Què és un UPREIT?
UPREIT significa paraigua de confiança d’inversions immobiliàries de col·laboració. Un UPREIT és una estructura única de REIT que permet als propietaris canviar la seva propietat per a la propietat d’accions a UPREIT. Tot i això, els UPREIT estan generalment sotmesos a intercanvis de la secció 721 del Codi de ingressos interns (IRC).
Punts clau
- Un UPREIT és una estructura REIT única que permet als propietaris canviar la seva propietat per tenir una propietat per accions a UPREIT. Els intercanvis de propietat per a accions en un UPREIT generalment es permeten a la secció 721 del Títol 26 Codi de rendiments interns. Els contribuïdors de propietat UPREIT poden diferir impostos sobre la venda de béns a canvi d'unitats UPREIT encara que els impostos sobre les plusvàlues patrimonials de les unitats UPREIT estan subjectes a la tributació estàndard REIT.
Comprensió UPREITs
Dwight D. Eisenhower va introduir els trusts d’inversió immobiliària (REITs) com un tipus de fons mutualista alternatiu. Els REIT es creen com un tipus de cartera immobiliària que inclou propietats immobiliàries i capital de finançament immobiliari. Els REITs són una entitat que permet als inversors fer aportacions d'inversió per a unitats de capital o accions del negoci.
A mesura que els REIT han evolucionat al mercat, s'han desenvolupat algunes estructures alternatives que proporcionen diferents tipus d'inversors. L’UPREIT és una d’aquestes estructures, coneguda principalment per la concessió d’aportacions de propietats a canvi de la propietat d’accions. El programa DownREIT i algunes altres alternatives també han estat creats com a offshoots.
En la seva formació, els REIT poden optar per assumir qualsevol tipus d’estructura empresarial. Els REIT comercialitzats públicament s’estructuraran com a corporacions. Els REIT privats generalment optaran per estar estructurats com a confiança o associació, encara que també poden triar altres estats. Com la majoria de no corporacions, les entitats privades també tenen l'opció de tributar com a corporació.
El que és important per a qualsevol REIT és que compleixin els requisits del Títol 26 de l’IRC, Seccions 856-859. Quan compleixin aquests requisits, un REIT pot passar tots els seus ingressos als seus accionistes. Per tant, es considera una deducció dels ingressos de cobrament i el REIT paga molt poc en impostos. El requisit principal és que més del 90% del negoci es refereixi a actius immobiliaris.
Consideracions especials
En lloc de vendre una propietat, un propietari pot contribuir a una UNITAT a canvi d'unitats. Les unitats per accions tenen en general el mateix valor que la propietat aportada. Atès que la propietat venuda a REIT està inclosa en la secció 721 de l'IRC, la transacció no crea un esdeveniment imposable.
En la conversió de propietats per compartir, UPREITs poden dictar disposicions especials. Sovint, l’intercanvi proporciona al venedor unitats especials que permeten al venedor de la propietat triar com els agradaria acollir-se al REIT. Es pot permetre als venedors d’immobles convertir immediatament les unitats en accions REIT. També es poden disposar d’altres opcions, com tenir accions durant un mínim d’un any i després rebre efectiu.
Una vegada que un inversor ven la seva propietat a un UPREIT, l'UPREIT és propietari de tota la propietat i de l'administració que hi participi. La gestió de UPREIT pot ser una mica més complexa que els REIT bàsics, a causa de l’opció d’intercanvi de la Secció 721 i de totes les disposicions que s’acompanyen per al nou contenidor. Els gestors de UPREIT són els responsables de gestionar la seva cartera de REIT amb la finalitat de generar rendiments.
Les accions del UPREIT poden fluctuar en funció de les activitats de gestió, valoració de les propietats immobiliàries, ofertes de finançament i qualsevol altra transacció que es produeixi. Això pot generar volatilitat per als accionistes. Els accionistes de UPREIT solen disposar de liquiditat flexible que els permeti convertir fàcilment les seves accions en efectiu sempre que triïn.
Beneficis d'UPREIT
UPREITs pot ser una opció viable per a qualsevol propietari que vulgui vendre la seva propietat. Per tant, pot recórrer tant als propietaris individuals com als propietaris comercials. Qualsevol propietari que opti per fer un intercanvi de Secció 721 en un UPREIT pot rebre el valor de la propietat en forma d'unitats UPREIT.
Els intercanvis de Secció 721 en un UPREIT no creen cap esdeveniment imposable. Tanmateix, els titulars es tributen basant-se en els estàndards generals de fiscalitat de REIT. Alguns propietaris poden optar per utilitzar aquest tipus d'inversions per a la planificació de la propietat, ja que possiblement poden evitar els impostos del tot.
Requisits per UPREITs
Un UPREIT és un REIT sota totes les directrius de comptabilitat i impostos estàndard. S’han creat UPREITs per permetre la contribució de la propietat al REIT a canvi d’accions de propietat. Per tant, aquesta estructuració es guia pels estàndards de la secció IRC 721, que discuteix els escuts fiscals per a la propietat per compartir intercanvis. En general, qualsevol REIT que permeti intercanviar la Secció 721 dins del REIT es pot considerar un UPREIT.
La majoria de REIT se centraran en un segment específic del mercat immobiliari, tot i que els estàndards directius només dictaminen que la propietat immobiliària i el finançament associat han de suposar més del 90% del negoci. UPREITs normalment seguiran la mateixa estratègia d'inversió, centrada en un nínxol immobiliari orientat.
La secció 721 proporciona normes directrius per a l’alliberament d’accionistes a canvi de propietats. La secció 721 pot ser una alternativa als intercanvis d’IRC de la secció 1031. Els intercanvis de la secció 1031 permeten al propietari vendre els seus béns i invertir els ingressos en un intercanvi de tipus similar per evitar impostos.
No s'admeten els intercanvis de la secció 1031 a UPREIT perquè requereixen intercanvis de tipus similar i no permeten que la propietat comparteixi intercanvis de propietat. Per tant, l’intercanvi de la Secció 721 en un UPREIT pot ser atractiu. Tant les borses de 721 com 1031 permeten al propietari diferir els impostos.
UPREIT vs. DownREIT
UPREITs, DownREITs i totes les altres entitats REIT especials són simplement REITs al seu nucli amb disposicions especials que els permeten una certa flexibilitat. El DownREIT permet a un inversor immobiliari iniciar una empresa conjunta amb un REIT. En un DownREIT, l’intercanvi d’unitats es basa principalment en el valor de la propietat en l’empresa conjunta que pot generar millors rendiments per a la cartera d’empreses.
