Alguns prestataris hipotecaris només tenen en compte dues coses: "Quant puc permetre'm?" i "Quins seran els meus pagaments mensuals?" Eliminen màxim les seves finances en el deute hipotecari i utilitzen una hipoteca d’amortització única o negativa per minimitzar els seus pagaments mensuals. A continuació, es basen en la valoració del preu de l'habitatge per eclipsar els riscos associats a un saldo hipotecari constant o creixent.
En molts casos, si aquests propietaris tenen la sort de acumular part del seu patrimoni a la seva llar, tornen a treure les seves finances de nou mitjançant un préstec d’equitat a casa o refinançaments de caixa i després utilitzen els ingressos per fer compres addicionals, pagar el deute del consumidor, o fins i tot fer inversions addicionals. Sona arriscat? És., us mostrarem com assegurar-vos que teniu una hipoteca que us podeu permetre i que podeu crear recursos patrimonials pagant-la ràpidament.
Augmentant la matemàtica hipotecària
Totes les hipoteques tenen un pla d’amortització. Un calendari d'amortització és una taula que estableix cada pagament hipotecari programat en un ordre cronològic que comença amb el primer pagament i finalitza amb el pagament final. (Per a amortitzacions, vegeu Com comprendre l'estructura de pagament hipotecari i prendre una decisió hipotecària basada en el risc .)
En el calendari d’amortització, cada pagament es divideix en un pagament d’interessos i un pagament principal. Al començament del calendari d’amortitzacions, un gran percentatge del pagament total és d’interès i un petit percentatge del pagament total és principal. Quan pagueu la vostra hipoteca, la quantitat que s'assigna als interessos disminueix i la quantitat assignada als principals augmentarà.
El càlcul d'amortitzacions s'entén més fàcilment desglossant-lo en tres parts:
1a part - Columna 5: Total de pagaments mensuals
La fórmula següent mostra el càlcul del pagament mensual total.
A = 1− (1 + i) −nPi on: A = quantitat de pagament periòdicP = saldo principal restant de la hipoteca = tipus d'interès periòdic
Part 2 - Columna 6: Interès periòdic
Copyright © 2017 Investopedia.com
figura 1
El càlcul dels interessos periòdics cobrats es calcula com es mostra a continuació:
El tipus d'interès periòdic (columna 3) x el saldo principal restant (columna 4)
Nota: el tipus d'interès que es mostra a la Columna 3 és un tipus d'interès anual. S’ha de dividir en 12 (mesos) per arribar al tipus d’interès periòdic.
Part 3 - Columna 7: pagaments principals
La fórmula següent mostra el càlcul del pagament periòdic principal.
El pagament total (columna 5): el pagament d’interès periòdic (columna 6)
Copyright © 2017 Investopedia.com
Figura 2
La figura 2 mostra un calendari d’amortització d’una hipoteca de tipus fix a 30 anys del 30% a 30 anys. Pel que fa a l’espai, només es mostren els primers cinc i els últims cinc mesos.
El calendari d’amortització demostra que el pagament d’un import addicional de 300 dòlars cada mes cap al saldo principal de la mateixa hipoteca que es mostra a la figura 1 reduirà la vida de la hipoteca a uns 21 anys i 10 mesos (262 mesos totals enfront de 360) i reduirà l’import total. interessos pagats per la vida de la hipoteca per 209.948 dòlars.
Com podeu veure, el principal saldo de la hipoteca disminueix més dels 300 dòlars addicionals que s’hi aboquen cada mes. Estalviareu més diners reduint els mesos d’interès cobrats pel termini restant.
Per exemple, si es pagaven 300 dòlars addicionals cada mes durant 24 mesos a l’inici d’una hipoteca de 30 anys, l’import addicional pel qual es redueix el saldo principal és superior a 7.200 dòlars (o 300 x 24 dòlars). L’import real que s’estalvia pagant 300 dòlars addicionals mensuals al final del segon any és de 7.430, 42 dòlars. En els primers dos anys de la vostra hipoteca, us heu estalviat 200 dòlars; i els beneficis només augmenten a mesura que s’aconsegueixen durant la vida de la hipoteca
Això és degut a que quan s’apliquen 300 dòlars addicionals al saldo principal de la hipoteca cada mes, s’aplica un percentatge més gran del pagament previst per a la hipoteca al saldo principal de la hipoteca en els mesos posteriors. (Obteniu més informació sobre els pagaments hipotecaris al nostre tutorial bàsic sobre hipoteques.)
Els veritables avantatges de fer pagaments hipotecaris accelerats
Els veritables avantatges de fer els pagaments accelerats es mesuren calculant el que s’estalvia respecte al que es dóna. Per exemple, en lloc de fer un pagament addicional de 300 dòlars mensuals cap a la hipoteca mostrada anteriorment, es podrien utilitzar 300 € per fer una altra cosa. Això s’anomena anàlisi cost-benefici.
Diguem que el consumidor amb la hipoteca que es mostra a les pautes d’amortització anterior intenta decidir si fer els pagaments d’hipoteca accelerada de 300 dòlars al mes. El consumidor té en compte tres opcions com es mostra a continuació. Per a cada opció, calcularem els costos versus els beneficis o el que es pot estalviar enfront del que es proporciona. (Per aquest exemple, suposarem que l’aprofitament de qualsevol capital a l’habitatge mitjançant un préstec d’equivocació no és una opció. També ignorarem la deductibilitat fiscal dels interessos hipotecaris, que podrien canviar els números. lleugerament.)
Les tres opcions del propietari inclouen:
- Obtenir un préstec al consum de cinc anys de 14.000 dòlars a una taxa d’interès del 10% per comprar un vaixell. Pagar un deute de targeta de crèdit de 12.000 dòlars que té una taxa anual del 15% (composta diàriament).Invertir a la borsa.
Opció 1: comprar un vaixell
La decisió de comprar un vaixell és una qüestió de plaer i d’economia. Un vaixell, com molts altres "joguines" de consum, és un bé depreciat. Si afegiu deute de la llar per adquirir un líquid, la depreciació d'actius aporta riscos al balanç de la llar. Aquest consumidor ha de pesar la utilitat (plaer) obtinguda en ser propietari d’un vaixell vers la veritable economia de la decisió.
Podem calcular que un préstec de 14.000 dòlars per a l’embarcació a un tipus d’interès del 10% i un termini de cinc anys tindrà pagaments mensuals de 297, 46 dòlars.
