Vendes curtes i execucions hipotecàries: una visió general
Convertir-se en propietari és un somni per a moltes persones. Es requereix molt d’estalvi i molta disciplina i mai em fa mal tenir un bon punt de crèdit. Però de vegades, hi ha factors que poden convertir el somni d’una persona en un malson. Podeu perdre la vostra feina o altres ingressos a la família, els tipus d’interès poden augmentar o podeu acabar assumint més deutes. Llavors, què feu per mantenir-vos en control?
Hi ha dues opcions com a propietari d’habitatge si t’endinses en els pagaments d’hipoteca, si tens una casa sota l’aigua o ambdues: una venda a curt termini o una execució hipotecària. Hi ha diferents raons per les quals el propietari opta per una venda a curt termini o una execució hipotecària. El propietari es veu obligat a separar-se de la llar en ambdós casos, però la línia de temps i altres conseqüències són diferents en cada situació.
Una venda a curt termini és un procés voluntari que es produeix quan el propietari ven la propietat per un import molt inferior al que es deu a la hipoteca. Així, un propietari pot acabar venent una casa per 175.000 dòlars, tot i que encara hi ha 200.000 dòlars a la hipoteca. L’import restant del préstec, en aquest cas, els 25.000 dòlars, menys els costos i els honoraris associats a la venda són la deficiència. D'altra banda, una execució hipotecària és involuntària. En aquest cas, el prestador s’apodera legalment de l’habitatge després que el prestatari no realitzi pagaments. Aquesta és l’última opció del prestador, ja que la llar s’utilitza com a garantia a la nota.
Punts clau
- Les vendes curtes i les execucions hipotecàries poden aconseguir que els propietaris pagin les seves hipoteques. Les vendes a curt terme són voluntàries i requereixen aprovació del prestamista. Les propietats immobiliàries són involuntàries, on el prestador pren mesures legals per controlar i vendre la propietat. Els propietaris que utilitzen vendes curtes són responsable de les deficiències a pagar al prestador. Les vendes de baixes permeten a les persones tornar a comprar una altra llar, mentre que les execucions hipotecàries afecten el punt de crèdit d’un prestatari.
Venda curta
Abans que comenci el procés de venda curta, el prestador titular de la hipoteca ha de signar la decisió d’executar una venda curta. A més, el prestador (normalment un banc) necessita documentació que expliqui per què té sentit una venda curta. Això és degut a que hi ha una possibilitat que la institució prestadora pugui perdre molts diners en el procés.
Si s’aprova la venda a curt termini, el comprador negocia primer amb el propietari d’habitatges abans de sol·licitar l’aprovació de la compra del banc. És important tenir en compte que no es pot produir cap venda curta sense l’aprovació del prestador.
Un cop aprovada la venda a curt termini i aprovat, el prestador rep els ingressos de la venda. Tot i això, el propietari encara està obligat a pagar la deficiència, és a dir, qualsevol cosa que quedi al préstec.
Execució hipotecària
A diferència de la venda a curt termini, les hipoteques són iniciades només per prestadors. Els hipotecaris que recauen en els seus pagaments, entre tres i sis mesos, poden ser objecte d'exclusió per part dels seus prestadors, tret que actualitzin els seus préstecs. Els procediments d'exclusió varien segons l'estat, incloent-hi quins tipus de notificacions ha de proporcionar el prestador, i quines opcions ha de tenir el propietari per posar al dia el préstec. Les lleis també estableixen el temps que un banc ha de vendre la propietat.
El prestador inicialment fa accions legals per prendre el control de la propietat per forçar la venda de l’habitatge. En fer-ho, el prestador es desplaça contra els prestataris morosos, amb l'esperança de contribuir a la inversió inicial de la hipoteca. A més, a diferència de la majoria de vendes curtes, moltes execucions hipotecàries tenen lloc quan el propietari ha abandonat la casa. Si els ocupants encara no han abandonat l'habitatge, el prestamista el desnonen en el procés d'exclusió.
Un cop el prestador ha accedit a l'habitatge, ordena la seva pròpia valoració i procedeix amb la venda de l'habitatge. Les execucions hipotecàries no solen tardar a completar-se com una venda curta, perquè el prestador té l’objectiu de liquidar l’actiu ràpidament. Els habitatges no tancats també es poden subhastar en vendes de fiduciari, on els compradors es posin a disposició dels habitatges en un procés públic.
Les vendes curtes no danyen la qualificació creditícia d’una persona, mentre que les execucions hipotecàries poden romandre en l’informe de crèdit d’una persona durant set anys.
Consideracions especials
Les vendes i execucions hipotecàries curtes tenen conseqüències sobre els propietaris. Ambdues exigeixen que els propietaris abandonin les seves propietats, abans que estiguin a punt per fer-ho. Però aquí s’acaben les similituds.
Les vendes curtes solen ser transaccions molt llargues i amb molta paperassa, de vegades fins a un any complet en processar-se. El procés d'exclusió, en canvi, acostuma a ser molt ràpid. Com s'ha esmentat anteriorment, els bancs normalment volen vendre la propietat ràpidament per recuperar la quantitat de diners possible.
Si bé les vendes curtes no són perjudicials per a la qualificació creditícia del propietari, les execucions hipotecàries ho són. Un propietari que ha passat per una venda curta pot, amb certes restriccions, optar per comprar una altra casa immediatament. No obstant això, es manté una hipoteca en un informe de crèdit d'una persona durant set anys. En la majoria de les circumstàncies, els propietaris que experimentin una execució hipotecària han d'esperar un mínim de cinc anys per adquirir una altra casa.
