Taula de continguts
- És còmode ser patró?
- Pagar el deute personal abans de comprar
- Assegurar un pagament inicial
- Aneu amb compte amb les taxes d’interès elevat
- Calculeu els vostres marges
- Eviteu la fixació superior
- Calcular despeses de funcionament
- Determineu el vostre retorn
- Compra una casa de baix cost
- Cerqueu la ubicació correcta
- Riscos i Recompensa
- La línia de fons
Les propietats immobiliàries han produït moltes de les persones més riques del món, per la qual cosa hi ha moltes raons per pensar que la propietat és una bona inversió. Tanmateix, els experts estan d’acord, com amb qualsevol inversió, és millor que s’hi versi abans de fer immersions amb centenars de milers de dòlars.
Punts clau
- L’adquisició d’un immoble de lloguer per obtenir ingressos pot ser una empresa arriscada. De forma similar a la compra d’una casa, els compradors normalment hauran d’assegurar com a mínim un 20% de la liquidació inicial de la propietat. Ser propietari requereix una àmplia gamma de competències, que podrien anar des de la comprensió de la llei bàsica dels arrendataris fins a la possibilitat de arreglar una aixeta. Els experts recomanen tenir un coixí financer, en cas que no llogui la propietat o si els ingressos de lloguer no cobreixen la hipoteca completa de la propietat.
És còmode ser patró?
Coneixes el teu camí al voltant d’una caixa d’eines? Com estàs de reparar el tauler sec o desconnectar un vàter? Per descomptat, podríeu trucar a algú perquè ho faci per vosaltres, però això us aportarà els vostres beneficis. Els propietaris que tenen una o dues cases solen fer les seves reparacions per estalviar diners.
Si no sou del tipus pràctic i no disposeu d’efectiu de sobres, ser propietari pot no ser adequat per a vosaltres.
Per descomptat, això canvia a mesura que afegiu més propietats a la vostra cartera. Lawrence Pereira, president de King Harbour Management Management a Redondo Beach, Califòrnia, té propietats a la costa est mentre vivia a la costa oest. Com algú que diu que no és gens útil, ho fa funcionar. Com? "Vaig confeccionar un equip sòlid de netejadors, manetes i contractistes", diu Pereira.
Això no és recomanable per a nous inversors, però a mesura que obteniu la inversió immobiliària no cal que sigueu locals.
Pagar el deute personal abans de comprar
Els inversors experimentats poden assumir deutes com a part de la seva cartera d’inversions, però la persona mitjana l’hauria d’evitar. Si teniu préstecs d’estudiants, factures mèdiques no pagades o fills que ben aviat assistiran a la universitat, pot ser que l’adquisició d’un immoble de lloguer no sigui el bon pas.
Pereira accepta que és clau ser prudent, dient: "No cal pagar el deute si el retorn de la propietat immobiliària és superior al cost del deute. Aquest és el càlcul que cal fer". Pereira suggereix tenir un coixí en efectiu. "No us poseu en una posició en què no tingueu diners en efectiu per fer pagaments al vostre deute. Sempre teniu un marge de seguretat."
Assegurar un pagament inicial
Les propietats d'inversió requereixen generalment un descompte més gran que les propietats ocupades per propietaris, de manera que tenen requisits d'aprovació més estrictes. El 3% que haureu posat a la casa on viviu actualment no treballarà per a una propietat d'inversió. Com a mínim, necessitareu un 20%, atès que l’assegurança hipotecària no està disponible als immobles de lloguer.
Aneu amb compte amb les taxes d’interès elevat
El cost del préstec de diners pot ser relativament barat a partir del 2020, però el tipus d’interès sobre una propietat d’inversió serà superior als tipus d’interès hipotecaris tradicionals. Recordeu-vos que necessiteu un pagament hipotecari baix que no inclourà massa els vostres beneficis mensuals.
Calculeu els vostres marges
Les empreses de Wall Street que compren propietats en situació de problemes tenen una rendibilitat del 5% al 7% perquè han de pagar personal. Les persones han de fixar un objectiu del 10%. Calcular anualment els costos de manteniment de l’1% del valor de l’immoble. Altres despeses inclouen una assegurança, possibles taxes d'associació per a propietaris, impostos de propietat i despeses mensuals, com ara el control de plagues i el paisatgisme. I després hi ha una assegurança de l’arrendador.
Eviteu la fixació superior
És temptador buscar la casa que es pot obtenir en un negoci i llogar en una propietat de lloguer. Tanmateix, si aquesta és la seva primera propietat, probablement és una mala idea. A menys que tinguis un contractista que faci treballs de qualitat a bon preu, o bé hàbils en millores a gran escala, és probable que pagueu massa per renovar-lo. En canvi, busqueu comprar una casa que tingui un preu inferior al mercat i que només necessiti reparacions menors.
Calcular despeses de funcionament
Les despeses d’explotació de la seva nova propietat se situaran entre el 35% i el 80% dels ingressos bruts d’explotació. Si cobreu 1.500 dòlars per lloguer i les despeses s’eleven a 600 dòlars al mes, us situareu al 40% per les despeses d’operació. Per a un càlcul encara més fàcil, utilitzeu la regla del 50%. Si el lloguer que cobreu és de 2.000 dòlars al mes, espereu que pagueu 1.000 dòlars en despeses totals.
Determineu el vostre retorn
Per a cada dòlar que invertiu, quin és el vostre rendiment d’aquest dòlar? Les accions poden oferir una devolució en efectiu del 7, 5%, mentre que les obligacions poden pagar el 4, 5%. Es considera saludable una rendibilitat del 6% del primer any com a propietari, sobretot tenint en compte que el nombre hauria de pujar amb el pas del temps.
Compra una casa de baix cost
Com més cara sigui la casa, més elevada serà la vostra despesa en curs. Alguns experts recomanen començar amb una llar de 150.000 dòlars en un barri proper. A més, els experts asseguren no comprar mai la casa més bonica en venda al bloc, ditto per a la pitjor casa del bloc.
Cerqueu la ubicació correcta
Quan trieu una propietat de lloguer rendible, heu de buscar una ubicació amb impostos immobiliaris baixos, un districte escolar digne i un munt de serveis, com ara parcs, centres comercials, restaurants i sales de cinema a prop. A més, un barri amb baixes taxes de criminalitat i un mercat de treball creixent pot suposar una major quantitat de possibles arrendataris.
5 maneres senzilles d’invertir en béns immobles
Riscos i Recompensa
Totes les decisions financeres consisteixen a pesar les recompenses, determinar els beneficis davant dels possibles riscos. La inversió en immobles té sentit per a vostè?
Recompenses:
- Els seus ingressos són passius. A part dels costos inicials d’inversió i manteniment, podeu guanyar diners al mateix temps que incorporeu la major part del vostre temps i energia al vostre treball habitual. Els vostres ingressos haurien de créixer. No obtingueu només ingressos per lloguer; a mesura que augmenten els valors immobiliaris, la seva inversió augmenta el seu valor. Podeu posar béns immobles en un IRA autodirigit. Els ingressos immobiliaris no s’inclouen com a part dels vostres ingressos sotmesos a l’impost de la Seguretat Social. L’interès que pagueu per un préstec immobiliari d’inversió. És deduïble dels impostos. Entre una altra crisi, els valors immobiliaris són més estables que la borsa. La propietat immobiliària és un actiu físic. Invertir en accions o en productes de Wall Street no és res del que puguis veure o tocar.
Riscos:
- Tot i que els ingressos per lloguer són passius, els inquilins poden ser un gran problema a no ser que utilitzeu una empresa de gestió d’immobles. Si el vostre ingrés brut ajustat supera els 200.000 dòlars (solters) o els 250.000 dòlars (presentació conjunta), pot ser que estigueu sotmesos a un 3, 8% de sobretaxa. en ingressos nets d'inversió, inclosos els ingressos per lloguer. Els ingressos per lloguer poden no cobrir la totalitat del pagament de la hipoteca. A l'estoc, no es poden vendre immobles si els mercats van a fons. Els costos d'entrada i sortida poden ser elevats. Tens un arrendatari, has de pagar totes les despeses.
La línia de fons
Manteniu les vostres expectatives realistes. Com en qualsevol inversió, la propietat de lloguer no produirà un salari mensual important durant un temps i escollir la propietat equivocada podria ser un error catastròfic.
Penseu en treballar amb un soci amb experiència a la vostra primera propietat o llogar la vostra casa per posar a prova les vostres capacitats de propietari.
