ho podrien permetre. Els opositors diuen que els bancs no tenen interès a fer vendes d’incendis i faran una anàlisi de mercat comparable abans d’establir o acceptar un preu per a una propietat.
A més, el preu de llista d’una venda a curt termini pot ser una quantitat que l’agent del venedor creu que el banc pot acceptar en lloc de l’import que el banc realment ha acceptat acceptar. El banc pot trobar el preu massa baix, o el venedor podria fer una llista de la propietat al mercat amb la intenció de generar una guerra de licitació.
En alguns estats, el venedor tindrà un judici de manca sobre ell, que l'obliga a pagar al banc la diferència entre l'import de la hipoteca i el preu de venda de l'habitatge, per la qual cosa és el millor interès del venedor obtenir la quantitat de diners possible..
Un dels avantatges tant per al banc com per al comprador és que a diferència d'una propietat bancària, una propietat de venda curta és menys probable que sigui arrossegada o rebutjada. Si bé la propietat pot patir un manteniment diferit a causa de la situació financera del propietari, és probable que el venedor no destrueixi el lloc quan encara hi visqui. Per contra, els propietaris que perden les seves propietats en execució hipotecària solen treure la seva frustració a casa com a manera de tornar al banc.
