Què són els fons ajustats de les operacions?
Els fons ajustats procedents d’operacions (AFFO) es refereixen a la mesura de rendiment financer utilitzada principalment en l’anàlisi de les inversions immobiliàries (REIT). L’AFFO d’un REIT, tot i que està sotmès a diversos mètodes de càlcul, és generalment igual als fons de la confiança de les operacions (FFO) amb els ajustaments realitzats per a les despeses recurrents de capital que s’utilitzen per mantenir la qualitat dels actius subjacents del REIT. El càlcul inclou l’ajustament al revestiment directe de GAAP de lloguer, costos d’arrendament i altres factors materials.
Comprensió dels fons ajustats de les operacions
Independentment de com els professionals de la indústria opten per calcular fons ajustats de les operacions (AFFO), es considera una mesura més precisa del flux de caixa residual per als accionistes que el simple FFO, ja que té en compte els augments de lloguer i els costos addicionals incursos en el REIT. Proporciona un número de base més precís a l’hora d’estimar els valors presents i un millor pronòstic de la futura capacitat de REIT de pagar dividends. Es tracta d’una mesura no GAAP.
Càlcul de fons ajustats de les operacions
Abans de calcular l’AFFO, un analista primer ha de determinar els fons del REIT procedents d’operacions (FFO). El FFO mesura el flux de caixa d’una llista d’activitats determinada. El FFO reflecteix l’impacte de l’activitat d’arrendament i adquisició del REIT, així com els costos d’interès. El FFO té en compte els ingressos nets del REIT incloent-hi l’amortització i la depreciació, però exclou les plusvàlues de les vendes d’immobles. Les raons per les quals no s’inclouen aquests guanys és que es tracta d’esdeveniments puntuals i generalment no tenen un efecte a llarg termini sobre el potencial de guanys futurs de REIT.
La fórmula per a FFO és:
FFO = benefici net + amortització + depreciació: plusvàlues per vendes immobles
Un cop determinat el FFO, es pot calcular l’AFFO. La fórmula per AFFO és:
AFFO = FFO + augment de lloguer - despeses de capital - quantitats de manteniment rutinari
Exemple de càlcul AFFO
Com a exemple del càlcul AFFO, suposem el següent: un REIT va tenir ingressos nets de 2 milions de dòlars durant el darrer període de referència. Durant aquest temps, va guanyar 400.000 dòlars per la venda d’una de les seves propietats i va perdre 100.000 dòlars per la venda d’una altra. Va reportar una amortització de 35.000 dòlars i 50.000 dòlars d'amortització. Durant el període, els augments nets de la renda van ser de 40.000 dòlars; Les despeses de capital van ser de 75.000 dòlars i el manteniment rutinari va ascendir a 30.000 dòlars.
Tenint en compte aquesta informació, el FFO es pot calcular com:
FFO = 2.000.000 $ + 35.000 $ + 50.000 $ - (400.000 $ - 100.000 $) = 1.785.000 $
A partir d’això, l’AFFO es calcula com:
AFFO = FFO + 40.000 $ - 75.000 $ - 30.000 $ = 1.785.000 $ - 65.000 $ = 1.720.000 $
