Taula de continguts
- 1. Hipoteques de tipus ajustable
- 2. Sense cap pagament inicial
- 3. Préstecs de mentider
- 4. Hipoteques inverses
- 5. Amortització més llarga
- 6. Productes hipotecaris exòtics
- La línia de fons
Durant la Gran Recessió, l'economia dels Estats Units va tenir un gran èxit a causa de les execucions hipotecàries. Els prestataris de tot el país van tenir problemes per pagar les seves hipoteques. En aquell moment, vuit de cada deu prestataris intentaven refinançar les seves hipoteques. Fins i tot els propietaris d’habitatges d’alta gamma tenien problemes amb les execucions hipotecàries. Per què tants ciutadans tenien problemes amb les seves hipoteques? Aquí hi ha sis raons.
Punts clau
- Les hipoteques de tipus ajustable ofereixen una taxa inicial baixa que es tradueix en menors pagaments; Tanmateix, la taxa d’interès es restableix després d’un període de temps. El fet de no pagar cap hipoteca pot fer que sigui més probable que la casa del prestatari acabi “sota l’aigua”. Les hipoteques inverses tenen uns costos inicials elevats, s’impliquen amb nombroses taxes i resulten en La pèrdua de l’equitat a casa vostra. Els períodes de temps més elevats per a les hipoteques tenen com a resultat una reducció d’equitat a la llar i més interessos pagats, cosa que dificulta el propietari per moure’s.
1. Hipoteques de tipus ajustable
Les hipoteques de tipus ajustable (ARM) poden semblar un somni del propietari. Aquestes hipoteques inicien els prestataris amb una taxa d’interès baixa durant els primers dos a cinc anys. Permeten comprar una casa més gran del que normalment es pot acollir i tenir pagaments més assequibles i més assequibles. Al cap de dos a cinc anys, però, la taxa d’interès es torna a fixar en la taxa de mercat, generalment més elevada. Això no és un problema si els prestataris poden treure el patrimoni net de casa i refinançar-se a un tipus més baix un cop restablit. O, alternativament, si el comprador no romania a casa durant molt de temps, pot ser que ja hauria estat venut en el moment en què hauria canviat la tarifa. (Aquest tipus d’hipoteca pot ser una bona opció per a algú que el seu treball requereix una deslocalització freqüent.)
Tot i això, no sempre funciona així. Quan els preus de l’habitatge baixen, els prestataris solen trobar que no poden refinançar els seus préstecs existents. Això deixa que molts prestataris s’enfrontin a pagaments hipotecaris elevats que són de dues a tres vegades els pagaments originals.
Compreu amb diferents prestadors, oferint informació completa i veraç sobre la vostra sol·licitud d’hipoteca i resoldre els problemes de crèdit, ja que es produeixen, són els millors passos que podeu fer per obtenir una hipoteca justa i pràctica.
2. Sense cap pagament inicial
Un dels desencadenants de la crisi del subprime va ser que moltes empreses havien ofert préstecs sense préstecs de pagament. Aquí és per què es va convertir en un problema.
L’objectiu d’un pagament inicial és doble. En primer lloc, augmenta la quantitat d’equitat que teniu a casa vostra alhora que redueix la quantitat de diners que degueu. En segon lloc, un pagament inicial assegura que teniu una mica de pell al joc.
Els prestataris que realitzen pagaments importants són molt més propensos a provar tot el possible per fer els seus pagaments hipotecaris, ja que no volen perdre la seva inversió. D’altra banda, molts prestataris que no posen res a les seves cases i es troben al revés de la seva hipoteca acaben allunyant-se perquè deuen més diners del que val la llar. Com més deu un prestatari, més probabilitats tenen de deixar-se en marxa, posant la hipoteca en execució hipotecària.
3. Préstecs de mentider
El terme "préstecs mentideros" pot semblar desacordable, però aquests préstecs van ser increïblement populars durant el boom immobiliari abans de la ruptura de subprime que va començar el 2007. Els prestamistes hipotecaris es van lliurar ràpidament i els prestataris van acceptar-los ràpidament. Un préstec mentider requereix poca documentació i cap verificació. El préstec es basa en els ingressos declarats del prestatari, els actius declarats i les despeses declarades.
S’anomenen així perquè els prestataris tenen tendència a mentir, inflant els seus ingressos perquè puguin comprar una casa més gran. Alguns individus que van rebre un préstec mentider ni tan sols tenien feina. El problema comença quan el comprador entra a casa.
Com que els pagaments hipotecaris s’han de pagar amb ingressos reals, no ingressos declarats, el prestatari no és capaç de realitzar pagaments hipotecaris de forma constant. Es queden enrere en els pagaments i acaben davant de la fallida i l'exclusió.
4. Hipoteques inverses
Hi ha molts inconvenients per obtenir una hipoteca inversa. Hi ha costos inicials elevats. Les comissions d’origen, l’assegurança hipotecària, l’assegurança de títol, les taxes de taxació, els honoraris d’advocats i altres poden variar ràpidament el patrimoni net. El prestatari perd la propietat total de la casa.
Una vegada que la hipoteca entri en vigor, tot el patrimoni del prestatari es queda de casa seva; ara el banc el té. Els seus beneficiaris només tenen dret a qualsevol patrimoni que quedi després que s'hagin utilitzat tots els efectius de la propietat del prestatari per pagar la hipoteca, les taxes i els interessos. Els seus fills podrien haver d’intentar resoldre un acord amb el banc i fer pagaments hipotecaris si volen mantenir la família a casa.
5. Amortització més llarga
Potser haureu pensat que el període de temps més llarg que podríeu obtenir amb una hipoteca va ser de 30 anys, però algunes empreses hipotecàries ara ofereixen préstecs que cobren fins a 40 anys. A més, les hipoteques de 35 i 40 anys augmenten lentament en popularitat. Per què? Permeten als individus comprar una casa més gran per a pagaments molt menors.
Una hipoteca de 40 anys pot tenir sentit per a un jove de 20 anys que preveu quedar-se a casa durant els propers 20 anys, però no té sentit per a altres persones. La taxa d’interès d’una hipoteca de 40 anys serà lleugerament superior a la de 30 anys. Això suposa un interès molt més gran durant un període de 40 anys, perquè els bancs no donaran als prestataris 10 anys addicionals per pagar la seva hipoteca sense haver de recuperar-la al fons.
Els prestataris també tindran menys capital a les seves cases. La major part dels pagaments dels primers 10 a 20 anys pagaran principalment els interessos, cosa que fa gairebé impossible que el prestatari es mogui. Això també dificulta la jubilació si feu pagaments als 70 anys.
6. Productes hipotecaris exòtics
Altres tipus d’hipoteques desenvolupades abans de la Gran Recessió també van comportar l’exclusió. Els prestadors van oferir tota mena de productes exòtics que van fer realitat el somni de la propietat. Alguns propietaris simplement no entenien en què s’introduïen ells mateixos. Dos exemples:
- Els préstecs només per interessos poden reduir els pagaments del 20% al 30%. Aquests préstecs permeten que els prestataris visquin en una casa durant uns quants anys i només facin pagaments d’interessos. Els préstecs de pagament de nom permeten als prestataris decidir exactament quant volen pagar en la seva hipoteca cada mes.
Ambdós productes es capta en que es produeix un pagament principal de globus importants després d'un determinat període de temps. Tots aquests productes es coneixen com a productes d’amortització negativa. En lloc de crear capital, els prestataris construeixen capital negatiu. Augmenten la quantitat que deuen cada mes fins que el seu deute s’estavella sobre ells com un munt de maons. Productes hipotecaris exòtics han fet que molts prestataris quedessin sota l'aigua dels seus préstecs.
La línia de fons
El camí cap a la propietat de cases està carregat de moltes trampes. Evitar-los és una de les claus per mantenir-se fora de problemes financers. Potser un bon adagi a tenir en compte és que si alguna cosa sembla massa bo per ser veritat, probablement ho sigui.
